（2017）赣0202民初29号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-12-04
案件名称
景德镇市锦都物业管理有限公司与任洪生物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
景德镇市昌江区人民法院
所属地区
景德镇市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
景德镇市锦都物业管理有限公司,任洪生
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《物业管理条例（2007年修正）》：第二十一条，第二十六条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
景德镇市昌江区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0202民初29号原告：景德镇市锦都物业管理有限公司，（以下简称锦都物业）住所地江西省景德镇市高新区瓷都大道官庄（高新区工业园105-17房），统一社会信用代码：91360200754236095X。法定代表人：朱冬好，系该单位总经理。委托代理人：徐云霞，江西经辉律师事务所律师。（特别授权）被告：任洪生，男，汉族，1962年3月29日出生，住景德镇市，原告景德镇市锦都物业管理有限公司诉被告任洪生物业服务合同纠纷一案,本院于2017年1月12日立案受理。2017年4月24日，本案依法由本院黄红担任审判长，由助审员聂宗宏、程贞组成合议庭公开开庭进行了审理，原告景德镇市锦都物业管理有限公司委托代理人徐云霞、被告任洪生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景德镇市锦都物业管理有限公司诉称，其系新都民营陶瓷园小区的物业管理人员，为该小区提供物业管理服务，而被告任洪生系该小区6幢15号、16号、17号楼的业主。2010年12月3日，原告与建筑商江西盛都置业有限公司签订了物业管理委托合同，该协议约定：1、该小区的物业费按每平方米0.5元向业主或物业使用人收取；2、业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金；原告已严格履行了自己义务，但被告却拒绝按协议约定交纳物业服务费用。为此，原告多次向被告催要上述物业服务费用，但被告却以种种理由拒绝交纳，至今分文未付。截止2015年12月31日，被告共欠原告物业管理费16020元。据此，为维护自身合法权益，诉至本院要求：1.依法判令被告向原告支付2011年1月1日至2015年12月31日的物业服务费16020元及滞纳金1602元；2.本案受理费由被告承担。被告任洪生辩称，1、我没有与原告签订合同。2、时效，原来的时间已经过了。3、物业没有经过选举，也没有服务，一样都没有。原来和盛都有买房合同，也是唯一留下的见证人，与原来的物业公司说好了，现在到今天都没做到之前说的，现在叫我交物业费，到我家断水断电，把垃圾往我家门口倒，我家门前的垃圾高的时候有一米多高，从我住进去到去年才铲除，任何责任都没负，还要我们叫物业费。手机、电动车被偷，你们叫我们去报案，那你们收什么保安费。原告锦都物业为证明其主张向本院提交以下证据材料：1.原告景德镇市锦都物业管理有限公司《企业营业执照》复印件一份，证明原告的诉讼主体资格等相关情况。2、2010年12月3日，2011年12月5日原告与江西盛都置业有限公司签订的《物业管理委托合同》二份。3、《商品房买卖合同》三份。4、景德镇市物价局《物价批复文件》及《物业管理服务收费年度审验结论》各一份。5、物业催缴通知单五份。证明原告依法取得了“民营陶瓷园”物业服务的权利、被告系“民营陶瓷园”的业主，在该小区有三套建筑面积分别为229.66平方米、152.33平方米、152.33平方米，共计534.32平方米的房产，其应履行上述合同条款中缴纳物业管理服务费的义务、原告按照景德镇市物价局的批复及物业管理委托合同等相关材料的约定，按0.5元/月/m2收取被告物业服务费用等事实。被告对以上证据质证认为：对证据1、3无异议。对证据2委托合同的转让根本没有与业主商量，有没有转让我根本不知道。对证据4从2005年9月10日至2006年9月10日时效早就过了的。对证据5原来我没收到过，没有交钱后到了2015年原告多次威胁我，2015年11月，汪泽亮说只要给他6000元，就负责摆平，当时在我家给了他钱，去年没什么事了，今年来起诉我了。被告任洪生没有提供证据。原告提供的证据1、3真实、合法关联本院予以确认。原告提供的证据2系原告与该小区的建筑商签订的委托物业管理合同真实予以认定。原告提供的证据4物价局文件为2005年9月出具的该时间段与本案无关不予认定，对于年度审核结论真实、有限予以认定。对于原告提供的证据5因无被告任洪生的签名，但被告承认2015年原告因物业费的事找过其要求其交钱。对该证据不予认定。经审理查明，被告任洪生系景德镇市新都民营陶瓷园小区6幢15号、16号、17号房屋的所有权人，该房屋系其于2010年从江西盛都置业有限公司购买，建筑面积分别为229.66平方米、152.33平方米、152.33平方米。原告锦都物业于2010年12月3日与建筑商江西盛都置业有限公司签订了物业管理委托合同，该协议约定：江西盛都置业有限公司委托原告锦都物业对景德镇新都民营陶瓷园、中华陶艺村实行物业管理；委托管理期限为2011年1月1日起至2011年12月31日，民营陶瓷园小区按建筑面积每月每平方0.5元向业主或物业使用人收取；空置房屋的面积按建筑面积每月每平方按100%向业主收取。业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。2011年12月5日在原委托合同快到期时，原告锦都物业再次与江西盛都置业有限公司签订物业管理委托合同，合同约定由原告对该诉争小区继续进行物业服务，合同期限为2012年1月1日至2016年12月31日，物业管理服务费标准与前一份合同一致。上述委托合同订立后，锦都物业公司对景德镇市新都民营陶瓷园小区进行了管理，被告任洪生未交纳2011年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理服务费。另查，锦都物业公司具有物业管理资质。景德镇市新都民营陶瓷园未成立业主大会和业主委员会。原告锦都物业2011年-2015年在新都民营陶瓷园履行管理义务期间向被告任洪生要求其缴纳物业费，但被告却拒绝按协议约定交纳物业服务费用。截止2015年12月31日，被告共欠原告物业管理费16029.6元{（229.66+152.33+152.33）平方米*0.5元/平方米}。据此，原告诉至本院要求：1.依法判令被告向原告支付2011年1月1日至2015年12月31日的物业服务费16020元及滞纳金1602元；2.本案受理费由被告承担。上述事实有原告提供的证据和庭审时双方陈述予以证实。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。根据查明的事实，锦都物业公司与江西盛都置业有限公司签订的物业管理服务委托合同系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对任洪生具有约束力。盛鸿物业公司与任洪生虽未签订书面物业服务合同，但锦都物业公司接受开发商委托，对任洪生居住的新都民营陶瓷园小区提供了物业服务，任洪生作为小区业主，客观上接受了服务，锦都物业公司与任洪生形成了事实上的物业服务合同法律关系，任洪生在享受物业服务的同时负有交纳物业管理服务费的义务。锦都物业按合同约定0.5元/平方米符合前期物业服务合同的约定，法院应予支持。根据被告任洪生所有房产的面积计算其在2011年1月1日至2015年12月31日期间所应交纳的物业管理费为16029.6元{（229.66平方米）*0.5元/平方米}，原告主张按16020元予以计算符合法律有关规定，故锦都物业公司要求任洪生交纳物业管理服务费的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。任洪生辩称诉称锦都物业公司未按约定履行合同义务，在此需要指出的是，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。如任洪生所述成立，即是对新都民营陶瓷园业主公共权益的损害，应由业主委员会或全体业主共同另行主张，不能作为任洪生拒付物业服务费的依据，且任洪生未就其主张提交相应证据予以证实，故本院对该项抗辩理由，不予采信。就本案诉讼时效的问题，物业管理服务合同具有不同于其他民事合同的公共服务性和强制继续履行的特点，因此除物业服务单位明显怠于行使追索物业费权利的，应认定物业服务单位在服务期间在持续主张权利。且锦都物业公司因被告未缴纳物业费于2015年曾找过被告任洪生，现锦都物业公司通过诉讼的方式要求给付物业管理服务费用，未超过诉讼时效，故对任洪生主张的本案已经超过诉讼时效的答辩意见，法院不予采信。锦都物业公司与任洪生未约定交纳物业服务费用的期限，其要求任洪生交纳滞纳金，缺乏合同依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告任洪生于本判决生效之日起十日内给付景德镇市锦都物业管理有限公司二○一一年一月一日至二○一五年十二月三十一日期间的物业服务费共计16020元。二、驳回景德镇市锦都物业管理有限公司的其他诉讼请求。受理费241元,由被告任洪生承担200元，由原告景德镇市锦都物业管理有限公司承担41元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于景德镇市中级人民法院。审 判 长 黄 红代审判员 聂宗宏代审判员 程 贞二〇一七年六月二十八日书 记 员 王 宏 来自：