（2017）川0726民初656号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2018-07-13
案件名称
陈林、田兴菊与赵敏确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
北川羌族自治县人民法院
所属地区
北川羌族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈林,田兴菊,赵敏
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九十七条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
四川省北川羌族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)川0726民初656号原告：陈林，男，2004年4月9日出生，羌族，住四川省北川羌族自治县陈家坝乡。法定代表人：田兴菊，女，1972年9月1日出生，汉族，住四川省北川羌族自治县陈家坝乡。（系原告陈林母亲）原告：田兴菊，女，1972年9月1日出生，汉族，住四川省北川羌族自治县陈家坝乡。委托诉讼代理人：王丹丹，四川石泉律师事务所律师。被告：赵敏，男，1971年2月21日出生，汉族，住四川省北川羌族自治县永昌镇。原告陈林、田兴菊与被告赵敏确认合同无效纠纷一案，本院于2017年5月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈林法定代表人田兴菊、原告田兴菊及其委托诉讼代理人王丹丹到庭参加诉讼，被告赵敏经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。原告陈林、田兴菊向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《房屋买卖协议》无效；2、判令被告向原告退还购房款14万元整，并按银行同期同类贷款利率计算支付延期付款的利息，至该款付清之日起；3、本案的诉讼费、执行费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年12月19日签订书面《农村房屋买卖协议》，合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，根据我国《土地管理法》规定，原、被告合同约定违背法律的强制性规定，另本案被告是单独处分了共有财产，为保障原告的合法权益，根据我国《合同法》、《土地管理法》、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见法律法规》之规定，请求法院依法裁判。被告赵敏辩称，一、原、被告签订的《房屋买卖协议》合法有效。该协议是经双方反复、平等协商达成一致后自愿签订的，是当事人真实意思的表示，未受任何外力影响，不存在合同无效的情形；二、原告诉请所依据的事实与客观实际不符。原、被告签订的是《房屋买卖协议》，而不是《农村房屋买卖协议》，原告属于歪曲事实，与客观实际不符，应依法驳回；三、原告反悔违约的行为给答辩人造成了较大的经济和名誉损失。原告在交付定金后，被告信守承诺，没有将房屋卖给更高的出价人。而原告却未按协议按时足额交付款项，反而要求退房，增加了该房的出售难度。且被告在将案涉房屋出卖给原告之前，该房屋一直出租，从2016年12月被告将房屋交付给原告至今，被告损失房租收入共计6000元。本案只存在原告未按约定期限付清房款的情形，而不存在被告向原告付款的期限，所以原告要求被告按银行同期同类贷款利率支付延期利息的诉请无任何依据。本院经审理认定事实如下：2016年12月19日，原告陈林（买方）与被告赵敏（卖方）签订了一份《房屋买卖协议》。该协议约定赵敏将坐落在陈家坝双埝村的房屋1栋以17万元的价格出卖给陈林，卖方在收到房屋首付款后3-5日内上述房屋交付买房使用，同时将该房屋占用范围内的土地使用权和房屋相关权益随该房一并转让；还约定了过户费用的承担和违约责任。该份协议上有原告陈林、田兴菊和被告赵敏的签字捺印，并有见证人刘发清、吴祖贵签字。协议签订当天，原告即向被告支付了房屋预付款1万元，被告向原告出具收条一张，收条载明“今收到田兴菊房屋预付款10000元收款人赵敏2016年12月19日余下的款项在1月24日前必须双方办妥”。2017年1月24日，被告赵敏向原告田兴菊出具收条一张，载明“今收到陈家坝乡，大兴村一社田兴菊购买双埝村四社赵敏房子共计17万（大写壹拾柒万整），现付现金11万（大写壹拾壹万元整），下欠6万（大写陆万整）于正月十五付5万（大写伍万整），押金1万（大写壹万整）证件办齐付1万（大写壹万整）。”收条上有赵敏、田兴菊及证人吴祖贵、刘发清、赵宗祥签字捺印。2017年2月16日，被告赵敏向原告出具收条一张，载明“今收到田兴菊房屋款叁万元正收款人赵敏”。至2017年2月16日，原告陈林、田兴菊共向被告赵敏支付购房款14万元。后原、被告就房屋过户事宜产生纠纷，现原告起诉至法院，请求解除房屋买卖合同无效。另查明，该房屋所占有土地的使用权人为赵宗伦(现已去世)，系被告赵敏父亲，赵宗伦还育由一女名赵蓉；案涉房屋所有权证书（北川房权证监证字第01267**号）上登记的共有情况为“共同共有”。以上事实，有原、被告的身份证明，《房屋买卖协议》一份，收条三张，邮储银行转款凭证一张，土地使用权证书一份、房屋所有权证书一份以及原告在庭审中的陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为,案涉房屋在房屋登记机关登记的共有情况为共同共有，经本院查明被告赵敏之父赵宗伦还另有继承人赵蓉，而赵敏也未能举证证实赵蓉已经明确表示放弃继承该房屋，因此不能表明赵敏是案涉房屋的唯一当然继承人。被告赵敏处分该房屋的行为也未得到赵蓉的追认，其行为构成无权处分。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意”之规定，本案中，没有任何证据表明被告赵敏将案涉房屋出售的行为是征得全体共同共有人同意的，其行为应属无效。又因原、被告双方签订的《房屋买卖协议》中约定将房屋占用范围内的土地使用权和房屋相关权益随该房一并转让，此协议涉及到农村宅基地的转让，依照《中华人民共和国土地管理法》和有关政策规定，农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，向本集体经济组织以外的农村居民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效。本案原告虽是农村居民，但不是被告所在村村民。故原告陈林与被告赵敏签订的《房屋买卖协议》虽是双方当事人真实意思表示，但因违反法律强制性规定，应属无效。因此，对于被告认为《房屋买卖协议》合法有效的辩称，本院不予支持；依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，被告赵敏因出卖案涉房屋取得房款14万元应退还原告陈林、田兴菊；由于本案是因合同效力产生的纠纷，不存在被告延期付款而应承担民事责任的情形，故本院对原告要求被告支付因延期付款产生资金利息的诉讼请求不予支持；本案中，被告赵敏未举证证明其在出售房屋给原告后，因原告主张合同无效给其造成租金损失6000元是否真实，应承担举证不力的后果，故本院对被告辩称的租房损失不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告陈林与被告赵敏所签订的《房屋买卖协议》无效；二、被告赵敏在本判决生效之日起30日内返还原告陈林、田兴菊房屋价款140000元；三、驳回原告陈林、田兴菊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费100元，由被赵敏负担。（原告已垫支，执行中被告一并支付原告）如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于绵阳市中级人民法院。审 判 员 张陈俐二〇一七年六月二十八日法官助理 杨宇凌书 记 员 母茂荣 微信公众号“”