（2017）甘01民终1496号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-09-26
案件名称
甘肃润泰教育装备工程有限公司和李某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省兰州市中级人民法院
所属地区
甘肃省兰州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘01民终1496号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：甘肃润泰教育装备工程有限公司（原甘肃润泰广源商贸有限公司），住所地：兰州市城关区。法定代表人：杨立锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：李成，甘肃方域西涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭琦，甘肃方域西涛律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）李某，男，1987年12月15日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：郭晓钰，甘肃邓有军律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵清照，甘肃邓有军律师事务所律师。原审被告：城关区盐场路天源家和超市，住所地：兰州市城关区。负责人：孙桂萍，该超市经营者。委托诉讼代理人：李成，甘肃方域西涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭琦，甘肃方域西涛律师事务所律师。上诉人甘肃润泰教育装备工程有限公司（以下简称：润泰公司）因与被上诉人李某、原审被告城关区盐场路天源家和超市（以下简称：天源超市）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人李某的委托诉讼代理人郭晓钰、邵清照，被上诉人润泰公司和原审被告天源超市的共同委托诉讼代理人郭琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润泰公司上诉请求：1.依法撤销原审判决，驳回李某要求润泰公司退还55900元合同押金的诉讼请求；2.判令李某支付润泰公司各项费用102425元。事实及理由:1.一审判决对于合同押金的金额认定错误。李某于2013年11月29日缴纳10000元，于2013年11月30日缴纳18000元，均为合同押金，而李某于2013年11月30日缴纳的27900元为房屋抵押金，并且已实际冲抵了2013年9月28日至2013年10月27日的房租。2.本案我公司与李某互负到期债务，“合同押金”与“欠付租金”费用抵销后，李某仍有未清偿的债务。我公司与李某在《终止合同书》中约定“乙方合同之前拖欠的各项费用，应由新业主李某子全部交清”，即：双方在终止合同时，对于我公司来说，李某尚有未清偿的款项。无论本案李某交付给我公司的合同押金是55900元还是27900元，在双方终止合同前，李某尚欠我公司房租、暖气费、物业费等费用合计130425元。据此，双方互负的到期债务经抵销后，李某尚欠我公司十万元左右。我公司在一审中提出的反诉中包含了主张债的抵销，因此，一审判决我公司应向李某退还合同保证金显然是错误的。3.一审判决驳回我公司的反诉请求错误。《终止合同书》约定“乙方合同之前拖欠的各项费用，应由李某子全部交清”，故李某子作为第三人应代李某清偿所欠各项费用，第三人不能及时代偿债务的，原债务人仍应承担偿还责任。一审判决驳回我公司的反诉请求显然错误。李某辩称：1.一审判决认定其缴纳的合同保证金55900元事实清楚，证据确凿充分。一审中其提交的2013年11月29日的10000元收据和2013年11月30日18000元的收据上均注明付款事由为合同押金，2013年11月30日27900元的收据上注明的收款事由为2013年9月28日至2013年10月27日房租抵押金，双方签订的名为合作经营，实为房屋租赁合同，那么此处的房租抵押金即为押金，二者在合同履行中的意义是一样的，同样视为合同押金，即合同保证金，并非润泰公司所说的房租。依据双方签订的《合同经营协议》第五条，合同终止后，合同保证金应当全额退还。2.本案中合同终止时，其拖欠润泰公司的各项费用属实但不能以互负债务为由进行抵销。双方签订的《终止合同书》明确写明其在之前拖欠的各项费用由第三人李某子全部交清，润泰公司也盖章确认，明确约定合同权利义务全部转让给李某子，该终止合同成立并生效。《终止合同书》在本质上是合同债权债务的概括转让协议，自该终止合同签订生效时起，即新的合同关系产生，旧的合同关系消灭。该合同主体已经变更为李某子，原合同中的权利、义务均由李某子承继，其原合同中的权利义务自然消灭，其也就不应再承担润泰公司反诉中主张的房租等各项费用。3.《合同法》第64条是关于合同债务的代为受领，是向第三人履行，本案中自《终止合同书》签订后，债务人即为李某子，债权人为润泰公司，债务人不履行债务，应当向债权人承担违约责任，那也是李某子向润泰公司承担违约责任，与其毫无关系，故一审法院驳回润泰公司的反诉请求正确。综上，请求二审驳回润泰公司的上诉请求。原审被告天源超市辩称：本案与其无直接关系，其不发表意见。李某向一审法院起诉请求：要求润泰公司、天源超市退还其合同保证金55900元。事实和理由：2013年9月28日，李某与润泰公司签订租房合同，将兰州市城关区盐场路367号天源步行街195栋第五层由其装修和经营，其向润泰公司缴纳合同保证金55900元，合同约定合同履行终止后，润泰公司向其退还合同保证金。2016年6月30日双方经协商同意终止合同，并签订了终止合同书，但润泰公司以各种理由拒不退还合同保证金，李某为维护自身合法权益，诉至法院，请求依法支持其的诉讼请求。润泰公司、天源超市辩称，李某只向其缴纳了28000元合同保证金，李某存在违约及拖欠房租和暖气费、物业费、电梯维护费、超市大门把手维修费等费用。润泰公司向一审法院提出反诉请求：1.请求判令李某向其支付房租55850元，暖气费30875元，物业费11700元，电梯维护费2000元，超市大门把手维修费2000元，合计102425元。2.请求判令李某支付违约金48651.86元。李某对润泰公司的反诉辩称，本案中《合作经营协议》的甲方为甘肃润泰广源商贸有限公司，而非甘肃润泰教育装备工程有限公司。另双方当事人已于2016年6月30日协商终止《合作经营协议》，将商铺转租给李某子承租，并约定对李某之前拖欠的费用由李某子承担，故李某不应承担任何费用。一审法院认定事实：2013年9月28日李某与甘肃润泰广源商贸有限公司签订一份《合作经营协议》，约定：“双方合作经营烤吧餐饮项目，甲方（甘肃润泰广源商贸有限公司）以其承租的甘肃天源房地产开发有限公司位于兰州市城关区盐场路367号天源步行街195栋第五层（建筑面积650平方米）的商铺作为合作项目投入，乙方（原告李某）负责投入项目全部资金及人财物等。合作期限为2013年9月28日至2016年9月27日。”协议另约定“甲方不承担项目亏损，收取固定利润回报，乙方负责项目全权经营管理，项目盈利及亏损与甲方无关。乙方向甲方支付每月固定利润43元/月/平方米（三个月为一期、提前一个月预付）。乙方应于合同生效之日向甲方支付合同保证金55900元及第一期2013年9月28日起三个月利润分成83850元，若乙方不按约定支付费用，每日按迟延部分的千分之五承担违约金。合同到期后，甲方退还合同保证金。”《合作经营协议》签订后，李某于2013年11月29日向甘肃润泰广源商贸有限公司缴纳现金10000元，于2013年11月30日向甘肃润泰广源商贸有限公司缴纳现金18000元和27900元（由被告城关区盐场路天源家和超市代收），其中27900元收据收款事由备注“2013年9月28日至2013年10月27日房租抵押金。”后李某一直向甘肃润泰广源商贸有限公司支付利润分成至2016年3月27日。2016年6月30日，李某、甘肃润泰广源商贸有限公司、李某子协商达成《终止合同书》，约定李某与甘肃润泰广源商贸有限公司签订的《合作经营协议》于2016年6月30日终止，双方将上述协议项目及经营场地转交给李某子，并约定对李某合同之前的各项费用应由李某子全部交清。2016年11月2日，甘肃润泰广源商贸有限公司经工商登记变更为甘肃润泰教育装备工程有限公司，法定代表人为杨立锋。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案李某与甘肃润泰广源商贸有限公司签订的《合作经营协议》，名为合作经营，实为房屋租赁合同，甘肃润泰广源商贸有限公司于2016年11月2日经工商登记变更为甘肃润泰教育装备工程有限公司，故甘肃润泰教育装备工程有限公司为本案适格主体。对于李某主张要求甘肃润泰教育装备工程有限公司、城关区盐场路天源家和超市退还合同保证金55900元的诉讼请求，因城关区盐场路天源家和超市系代收资金的角色，且城关区盐场路天源家和超市代收的资金全部交给甘肃润泰教育装备工程有限公司，所以不应承担返还的义务。李某、李某子和甘肃润泰教育装备工程有限公司达成的《终止合同书》，约定原《合作经营协议》于2016年6月30日终止，故根据合同约定，甘肃润泰教育装备工程有限公司应退还李某合同保证金55900元。对于甘肃润泰教育装备工程有限公司反诉请求，要求李某支付拖欠的房租、暖气费、物业费、电梯维护费、超市大门把手维修费等费用，在李某与甘肃润泰教育装备工程有限公司签订的《终止合同书》中有明确约定，即“李某合同之前的各项费用应由李某子全部交清”，上述《终止合同书》亦有李某子的签名同意。故甘肃润泰教育装备工程有限公司应向李某子主张相关费用。甘肃润泰教育装备工程有限公司此项反诉请求，不予支持。对于甘肃润泰教育装备工程有限公司要求支付违约金的反诉请求，因李某并未违反《合作经营协议》及《终止合同书》的约定，故亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定：一、甘肃润泰教育装备工程有限公司于判决生效后三日内退还李某合同保证金55900元。二、驳回甘肃润泰教育装备工程有限公司的反诉请求。案件受理费1198元，减半收取599元，由被告甘肃润泰教育装备工程有限公司负担，反诉费1661元，减半收取830.5元，由被告甘肃润泰教育装备工程有限公司负担。本院二审期间，润泰公司向本院提交了一份新证据，即李某子在招商银行户的历史交易明细表，证明李某子于2016年6月30日从POS机上刷给李某158000元。李某子已向李某结清了三方签订终止协议前结算的全部欠款，而李某收到此款后，未转付给润泰公司。李某对证据的真实性认可，但认为证据只能证明李某子在兰州市城关区个体蓝翔汽车附件经营部消费了158000元，不能证明此款支付给了李某，收款人不是李某。经审查，该证据记录的李某子个人活期结算户记账日期为2016年6月30日，交易金额为158000元，交易摘要记载银联消费地为兰州市城关区个体蓝翔汽车附件经营部。对润泰公司主张李某子向李某已支付158000元的事实，因收款人不能指向李某本人，且该付款行为与本案争议的事实无必然的关联，故对润泰公司主张的上述事实，本院不予认定。经本院二审查明，一审法院认定的事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《合作经营协议》，从合同约定内容的实质上看，合同的性质应定为房屋租赁合同，在合同期满前，因承租人李某要求提前终止双方的租赁关系，按照一般交易习惯，终止合同应由合同双方当事人对合同的终止事项，即：结算欠款、清结债务、腾交房屋、退还押金等事项进行协商并达成一致意见。但在本案中，第三人李某子自愿承继合同关系，继续承租涉案租赁房屋，由此，三方自愿达成了《终止合同书》。李某子作为新的承租人自愿参与到终止合同中，并明确表示自愿承担原承租人李某之前拖欠的全部费用。作为原承租人，李某原合同权利和义务终止之时，自然就是房屋续租人李某子对原合同的权利义务的承继之日。《终止合同书》即是终止合同的约定，也是合同债权债务的概括转让的契约。终止合同生效后，李某子应承担原合同的权利和义务。根据债的相对性原则，李某终止合同前拖欠的各项费用转由李某子承担，李某已不再是该项欠款的债务人，已无偿还原合同债务的义务。润泰公司主张根据《终止合同书》中“乙方合同之前拖欠的各项费用，应由李某子全部交清”的约定，李某子作为第三人代李某清偿所欠各项费用，第三人不能及时代偿债务的，李某作为原债务人仍应承担偿还责任的上诉理由，显然不能成立。关于退还的保证金是55900元，还是18000元的问题。在二审庭审中，润泰公司承认双方在签订《终止合同书》前，三方对拖欠的房屋租金进行了对账，其确认李某尚拖欠15万余元，在计算该金额时，并未将2013年11月30日缴纳的27900元房屋押金，用于冲抵房租。也就是说，在签订《终止合同书》前，润泰公司与李某对账时，双方认可的保证金仍为55900元。故润泰公司主张合同保证金为28000元，27900元实际已冲抵房屋租金的上诉理由不能成立。关于保证金是否应予退还的问题。终止合同签订后，润泰公司与李某子又重新签订了《房屋租赁合同》。李某拖欠润泰公司的欠款金额已概括转让由李某子承担，依据双方签订的《合同经营协议》第五条约定，合同终止后，原收取的合同保证金应当退还给李某。综上所述，润泰公司的上诉请求及理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3467元，由上诉人甘肃润泰教育装备工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张海东代理审判员 靳文丽代理审判员 杨 蕾二０一七年六月二十八日书 记 员 杨 琦 搜索“”