（2017）鲁1302民初7125号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-08-28
案件名称
刘硕启与临沂尚城置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
临沂市兰山区人民法院
所属地区
临沂市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘硕启,临沂尚城置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第五十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
山东省临沂市兰山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1302民初7125号原告：刘硕启，男，1974年3月7日生，汉族，居民，住临沂市兰山区。被告：临沂尚城置业有限公司，住所地临沂市兰山区北城新区通达北路与堤下路交汇处西北角沂龙湾龙园商业楼。法定代表人：刘跃华，董事长。委托诉讼代理人：李长英，山东力维律师事务所律师。原告刘硕启与被告临沂尚城置业有限公司（以下简称尚城公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘硕启，被告尚城公司的委托诉讼代理人李长英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘硕启向本院提出的诉讼请求是：一、判令被告自起诉之日起30日内协助我办理房屋所有权证；二、被告支付我逾期办理房屋所有权证的违约金10994元（按首付款及每月还贷本金总额307944元的日万分之一计算，自2016年6月1日起，至起诉之日止）；三、诉讼费以及其他相关费用均由被告承担。事实与理由：2013年3月9日，我向被告首付房款163944元，余款360000元作为银行按揭贷款，用于购买位于临沂市兰山区沂龙湾清园1号楼2单元1101室房产。我曾于2016年5月9日提前归还100000元本金。被告已于2014年5月31日将涉案房产交付我使用，合同约定被告应在房屋交付后24个月内，协助我办理房屋所有权证。但时至今日，其以各种理由拖延，致使我不能在规定期限内办理房屋所有权证。按约定我有权要求被告为我办理房屋所权证，并要求其支付逾期办证的违约金，但按合同约定按已交付房价款的万分之一计算违约金数额，显失公平，因此我请求法院对违约金数额予以增加。请求法院依法支持我的诉讼请求。被告尚城公司辩称，一、在合同规定时间内没有向产权登记机关备案，不可归责于我公司，我们一直在积极办理，不存在违约情形。1、《商品房预售合同》约定的两年期限内，产权登记机关要求我们提供的备案材料共有十项，已经准备好九项，就差《物业管理方案审查表》一项。需要物业公司提供给我们备案完成的《物业服务合同》，才能报房管局办理《物业管理方案审查表》，而该公司提供给我们的《物业服务合同》花费了十个月时间，才导致我们超过了约定的办证时间。因原《沂龙湾清园前期物业服务合同》于2016年6月到期，根据兰山区住建局的要求，物业公司必须和清园小区的业主委员会或者所在管辖区居委会（朱夏社区）重新签订《物业服务合同》，而清园小区业主时至今日也未能成立业主委员会。物业公司只好协调朱夏社区签订，导致物业公司历时十个月才提供给我们备案完成的《物业服务合同》。2、我们在接到该《物业服务合同》后，立即去房产部门备案，但房管部门又发布新的关于《住宅专项维修基金交存管理的通知》，要求全体业主先交纳公共维修基金后才给开发商办理产权证，我们多次催促业主交纳，仅有十户去交，仍有22户没交，我们为不耽误办证而垫付了清园小区的大笔公共维修基金。房管局物业科才于2017年5月5日给我们出具了《物业管理方案审查表》，至此所有需要备案的资料已准备齐全，并已报房管局审核，等待审核批复回来就可以通知业主去办理个人的不动产证书了。二、原告诉讼请求不当。根据双方签订的合同附件四约定：补充协议第七条第7项关于产权登记的补偿约定（2）：买受人不退房，出卖人按已交付款的万分之一向买受人支付违约金。首先，我们没有违约，不应支付违约金；其次，即使违约，也应按合同约定支付违约金。原告没有因为我们办证迟延而遭受任何损失，现在其要求增加违约金，由已交付款的万分之一变成按日万分之一计算，没有任何事实依据。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年3月9日，原告刘硕启与被告尚城公司签订了编号为Yxxx49的《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于兰山区沂龙湾（清园）第xx号楼xx单元xx号房一套，房屋代码为1690249，房屋预测建筑面积共113.94平方米，单价为每平方米4598.42元，总金额523944元。付款方式为银行按揭贷款，原告于2013年2月28日向被告支付购房定金20000元，于2013年3月9日前向被告支付首付房款人民币163944元（定金自动转为房价款），余款360000元，作为银行按揭贷款。补充协议第七条关于产权登记的补充约定：被告应当在商品房交付后24个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并书面通知原告向房管部门申请办理房屋所有权证。由于原告的原因导致不能办理产权证，被告不承担责任。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如原告不退房，被告按已交付房款的万分之一向原告支付违约金，合同继续履行，直至取得产权证。已交付款是指:1、买受人选择一次性付款或分期付款的，已交付款为买受人已支付出卖人的总房款；2、原告选择的付款方式为银行按揭或公积金贷款的，已交付款为原告首付款及其已归还银行的每月还贷本金总和（不含贷款利息）。合同还对其它事项进行了约定。合同签订后，原告已按约定向被告支付购房首付款163944元，并向银行办理完毕按揭贷款手续。至2017年5月16日，原告已向银行偿还借款本金144000元及利息。2014年5月31日，被告向原告交付涉案房屋。2016年3月28日，被告向原告出具收取涉案房屋购房款524174元的销售不动产统一发票。上述事实，主要根据原、被告陈述、举证、质证，并经庭审调查所证实，有关证据均已收集、记录在卷。本院认为，原、被告签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，其内容与形式均不违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。原告主张被告应协助其办理房屋所有权证书的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于被告应否承担逾期办证违约责任的问题，涉案房屋于2014年5月31日交付，依照双方合同约定，被告应在2016年5月31日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并书面通知原告向房管部门申请办理房屋所有权证，被告至法庭辩论终结前也未履行上述义务，其行为已构成违约，应向原告支付违约金。原告在庭审中未提供实际损失的证据，其主张合同约定显失公平，理由不足，并且原告主张合同约定显失公平，应当在签订合同后一年内提出撤销或变更，其未在法定期限内提出，原告的主张依法不能成立，本院不予支持。合同约定的违约金计算方式，是双方当事人的合意，均应依照履行根据合同约定，被告尚城公司应向原告刘硕启支付违约金31元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，判决如下：一、被告临沂尚城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，协助原告刘硕启对位于临沂市兰山区沂龙湾（清园）的第1号楼2单元1101室房屋办理产权登记手续；二、被告临沂尚城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，支付原告刘硕启逾期办理产权登记备案登记手续的违约金31元；三、驳回原告刘硕启的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，减半收取37元，由被告临沂尚城置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 员 刘连瑞二〇一七年六月二十八日代书记员 王春阳 来自：