（2017）鲁11民终875号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-07-25
案件名称
赵敏、日照大学科技园高等教育服务中心房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省日照市中级人民法院
所属地区
山东省日照市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵敏,日照大学科技园高等教育服务中心
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁11民终875号上诉人（原审原告）：赵敏，女，1990年5月7日出生，汉族，居民，住日照市。委托诉讼代理人：张庆森，男，住日照市，系日照轩合装饰工程有限公司推荐。被上诉人（原审被告）：日照大学科技园高等教育服务中心，住所地日照市滨州路9号，统一社会信用代码。法定代表人：张良，主任。委托诉讼代理人：王磊，山东海洋律师事务所律师。上诉人赵敏因与被上诉人日照大学科技园高等教育服务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2016）鲁1102民初611号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵敏上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审认定事实错误。上诉人与被上诉人已经达成将涉案15000元退还上诉人的合意，且被上诉人索要了上诉人的银行卡号并为被上诉人出具了《付款凭证》。被上诉人虽主张《付款凭证》并非同意上诉人退回投标保证金，而是在上诉人中标后，根据记账需要，先向上诉人开具付款凭证然后再到财务处更换为履约凭证，但该主张法院不应采信。首先，被上诉人所谓的记账需要，转换路径，不符合财务记账的常规，且错误理解了付款和收款的含义；其次，被上诉人财务单位与行政办公室在同一房间，如果需要更换履约凭证，即可一次性完成。可见，所谓的更换手续纯属虚假；第三，付款凭证中载明“付投标保证金”，并未载明“转为履约保证金”，符合招标文件中规定的退还竞租保证金的情形；第四，上诉人对被上诉人提交的他人的付款凭证等证据有异议，且认为与本案无关，一审予以采信错误。二、一审适用法律错误。第一，一审适用《中华人民共和国合同法》第八条错误。首先，被上诉人不具备租赁合同的主体资格，其对出租的房屋无所有权或管理权；其次，租赁合同不应适用招投投标法的规定，应适用《合同法》第十三章的规定。且被上诉人收取投标保证金无法律依据，属不当得利，应予返还；再次，本案房屋租赁期限一年以上，未签订书面合同，故房屋租赁关系未生效，不受法律保护。第二，一审判决适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条的规定错误。日照大学科技园高等教育服务中心未作答辩。赵敏向一审法院起诉请求：1.依法判令日照大学科技园高等教育服务中心支付投标保证金15000元；2.依法判令日照大学科技园高等教育服务中心支付逾期付款期间的违约金即银行贷款利息181.2元；3.本案诉讼费用由日照大学科技园高等教育服务中心负担。一审法院认定事实：2016年9月，日照大学科技园高等教育服务中心发布招租文件，对于日照大学科技园毓秀园食堂二楼、德胜园管理房进行公开招租，该招租文件主要内容约定有：三、招租方案：1、同一报名竞价者对多间房屋进行报名竞租的，就所报名登记的房号分别进行报价，不接受整体报价。2、同一房号报名一家及以上的即为有效。3、本次招标确定招标底价，招标底价对所有报名竞价者有效，低于底价的报价为无效报价。五、保证金：竞租会议开始前需缴纳竞租保证金。竞租结束后未中标的单位及个人，按程序退还竞租保证金。竞租成功的单位或个人，竞租保证金转为履约保证金，履约保证金金额为租金金额的20%，多退少补。六、招租约定：1、本次招租房屋按现状出租，承租人可自行前去考察，房屋可用于教育培训、服装、餐饮、超市、饮品、休闲文化娱乐等，不能用于经营汽车维修、洗车、化工等涉及污染大、噪音大和易燃易爆物品的商业活动，不能用作危险物品的存储仓库，不得从事违法犯罪行为，租赁期间不得将房屋分割或整体转租、转让。如发现有此类情况立即解除合同，收回房屋，没收保证金，已收租金不予退回。2、租赁期限：本次公开招租房屋的租赁期限为2016年10月8日至2017年10月7日，租赁期限服从大学科技园高等教育服务中心统一管理，无违反租赁合同行为的承租人，房屋到期后可优先续租，续租租金以上年度租金为基础，每年上浮比例不低于8%。3、招租方式：本次招标本着公开、公平、公正原则，对同一套房进行报价的，以出价最高者为该房屋中标者。4、竞租人在竞价成功后五个工作日内，须与招租人签订租赁合同。竞租成功当场放弃中标或拒不签订合同的，没收保证金，中标自动失效，该套房屋将另行组织招标。该招租文件后附招租报价表和园区出租房一栏表，对于所出租楼房的面积、招标底价、保证金进行明确约定。赵敏主张其并未见过完整的招租文件，仅是听说日照大学科技园高等教育服务中心出租涉案房屋，见过招租文件后附的园区出租房一览表，对于其他内容不知情。赵敏于2016年9月22日向日照大学科技园高等教育服务中心提交日照大学科技园学生生活区毓秀园房屋招租报名登记表并于2016年9月30日向日照大学科技园高等教育服务中心提交日照大学科技园学生生活区房屋招租报价表、参加日照大学科技园高等教育服务中心组织的招租竞租活动，因赵敏所竞租的毓秀园餐厅二楼南厨房只有赵敏一人竞租，故赵敏中标，赵敏中标后在毓秀园房屋竞租报价汇总表上中标人处签字确认，日照大学科技园高等教育服务中心于2016年9月30日对于招租中标情况进行公示。赵敏中标后认为其所租赁房屋破烂、租金过高，且认为竞租行为不符合法律规定、日照大学科技园高等教育服务中心无权收取保证金，故提出退租。赵敏主张其提出退租后，日照大学科技园高等教育服务中心同意并向其出具付款凭证，同意退还其投标保证金15000元，该付款凭证主要内容载明为：“收款单位：赵敏，事由：付招标保证金15000.00。”该付款凭证加盖日照大学科技园高等教育服务中心财务专用章。日照大学科技园高等教育服务中心对于该付款凭证真实性无异议，但主张其向赵敏出具付款凭证并非同意赵敏退租后退回投标保证金，而是根据招租文件在赵敏中标后将其所缴纳的投标保证金转为履约保证金，根据日照大学科技园高等教育服务中心财务记账需要，需向赵敏出具付款凭证后再由赵敏持有付款凭证到日照大学科技园高等教育服务中心财务处更换为履约凭证并签订房屋租赁合同，但赵敏在收到付款凭证后即离去，未到日照大学科技园高等教育服务中心处更换履约凭证也没有签订房屋租赁合同。为证实其主张，日照大学科技园高等教育服务中心提供其财务记账凭证及其他承租人办理承租事宜时将投标保证金收据更换为付投标保证金的付款凭证、再由付款凭证更换为履约保证金收据的相关证据予以证实。一审法院认为，赵敏作为承租方，在承租房屋前理应对于房租价格、房屋情况、租赁期限有必要的了解，其主张未见过完整的招租文件的情况下对涉案房屋进行竞租与常理不符，赵敏已经根据日照大学科技园高等教育服务中心发布招租文件的内容提交房屋招租报名登记表和房屋招租报价表，视为对于招租文件的认可，且赵敏在中标后在中标人处签字，其已经认可中标行为，根据招租文件的规定，赵敏在中标后又以房屋破烂、房租过高等理由拒绝签订房屋租赁合同，日照大学科技园高等教育服务中心有权对于投标保证金予以扣除。赵敏主张日照大学科技园高等教育服务中心已同意其退租并同意退还投标保证金，日照大学科技园高等教育服务中心对此不予认可，赵敏未能提供证据证实双方之间达成退租退款的合意。虽日照大学科技园高等教育服务中心向赵敏出具付款凭证，但根据招租文件的规定，竞租成功的情况下竞租保证金转为履约保证金，结合日照大学科技园高等教育服务中心所提交的会计记账凭证等内容看出，日照大学科技园高等教育服务中心在赵敏中标的情况下，出具付款凭证系将投标保证金转为履约保证金的路径，而非实际将该款项退还。综上，赵敏主张要求日照大学科技园高等教育服务中心支付投标保证金15000元及逾期付款违约金的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回赵敏本案全部诉讼请求。案件受理费175元，减半收取88元，由赵敏负担。本院二审期间，被上诉人提交证据一、日照大学科技园高等教育服务中心2016年10月1日至10月31日的记账凭证（第14册，共18册）（第175笔、177笔）原件，用以证明一审提供的ＸＸ、夏强收据、付款凭证均系真实；证据二、日照大学科技园高等教育服务中心会计账簿（科目名称：其他应付款（六）第6册共6册2016年12月31日）第981页、第983页（原件、复印件），载明“2016年9月30日收夏强、……赵敏、ＸＸ……投标保证金贷方367000元”“2016年10月31日退德胜园夏强投标保证金、收履约保证金借方50000元、退德胜园ＸＸ投标保证金、收履约保证金借方10000元”，用以证明收夏强、ＸＸ的投标保证金，中标后退了投标保证金后接着收取了履约保证金。证据三、日照大学科技园高等教育服务中心会计账簿（科目名称：银行日记账（二）第2册共2册2016年12月31日）第126页，载明“2016年9月30日收夏强……赵敏、ＸＸ……投标保证金现金”，用以证明被上诉人已收到相应款项。上诉人质证认为，对证据一，该记账凭证中付款凭证为绿色，而我方付款凭证颜色为红色，颜色不同明显虚假。对证据二、三，好像真实。针对记账凭证颜色问题，被上诉人解释如下：付款凭证共三联，客户的收据联为红色、单位留存的记账凭证联为绿色。上述三份证据均系原件，来源于日照大学科技园高等教育服务中心记账凭证、会计账簿，且相互印证，能够证实日照大学科技园高等教育服务中心在ＸＸ、夏强在竞租成功后通过开具《付款凭证》的方式将投标保证金转为履约保证金的事实，对该三份证据本院予以采信。二审查明：对于一审判决书中书写的《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定系笔误，一审法院已通过补正裁定予以更正，并已送达双方当事人。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，对于上诉人参加日照大学科技园高等教育服务中心组织的招租竞租活动，并成功中标毓秀园餐厅二楼南厨房的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本案的焦点在于被上诉人是否应支付上诉人投标保证金。因上诉人在竞租成功后提出退租，根据招标文件的规定，被上诉人应没收投标保证金。上诉人虽主张其已与被上诉人达成退款的合意，并提交《付款凭证》予以证实，但根据被上诉人一、二审提供的其他竞租人的会计记账凭证、会计账簿可以证实对于成功竞租者，出具付款凭证系将投标保证金转为履约保证金的路径，而非实际将该款项退还。因此，在上诉人仅提供《付款凭证》，未有其他证据佐证、被上诉人亦不认可的情况下，无法证实双方已经达成退款的合意，被上诉人依据招标文件有权没收上诉人的投标保证金。故一审法院对上诉人的诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条系举证责任的规定，一审适用该规定并无不当。综上所述，赵敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费180元，由上诉人赵敏负担。本判决为终审判决。审判长 王义宽审判员 刘玉玉审判员 王春燕二〇一七年六月二十八日书记员 叶 迪 关注公众号“”