（2017）粤01民终5934号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2018-07-12
案件名称
叶桂芝与叶沛源、叶森源、叶灵芝、赖金燕租赁合同纠纷2017民终5934二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赖金燕,叶灵芝,叶桂芝,叶沛源,叶森源
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终5934号上诉人（原审被告）：赖金燕，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：叶灵芝，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：叶桂芝，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：叶沛源，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：叶森源，住广州市荔湾区。四被上诉人共同委托代理人：邝力飞，广东海云天律师事务所律师。上诉人赖金燕因与被上诉人叶灵芝、叶桂芝、叶沛源、叶森源租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初7813号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人赖金燕向本院提起上诉称：一、原审法院忽视案件的历史事实，没有认定涉案房屋所有权人与上诉人建立租赁关系的正确时间，存在事实认定错误，显失公平。涉案房屋上诉人及其家人已经入住几十年，是当时历史背景下，单位安排职工入住且承诺允许由职工家庭一直居住。上诉人的户口本也显示户口迁入涉案房屋的时间为1979年，可以证明上诉人入住涉案房屋并非2002年，是由于历史原因政府才将涉案房屋产权发回给原产权人。上诉人与叶某之间的房屋租赁关系，最早应发生在叶某获得房屋之后，而非2002年3月。2002年3月22日签订的租赁合同时为了完善房屋租赁手续。二、原审法院认为被上诉人主张解除房屋租赁关系，上诉人一户搬出涉案房屋合法合理的事实认定，显然存在错误，显失公平。1、2015年12月31日之前，被上诉人并无向上诉人提出解除合同，也没有要求上诉人搬出涉案房屋。是被上诉人没有履行通知义务，并且在没有与上诉人协商的情况下直接向法院起诉要求解除租赁关系，并不符合合同约定。2、被上诉人提交的《房屋安全鉴定报告》已经超过了有效期，原审法院接纳该份超过有效期的报告作为证据，并且认定被上诉人主张合法合理，显然存在事实认定错误。我方一直对房屋进行维护保养，并且在2016年期间对房屋进行整体补漏和修复，如今是否属于严重损坏，需要重新鉴定。即使房屋被认定为“严重损坏房”依据合同法和租赁合同相关规定和约定拥有解除权的是上诉人而非被上诉人。3、被上诉人并未对所有租户进行起诉，如果是上诉人所称的认为是“严重损坏房”，但却没有要求所有租户搬出，这点是不合理的。原审法院未对此疑点进行调查。三、原审判决上诉人90日内搬出涉案房屋缺乏公平公正。上诉人没有其他居所，并且在涉案房屋已经居住数十年，并且对房屋尽了修缮和维护义务，付出了金钱和精力，但是得不到合理的补偿，属于显失公平。四、原审法院审判程序不符合法律规定，严重损害上诉人的诉讼权利和实体权利。原审法院送达传票后发现本案与另几个案件是属于同类型案件，只是通过电话通知上诉人更改开庭时间，但是没有送达更改时间后的传票给上诉人，导致上诉人未能作好开庭准备，严重损害了上诉人的诉讼权利。综上所述，请求二审法院：1、撤销原审判决第一、二项；2、驳回被上诉人第一、二项诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人叶灵芝、叶桂芝、叶沛源、叶森源共同答辩称：1、我方认为原审判决对事实认定清楚正确，适用法律正确，也充分考虑到了上诉人的实际情况，作出的判决符合事实与法律，应该予以维持。2、涉案房屋所有权是被上诉人所有，至于上诉人提及的长期租赁涉案房屋的事实，一方面，是双方基于租赁合同，另一方面也是被上诉人考虑到长期以来双方的友好关系，至于上诉人所称的其本身与原来工作单位的福利问题，该问题应该由原单位解决，基于上诉人的福利待遇，不应该由被上诉人承担。3、上诉人与被上诉人之间的租赁合同是不定期租赁，只要任何一方发出解除合同的通知就可以对租赁合同进行解除，实质上提起诉讼，也是发出通知的方式，而且事实上被上诉人早在起诉前数月通知全体承租方要求解除租赁合同，事后又发出了正式的书面通知，和粘贴了解除合同的公告。4、案涉房屋是严重损坏房屋，这一安全鉴定报告在2015年已经作出，当时房屋已经是严重危险的房屋，需要进行拆除后重建才能排除危险，不是简单的小修小补可以解决危险的，房屋确实不适继续居住，客观情况也必须解除租赁合同。叶灵芝、叶桂芝、叶沛源、叶森源于2016年9月26日共同向原审法院起诉请求：1、解除叶灵芝、叶桂芝、叶沛源、叶森源与赖金燕之间的租赁关系；2、赖金燕搬出广州市海珠区同福西路社前直街11-2号一楼的房屋（面积18.645平方米）；3、赖金燕向叶灵芝、叶桂芝、叶沛源、叶森源支付从2016年1月1日起至赖金燕搬出之日止的租金（每月按20元/平方米×建筑面积）；4、赖金燕承担全部的诉讼费。原审法院经审理查明：广州市房地产管理局于1993年3月13日核发的《房屋所有权证》载明，叶义是海珠区同福西路社前直11、11-1、11-2号房屋的所有权人，为砖木结构2层，总建筑面积400.24平方米；等。叶某于2010年11月6日死亡。2011年9月9日的（2011）粤穗白内民证字第xx号公证书载明，叶义的妻子潘某将广州市海珠区同福西路社前直11、11-1、11-2号的房屋中属于其占有的二分之一产权无偿赠与给叶灵芝、叶桂芝、叶沛源、叶森源。同日的（2011）粤穗白内民证字第11386号公证书载明，坐落在广州市海珠区同福西路社前直11、11-1、11-2号的房屋的二分之一份额为叶某的遗产，由叶灵芝、叶桂芝、叶沛源、叶森源共同继承；结合《赠与合同》，叶灵芝、叶桂芝、叶沛源、叶森源各占有该房产的四分之一产权份额；等。2002年3月22日，叶义（甲方、出租人）与何xx、周xx、黎啟晖、孔xx、陈美荣、陈xx、张x、赖广茂、赵xx、肖xx、赖金燕、肖xx（乙方、承租人）签订了《广州市房地产租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区同福西路社前直街11、11-1、11-2号的房地产出租给乙方作住宅用途使用，面积289.016+17平方米，租赁期限从2002年1月1日至2004年12月31日的月租金为1584.5元，2003年1月1日至2004年12月31日的月租金为200元，广州市海珠区房屋租赁管理所调整租期为2005年3月至2007年3月止；租住面积和租金（每平方按5.5元收）：11-2号一楼：赖金燕18.645平方米，102.5元；等。该合同经广州市海珠区房屋租赁管理所备案登记。广州市合正房屋鉴定有限公司于2015年6月8日出具的《房屋安全鉴定报告》载明，广州市海珠区同福西路社前直街11、11-1、11-2号房屋的主要检查情况综述：该房屋地基基础没有明显不均匀沉降现象，墙体有风化、松动、开裂现象，东外墙顶层飘板有大面积混凝土保护层脱落、钢筋外露、锈蚀现象，屋盖木檩条出现有白蚁蛀蚀、腐朽、受潮现象，土瓦坡屋面普遍出现风化、漏水现象；鉴定结论：评定该房屋为“严重损坏房”；处理建议：房屋使用时间较长，各构件均出现不同程度的老化损坏现象，如有条件，宜对房屋作整体改造处理；等。据公安部门于2002年4月6日签发的《常住人口登记卡》反映，广州市海珠区社前直街11号之二的户主是赖金燕，同户籍人员有其夫周某丁、女儿周某乙和周某丙。据房管部门于2016年10月14日出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》载明，赖金燕、周某丁、周某乙、周某丙名下均查无房地产情况记录。叶灵芝、叶桂芝、叶沛源、叶森源为证明其诉讼主张，还提交如下证据：1、网上下载的房源信息；2、日期为2016年11月3日的《解除租赁合同通知》及挂号信函收据。赖金燕质证意见：对上述证据的真实性、合法性无异议，但叶灵芝、叶桂芝、叶沛源、叶森源提交的证据不足以证明其想证明的内容。赖金燕为证明其抗辩意见，还提交如下证据：1、租户提交给龙武里社区居委会的说明；2、宿舍一览表；3、关于加大本市落实侨房政策工作办度实施方案；4、交租登记表。叶灵芝、叶桂芝、叶沛源、叶森源质证意见：对证据1、2的真实性、合法性和关联性均不予确认，因为这是赖金燕单方制作、出具的；对证据3、4的真实性无异议，但与本案无关。原审庭审中，叶灵芝、叶桂芝、叶沛源、叶森源与赖金燕均确认以下事实：赖金燕实际按7元/平方米/月的标准支付涉案房屋的租金至2015年12月31日；涉案房屋现由赖金燕及其丈夫周某丁、女儿周某乙和周某丙居住使用。赖金燕表示其很多年前进行的装修，不要求在本案中一并处理房屋装修损失问题。经原审法院释明，叶灵芝、叶桂芝、叶沛源、叶森源表示不追加其他实际使用人参加本案诉讼，要求赖金燕一户搬出并交付涉案房屋。原审法院认为：赖金燕与叶义签订的《广州市房地产租赁合同》租赁期限届满后，双方没有续签合同，但赖金燕继续使用涉案房屋，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”叶某死亡后，由叶灵芝、叶桂芝、叶沛源、叶森源共同继承涉案房屋，赖金燕继续使用涉案房屋，并向叶灵芝、叶桂芝、叶沛源、叶森源支付租金，故叶灵芝、叶桂芝、叶沛源、叶森源与赖金燕之间形成了事实上的租赁关系，叶灵芝、叶桂芝、叶沛源、叶森源有权向赖金燕主张涉案房屋的相关权利。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”且涉案房屋现被评定为“严重损坏房”，不适宜安全居住，故叶灵芝、叶桂芝、叶沛源、叶森源主张解除与赖金燕之间的租赁关系、赖金燕一户搬出涉案房屋、支付租金的请求，合法合理，原审法院予以支持。搬迁时，赖金燕不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物。鉴于赖金燕暂无其他住处，搬迁确有困难，给予赖金燕90天时间找房或腾让房屋。关于租金标准，叶灵芝、叶桂芝、叶沛源、叶森源在本案诉讼后才通知赖金燕解除合同，其主张按20元/平方米的标准计付租金缺乏依据，原审法院不予支持，租金应按每月18.645平方米×7元/平方米的标准，从2016年1月1日支付至赖金燕搬出之日止。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条和第二百三十六条的规定，于2016年12月23日作出如下判决：一、解除原告叶灵芝、叶桂芝、叶沛源、叶森源与被告赖金燕之间关于广州市海珠区同福西路社前直街11-2号一楼房屋的租赁关系；二、被告一户在本判决生效之日起90日内腾空并搬出广州市海珠区同福西路社前直街11-2号一楼房屋（面积18.645平方米），并将该房屋交还给四原告；被告搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；三、被告在本判决生效之日起15日内按每月18.645平方米×7元/平方米的标准向四原告支付从2016年1月1日起至交还房屋之日止的租金；四、驳回四原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。二审审理期间，各方均没有向本院提交新证据。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。上诉人上诉坚持认为，其入住涉案房屋长达几十年，且是公租房，认为原审判决并无考虑其权益及实际居住困难问题。经审核，涉案房屋已经由政府发还被上诉人，权属清晰，且双方当事人之间签订租约已经到期，属于不定期租赁关系。作为涉案房产的产权人，其基于合法的所有权提出本案主张并无不当，至于上诉人安置等权益问题属于社会福利范畴，对此，被上诉人并无约定或法定义务。原审判决已经结合涉案房屋使用的历史成因及上诉人的实际情况，对租金给付及搬出时间均予以综合衡平，并无明显不当。经核查，原审并无影响公正审理的程序错误，判决结果合法合理，本院予以维持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赖金燕负担。本判决为终审判决。审判长 郭东升审判员 韩志军审判员 刘 卉二〇一七年六月二十八日书记员 冯冠豪 微信公众号“”