（2017）苏05民终4252号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2018-07-12
案件名称
赵友姐与沈为民、马琦红房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈为民,马琦红,赵友姐
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终4252号上诉人（原审被告）：沈为民。上诉人（原审被告）：马琦红。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：李力，上海锦坤律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：扈丽伟，上海锦坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵友姐。委托诉讼代理人：刘翼，江苏姑苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：王兴春，江苏姑苏律师事务所实习律师。上诉人沈为民、马琦红因与被上诉人赵友姐房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2016)苏0509民初9317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。沈为民、马琦红上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、赵友姐在庭审中自认不识字，不会用手机编辑信息，且载有短信通知的手机是在庭审过程中从旁听人员处取得，旁听人员自称是其手机。一审认定短信是赵友姐所发明显与事实不符。2、刘志勇与赵友姐虽系母子关系，但其是完全民事行为能力人，一审法院将刘志勇的购房行为认定为赵友姐家购房行为，不采信沈为民、马琦红要求继续履行合同的请求是不正确的。3、房屋买卖合同明确载明“此合同由沈为民代理马琦红签署，其法律责任由沈为民全权承担”，一审法院在判决时忽略该条款，错误地将马琦红作为责任人之一承担责任。二、一审判决适用法律错误。1、从定金罚则的适用条件看，一审法院依案外人手机发的短信认定沈为民违约，依案外人的购房行为认定赵友姐合同目的落空，显然是错误的。马琦红未收受定金，不应双倍返还定金。2、马琦红对沈为民的处置房屋行为不知情，该行为也不是因夫妻共同生活需要所作的行为，一审认定为夫妻共同债务是错误的。三、沈为民出卖的房产于2015年2月12日被苏州市吴中区人民法院查封，根据合同法第五十二条第四款、第一百三十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款、第七条第七款的规定，沈为民签订的合同应无效。赵友姐辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。赵友姐向一审法院起诉请求：判令解除赵友姐与沈为民、马琦红的房屋买卖合同；判令沈为民、马琦红支付赵友姐双倍定金400000元整；判令沈为民、马琦红支付赵友姐律师费26800元整；判令沈为民、马琦红承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月18日，赵友姐夫妇来到苏州易邦房产经纪有限公司（以下简称经纪公司），看中吴江区松陵镇迎春华府小区13幢103室房屋，便向经纪公司提出要买该房屋。经纪公司称该房屋所有人为沈为民和马琦红，现沈为民委托杨卫平出售该房屋。赵友姐夫妇便随经纪公司工作人员找到杨卫平，与杨卫平签订合同编号为0000717房屋买卖（居间）合同一份，该合同由杨卫平代沈为民、马琦红签订。该合同约定沈为民、马琦红以1153000元的价格将上述房屋（房产证号为01××27号、土地证号为26××89号、建筑面积为90.59平方米）转让给赵友姐；因上述房屋设有抵押，沈为民、马琦红承诺于2016年5月5日前还清贷款并注销该房屋的抵押登记手续；付款时间及方式约定：赵友姐于2016年4月18日支付沈为民、马琦红定金2万元，于4月19日支付沈为民、马琦红定金18万元；过户及交付等事宜：1、经纪公司为双方提供交易机会，并协助双方办理产权过户手续，双方须在2016年5月5日前提供相应的合法证件并办理网签和资金托管。2、双方于合同签订之日将房屋权属证明暂存于经纪公司保管，沈为民、马琦红承诺于房款付清当日腾空房屋，同时将该房屋钥匙交与赵友姐。其他约定事宜：本合同任何一方违约的，守约方为主张权利而支出的律师费、诉讼费等损失由违约方一并承担。此房交易须按国家最新二手房交易政策执行。此房交易双方任何一方违约，违约方需支付经纪公司成交价3%的中介服务费。合同签订后，赵友姐支付给杨卫平定金2万元，杨卫平代沈为民、马琦红出具了定金收条，随后杨卫平将涉案房屋的房产证交与经纪公司，土地证仍保存在杨卫平处。2016年4月20日，赵友姐从中国工商银行取现20万元，将其中的18万元交与沈为民，沈为民出具了18万元的定金收条。当日，沈为民与赵友姐签订合同编号为0000720房屋买卖（居间）合同一份，该合同抬头处写明了马琦红的身份证号码（）；其他约定事宜比前一份合同增加了“此房交易，沈为民、马琦红委托第三方杨卫平全权代理交易手续，需由公证处公证，办理公证手续，因此合同由沈为民代理马琦红签署，其法律责任由沈为民全权承担。此房交易赵友姐向沈为民、马琦红于2016年4月20日共支付总计20万元定金”的内容。合同落款处甲方由沈为民签名（代理人处由沈为民写有“马琦红代”四字），乙方由赵友姐签名。该合同其他内容同合同编号为0000717房屋买卖（居间）合同。2016年6月5日，赵友姐发短信给沈为民，短信内容为“沈老板您好我是买您迎春华府13栋103房子的，一个月都过去了，这星期有时间回来把流程一办吗？”。6月6日赵友姐再次发短信给沈为民，短信内容为“沈老板为您这套房子，我操心要死，如果卖这星期就回来一办，如果不卖也要回复一声”。6月26日，沈为民短信回复赵友姐“很抱歉，我暂时无法接听电话。稍后给您回电”。赵友姐再次发短信给沈为民“钱拿去了，房子手续二个月了还不回来办，您忙着一天时间都没有，不回来我不想在等了”。赵友姐陈述：一开始由经纪公司联系沈为民，在经纪公司提供沈为民电话后赵友姐直接与沈为民联系，但沈为民一直避而不见。对短信内容的真实性沈为民不持异议，但认为无法证明是赵友姐所发。2016年7月15日，赵友姐委托江苏姑苏律师事务所刘翼律师向沈为民、马琦红发律师函，律师函主要内容为：赵友姐与沈为民、马琦红于2016年4月18日签订房屋买卖（居间）合同，约定沈为民、马琦红将坐落于苏州市××区松陵镇××号迎春华府一区18幢103室出售给赵友姐，成交价格为1153000元，其中定金为人民币20万元（分别于2016年4月18日支付2万元，2016年4月19日支付18万元），合同中还约定交易双方应于2016年5月5日前办理网签和资金托管事宜。合同签订后，赵友姐按照合同约定支付了20万元定金。但在约定时间到达后赵友姐多次要求沈为民、马琦红协助办理网签和资金托管手续，沈为民、马琦红皆以各种理由推诿、拒绝配合办理。因沈为民、马琦红的违约行为给赵友姐造成了巨大损失，构成根本违约，现赵友姐要求解除双方签订的房屋买卖（居间）合同，同时要求双倍返还定金40万元。望沈为民、马琦红收到本律师函后立即双倍返还定金，否则赵友姐将诉诸法律，以求维护自身合法权益。2016年7月16日律师函被签收。庭审中，沈为民、马琦红否认收到该律师函。2016年8月18日，赵友姐儿子刘志勇与苏州晟铭房地产开发有限公司签订《吴江市商品房买卖合同》一份，由刘志勇向苏州晟铭房地产开发有限公司购买香溪源庭小区20号908室房屋，合同约定建筑面积为107.38平方米，房价为1522354元。刘志勇于2016年8月12日向苏州晟铭房地产开发有限公司交付定金2万元，于8月18日支付首付款562354元。又查明，2016年7月4日，赵友姐与江苏姑苏律师事务所签订聘请律师合同一份，约定赵友姐就本案诉讼应向该律师事务所支付的律师代理费为26800元。赵友姐于7月4日、7月27日通过银行转账或交付现金，支付给该律师事务所律师代理费26800元，该律师事务所开具了相应的增值税发票。再查明，涉案房屋银行贷款至今未还清，房屋抵押登记手续未注销。庭审中，马琦红表示对沈为民处置夫妻共同财产的行为予以追认，同意将涉案房屋转让给赵友姐。以上事实，有赵友姐提供的合同编号为0000720房屋买卖（居间）合同、银行取款凭证、定金收条、短信、律师函、特快专递及回执、聘请律师合同、转账凭证（收据）、律师代理费发票、《吴江市商品房买卖合同》、房屋认购书、收据、银联商务江苏分公司银联特约商户签购单、结婚证、常住人口登记卡，沈为民提供的合同编号为0000717房屋买卖（居间）合同、材料收取确认书及双方当事人陈述等证据证实，一审法院予以认定。一审法院认为，赵友姐与沈为民签订的房屋买卖（居间）合同系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。双方应按约全面履行合同，于约定时间（2016年5月5日）提供相应的合法证件并办理网签和资金托管。关于短信通知，因有短信内容的手机保存在赵友姐处，且沈为民、马琦红对短信内容真实性无异议，故一审法院认定短信通知系赵友姐发给沈为民的。沈为民、马琦红在收到赵友姐催办房屋买卖相关手续的短信通知及律师函后仍未按约履行自己的义务，显属违约，且赵友姐已另购房屋，故对赵友姐要求解除双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求一审法院予以支持。因赵友姐要求解除合同的律师函沈为民、马琦红于2016年7月16日签收，故双方签订的房屋买卖合同于2016年7月16日解除。因沈为民、马琦红违约，赵友姐要求沈为民、马琦红返还定金40万元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。因房屋买卖合同约定“任何一方违约的，守约方为主张权利而支出的律师费、诉讼费等损失由违约方一并承担”，故赵友姐要求沈为民、马琦红支付律师费符合双方约定，对赵友姐该诉讼请求一审法院亦应予以支持。沈为民、马琦红辩称房屋买卖（居间）合同系居间合同，非房屋买卖合同，因该合同对房价、付款时间及方式、过户及交付等事宜、违约责任、其他约定事宜均作了约定，符合房屋买卖合同的特征，故应认定为房屋买卖合同。沈为民、马琦红辩称其只收到赵友姐定金18万元，因合同编号为0000720房屋买卖（居间）合同写明赵友姐已向沈为民、马琦红交付定金20万元，故应认定赵友姐交付给沈为民、马琦红的定金为20万元。沈为民、马琦红要求将涉案房屋转让给赵友姐，因赵友姐家庭已在他处购买房屋，且赵友姐表示无力购买第二套房屋，故对沈为民、马琦红要求继续将房屋转让给赵友姐的主张一审法院不予采信。马琦红辩称其没有在房屋买卖合同上签名，对房屋买卖并不知情，其无需就本案承担民事责任，因沈为民在诉讼中始终要求将房屋继续转让给赵友姐，马琦红予以同意，且对沈为民处置夫妻共同财产的行为予以追认，故本案编号为0000720房屋买卖（居间）合同对马琦红具有法律约束力，沈为民、马琦红应对本案共同承担民事责任。退一步讲，即使由沈为民承担民事责任，因该债务发生在沈为民、马琦红夫妻关系存续期间，应为夫妻共同债务，沈为民、马琦红也理应共同承担责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条之规定，判决：一、赵友姐与沈为民、马琦红签订的编号为0000720房屋买卖（居间）合同于2016年7月16日解除。二、沈为民、马琦红于判决生效之日起十日内双倍返还赵友姐定金400000元。三、沈为民、马琦红于判决生效之日起十日内支付赵友姐律师费26800元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7589元、保全费2520元、公告费300元，合计10409元，由沈为民、马琦红共同负担。二审查明，苏州市吴中区人民法院于2015年2月11日出具（2015）吴商初字第114号民事裁定书，裁定冻结沈为民（苏州吴中经济开发区和思玻璃厂）、马琦红银行存款人民币780000元，不足部分查封登记在马琦红名下（共有人沈为民）坐落于苏州市××区松陵镇××号迎春华府一区13幢-103房屋（房产证号：01××27）。该事实由（2015）吴商初字第114号民事裁定书为证。二审经审理查明的事实与一审相一致。本院认为：关于合同效力问题，仅从沈为民、马琦红提交的民事裁定书无法证明涉案房屋在出卖时已被查封。即使房屋确被查封，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定，司法机关依法裁定、决定查封的房地产不得转让。但是违反该规定如使合同继续有效，在查封状态持续的情况下合同仍无法继续履行，不会导致被查封房地产权属发生变动，更不会损害国家利益和社会公共利益。因此上述规定不属于效力性强制性规定。而且根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。此规定也未否定被查封房产转让行为的效力。因此涉案房屋被查封的状态不影响本案中赵友姐与沈为民签订的房屋买卖（居间）合同的效力，合同应认定为有效。合同约定沈为民、马琦红应于2016年5月5日前还清贷款并注销房屋抵押登记手续，提供相应合法证件并办理网签和资金托管。赵友姐提交的发给沈为民的短信记录显示发件人自称为购买迎春华府13栋103房屋的人，且有该短信内容的手机保存在赵友姐处，因此即使短信内容不是赵友姐本人编辑，也足以认定是以赵友姐的名义发送、代表了赵友姐的真实意思。根据合同法规定，当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行，可以解除合同。在沈为民迟延履行主要义务后，赵友姐于2016年6月5日发短信催告其履行，至赵友姐委托的律师2016年7月15日发函时止，沈为民仍未履行，赵友姐应有权解除合同。一审法院认定在律师函到达时合同解除正确。沈为民、马琦红要求继续履行合同没有事实和法律依据，本院不予支持。根据合同法规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金。房屋买卖（居间）合同抬头处写明了出售方（甲方）包括马琦红，特别约定合同由沈为民代马琦红签署，赵友姐向“甲方”支付共计20万元定金。马琦红在诉讼中同意将房屋继续转让给赵友姐，应视为其对沈为民处置夫妻共同财产的行为予以追认，沈为民所签的房屋买卖（居间）合同对马琦红有法律约束力，赵友姐所支付的定金也应视为由沈为民、马琦红共同收取。合同中“法律责任由沈为民全权承担”的条款不能排除在马琦红对合同予以追认后赵友姐基于法律规定要求沈为民、马琦红共同承担定金罚则的权利。退一步讲，即使应由沈为民承担责任，因该债务发生在夫妻关系存续期间，应认定为共同债务，沈为民、马琦红也理应共同承担责任。综上，沈为民、马琦红的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7589元，由上诉人沈为民、马琦红负担。本判决为终审判决。审判长 沈维佳审判员 曾雪蓉审判员 黄学辉二〇一七年六月二十八日书记员 陆晓婷 更多数据：搜索“”来源：