（2015）云民初字第4291号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-07-13
案件名称
原告黄科与被告徐州骏景物业管理有限公司不当得利纠纷一案一审判决书
法院
徐州市云龙区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄科,徐州骏景物业管理有限公司
案由
不当得利纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第九十二条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款
全文
江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2015）云民初字第4291号原告:黄科。被告:徐州骏景物业管理有限公司。法定代表人：付可，该公司总经理。原告黄科与被告徐州骏景物业管理有限公司（以下简称骏景公司）不当得利纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄科、被告骏景公司的法定代表人付可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄科向本院提出诉讼请求：1.被告返还不当得利物业费6286元（从2013年7月至2015年11月）、不当得利公共水费720元（从2013年9月至2016年8月）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系牌楼三号楼XXXX室的租户，用于教育培训场地（字号为清之华辅导班）。该房屋自2009年原告开始租用时整座楼没有物业费和公共水电费，一直持续到2013年6月30日。被告在未进行招投标的情况下自2013年7月1日开始进驻，且未与业主签订合法有效的物业服务合同，也未与我方协商一致，更未进行收费公示的情况下，自行按建筑面积2.8元/平方米/月标准收取“物业费”（原告租用房屋建筑面积80.75平方米，每季度物业费678元）。因用水用电及卫生间大门钥匙均由被告控制，其利用原告暑期培训旺季担心影响招生的心理迫其就范。为了用电不受制于被告，原告于2013年9月1日开始单独走线，但被告又另外向原告收取50元/月的卫生间公共水费，原告无奈交纳（如果用被告的电就不收公共水费）。上述物业费从2013年7月1日一直持续到2014年12月30日按前述数额交纳。后来原告找被告工作人员理论，其调整了“物业费”收费标准，改为按建筑面积2.5元/平方米/月（原告每季度605元），从2015年1月1日开始收取一直持续到2015年9月30日。期间原告又找被告工作人员理论公共水费，被告同意于2015年3月1日开始按照30元/月收取，一直到2015年10月31日原告都是按此数交纳，从2013年9月1日一直到2015年2月28日原告都是按50元/月向被告交纳所谓的公共水费。被告招聘程序严重违法，其任意制定收费标准，肆意践踏法律和公理，欺压原告。依据《物权法》和《物业管理条例》相关规定，被告进驻和收费没有法律和合同依据，应属无效民事行为。依据《中华人民共和国民法通则》第92条之规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。为了维护原告的合法权益，故提起诉讼，请依法处理。被告骏景公司辩称，2013年，徐州昌朋房地产开发有限公司对外招聘牌楼市场3号楼物业管理，被告于2013年7月与昌朋公司达成协议，受昌朋公司委托对牌楼市场3号楼进行物业管理，并于2013年7月进入牌楼市场3号楼进行物业管理，我们与昌朋公司签订了一份物业管理的协议书，能够证明被告进驻牌楼市场3号楼进行物业管理不是非法的。因为牌楼市场3号楼没有业主委员会，一直由开发商进行管理，所以我们与开发商签订的这份物业管理协议是合法合理的。我们于2013年11月27日在牌楼市场3号楼两个入口处对物业收费、水电费收费和协议书进行了公示，有照片为证，公示的内容主要体现为物业服务费、水电费的收费标准以及牌楼市场3号楼的水表属于一块整表，每家每户不存在分表，有交水费的发票予以证明。且有一张电费发票能够证明牌楼市场3号楼属于商业用房，因为商业用房电费的单价每度是0.882元，如果居民用电，电费的单价每度是0.54元。被告收取了物业费和公共水费，但是具体收取的数额要以原告提供的票据为准。经审理查明，2013年11月26日，被告骏景公司作为乙方与案外人徐州昌朋房地产开发有限公司作为甲方签订《协议书》一份，约定：甲方于2013年5月19日召开了业主会议，根据大部分业主同意现将牌楼市场3号楼的物业管理工作交与徐州骏景物业管理有限公司。为此，经甲、乙双方友好协商，就牌楼市场3号楼物业管理工作达成以下协议：1、牌楼市场3号楼是由徐州昌朋房地产开发有限公司投资开发建设的，建成至今未成立业主委员会，为维护3号楼广大业主的合法权益特制定本合同。……4、乙方在2013年7月1日进驻后应立即开展物业服务工作，清理楼内的广告、空调移机等问题，乙方应统一制作楼宇门牌及广告。……6、乙方接管该楼物业管理工作后，管理期限为五年，自2013年7月1日起至2018年6月30日止。案外人徐州昌朋房地产开发有限公司在该协议上加盖合同专用章，被告骏景公司在该协议上加盖合同专用章。本案涉诉房屋位于徐州市牌楼市场3号楼XXXX室，建筑面积为80.75m2，房屋所有权人系案外人陈翀。徐州市房屋所有权登记审核表载明涉诉房屋的设计用途为商业服务。土地使用权变更登记申请书宗地状况栏载明，座落：夹河东街牌楼市场3#楼；用途：商办；宗地面积：2875.4。原告从案外人陈翀处承租涉诉房屋，陈翀对被告收取涉诉房屋物业费、公共水费以及收取金额均无异议。自被告收取物业费及公共水费后，原告与陈翀约定物业费、公共水费由原告缴纳。原告租用涉诉房屋是作为其开办辅导班的教室，原告陈述周六周日全天上课，暑假寒假也开班上课，原告与其学生均使用公共用水。被告系三级资质物业服务企业。被告从2013年7月至今为徐州市牌楼市场3号楼三层楼、四层楼等部分楼层提供物业服务。原告作为物业使用人，从2013年7月至今实际接受被告的物业服务。被告没有与案外人陈翀及原告签订物业服务合同。徐州市牌楼市场3号楼业主没有成立业主大会及业主委员会。徐州市牌楼市场3号楼只有一个公共用水水表，被告已代缴徐州市牌楼市场3号楼从2013年7月至2016年11月的公共水费。被告收取原告2014年7月1日至2014年12月30日的物业费共计1356元（按建筑面积80.75m2以2.8元/平方米/月计算）、2015年4月1日至2015年11月30日的物业费共计1613元（按建筑面积80.75m2以2.5元/平方米/月计算）。被告收取原告2014年7月公共水费50元，2014年9月公共水费50元，2015年4月至2016年8月公共水费510元（按每月30元计算）。以上事实，有原告提供的收款收据，被告提供的协议书、资质证书、发票等证据，法院依申请调取的徐州市房屋所有权登记审核表、土地使用权变更登记申请书以及各方当事人的陈述等证据证实，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。不当得利的构成要件包括四个方面：一方取得利益，另一方受到了损害，一方得利与另一方受损存在因果关系，一方得利无法律上的原因等。一、关于原告缴纳被告的物业费是否为不当得利的问题。物业费是物业服务企业提供物业服务应收取的费用，缴纳物业费是业主应尽的义务。本案中，被告骏景公司作为具有从事物业管理活动资质的企业，为原告提供了物业服务，原告从2013年7月至今事实上亦接受了被告的物业服务。结合案外人陈翀对被告收取涉诉房屋物业费、金额均无异议以及陈翀与原告关于物业费由原告缴纳的约定，原告应当给付被告物业费。被告收取原告物业费具有正当性，故原告缴纳被告的物业费不构成不当得利。原告要求被告返还不当得利物业费的诉讼请求，本院依法不予支持。二、关于原告缴纳被告的公共水费是否为不当得利的问题。徐州市牌楼市场3号楼只有一个公共用水水表，原告租用涉诉房屋开办辅导班，原告与其学生均使用公共用水，在被告已代缴2013年7月至2016年11月公共水费的情况下，结合案外人陈翀对被告收取涉诉房屋公共水费、金额均无异议以及陈翀与原告关于公共水费由原告缴纳的约定，原告缴纳被告的公共水费不构成不当得利。故原告要求被告返还不当得利公共水费的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：驳回原告黄科的诉讼请求。案件受理费50元，由原告黄科负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 魏 燕人民陪审员 范淑敏人民陪审员 纵瑞收二〇一七年六月二十八日书 记 员 孙歌阳 关注公众号“”