（2016）豫0724民初1004号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2018-07-16
案件名称
刘子明与长垣县金源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
获嘉县人民法院
所属地区
获嘉县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘子明,长垣县金源房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
河南省获嘉县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0724民初1004号原告刘子明，男，1952年5月2日出生，汉族，住获嘉县。委托代理人崔留安，河南滕泰律师事务所律师。被告长垣县金源房地产开发有限公司法定代表人芦建军，董事长。委托代理人岳奇峰，河南博苑律师事务所律师。原告刘子明诉被告长垣县金源房地产开发有限公司（以下简称金源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告代理人崔留安、被告代理人岳奇峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年初，原告向被告购买位于获××干道中段北侧中央商务公馆××单元××南××商品房××套，原告向被告一次性支付了房款212837元。根据合同约定出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付房屋，而出卖人至今未向原告交付房屋，根据合同约定出卖人应当承担违约责任。另外，被告向原告多收取了一平方米房屋面积的款项，原告诉至法院，要求：1、被告支付逾期交付房屋的违约金17239.8元（从2014年12月31日暂算至2017年3月31日），之后违约金算至实际交付房屋止；2、被告退还多收取的房屋面积款项2390.35元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：1、原告主张的违约事实不存在，没有任何证据证明被告逾期交房，作为原告，如果真的没有收到房屋，那么第一项诉讼请求应该是要求交付房屋，另外，本案已超诉讼时效，不应予以支持；2、是否退还房屋面积款应当以不动产权证书登记的面积为准。原告向本院提供了以下证据材料：1、商品房买卖合同一份，证明原、被告之间针对中央商务公馆第8-A-2-5南这一套商品房形成了买卖合同关系，并且约定被告交付房屋，按照合同第八条的约定，房屋交付时间是2014年12月31日前，第九条约定被告逾期交房应按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2、2014年5月31日的收据一份，证明原告一次性缴纳了涉案房屋的全部房款212837元。3、税收缴款书一份，证明该房屋契税已缴纳。4、2013年12月12日的收据一份，证明原告买房买的早，合同签订的也早，落款时间是后来补签的，实际签订合同的日期应该是在交房款期间。关于房屋面积问题，被告工作人员曾打电话通知原告房屋的面积经房管部门测量，实际面积比双方合同约定的面积少1平方米左右，故原告要求退还多收取的2390.35元房款。被告的质证意见：对1号证据的真实性、关联性、客观性均有异议，是否原告本人签字不确定，根据合同上“刘子明”的签字和起诉书上的签字比对，可以看出明显不是一人所签；另外，该合同上约定的房屋交付时间为2014年12月31日，但该合同签订时间为2015年1月15日，明显不公平，作为被告方无论如何，按约定履行合同义务，都不可能按时交付房屋，对此我方保留起诉撤销解除该合同的权利。对2、3、4号证据的真实性无异议，对关联性有异议，不能证明被告存在逾期交房的事实。被告未向本院提供证据材料。本院认为：对于原告提供的1号证据，被告对其真实性虽提出异议，但认可原告购买涉案房屋的事实，也认可被告存放的合同和原告提交的合同一致，至于合同是原告本人所签还是其家人代签，均是经过被告许可的，对该份证据，本院予以采信。对于原告提供的2、3、4号证据，被告对其真实性均无异议，本院予以采信。经庭审，根据上述有效证据及当事人的陈述，可以认定以下法律事实：2015年1月15日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买了被告开发的位于获××干道中段北侧的中央商务公馆8-A幢楼2单元5层南户。合同约定：“出卖人：长垣县金源房地产开发有限公司，买受人：刘子明，第三条、买受人所购商品房的基本情况：第8-A幢2单元5层南户；第四条、该商品房单价为每平方米2390.35元，总金额为贰拾壹万贰千捌百叁拾柒元整；第五条、面积确认及面积差异的处理：商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权面积为准，单价不变，多退少补；第六条、付款方式及期限：买受人一次性付清总房款共计贰拾壹万贰千捌百叁拾柒元整（￥212837）；第八条：交付期限：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（该商品房经五大主体验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……；第九条：出卖人逾期交房的违约责任：……逾期超过30日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金……；第十一条：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人通知（含电话、书面或电视报纸通告等）之日起柒日后，视为买受人已经交接，……”。2013年12月12日，原告向被告交纳办证费及配套费用共计10970元；2014年5月31日，原告向被告一次性交纳全部房款212837元；2015年9月25日，原告缴纳契税2128.37元。庭审中，原、被告对交房时间陈述不一致，原告陈述：“被告至今未交付涉案房屋”，被告陈述“已打电话通知原告交房，具体交房时间待庭后核实”，原告否认被告曾打电话通知其交房。原告陈述：“被告曾打电话通知原告房屋的实际面积比双方合同约定的面积少1平方米左右”，被告未予认可，原告也未提供证据证明房屋面积的问题。本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，应确认合法有效，该合同对双方当事人均具有法律约束力，原、被告均应按约履行。原告要求被告支付逾期交房的违约金17239.8元，根据双方签订《商品房买卖合同》第八条的约定：“出卖人应当在2014年12月31日前将房屋交付买受人使用”，第九条约定：“逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”。原告陈述：“被告至今未交付涉案房屋”，被告陈述“已打电话通知原告交房，具体交房时间待庭后核实”，因被告未在本院指定的期限内提交具体的交房时间，也未提交向原告交房的书面交房手续，根据双方合同第十一条的约定：“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人通知（含电话、书面或电视报纸通告等）之日起柒日后，视为买受人已经交接，……”，原告对被告提出的“电话通知”不予认可，被告也未提供证据证明其电话通知过原告交房，被告应当承担举证不能的法律后果，本案应以原告陈述的交房情况为准，即被告至今未向原告交付涉案房屋。双方在合同中约定的交房时间为2014年12月31日，合同签订时间为2015年1月15日，双方约定的交房时间在合同签订时间之前，不符合常理，原告陈述“合同是在原告交房款期间签订的，当时未签订落款时间，时间是后来补上的”，被告陈述“因销售人员疏忽将交房时间填错了，应当是2015年12月31日前交房”，原、被告均未向本院举证证明其各自的主张。本院认为，原告于2013年12月12日向被告交纳办证费及配套费用10970元，于2014年5月31日向被告一次性交纳全部房款212837元，并且被告自认涉案房屋在2014年12月31日前已达到交房条件，故应视为双方于2014年12月31日前对涉案房屋的买卖已达成了合议，故对双方约定的交房时间“2014年12月31日前”予以认可。被告至今未向原告交付涉案房屋，逾期交房已超过30日，应当按合同约定承担违约责任。庭审中，被告抗辩：“本案已超诉讼时效，不应予以支持”；原告称其多次要求被告交房，但未向本院提供证据证明其主张。本院认为，按日计付的逾期交房违约金是一个连续的不可分性债务，该违约金应持续计算至被告实际交房之日止，故在原告于2017年4月5日起诉时，该违约金仍在持续产生着，故原告起诉并未超过诉讼时效。被告应从2014年12月31日起以房款212837元为基数、按每日万分之一的利率标准向原告支付违约金至被告实际交房之日止（暂算至2017年3月31日违约金数额为17473.92元），原告要求被告支付至2017年3月31日的违约金17239.8元，并未超出以上数额，本院予以支持。原告要求被告退还多收取的房屋面积款2390.35元，根据双方合同第五条的约定：“商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权面积为准，单价不变，多退少补”，原告陈述：“被告曾打电话通知原告房屋的实际面积比双方合同约定的面积少1平方米左右”，被告未予认可，原告也未提供证据证明产权登记面积与合同约定面积存在差异，故原告的该项诉讼请求无事实法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告长垣县金源房地产开发有限公司应于本判决生效后三日内向原告刘子明支付违约金17239.8元，并应以房款212837元为基数、按每日利率万分之一的标准，从2017年4月1日起向原告刘子明支付违约金至实际交付房屋之日止。二、驳回原告刘子明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案案件受理费291元，依法减半收取，即146元，由被告长垣县金源房地产开发有限公司承担129元，原告刘子明承担17元。退回原告刘子明145元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员 孟靓二〇一七年六月二十八日书记员 赵妍 来源：百度搜索“”