（2017）青0104民初752号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-08-03
案件名称
原告中国科学院青海盐湖研究所与被告西宁城西福腾超市房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
西宁市城西区人民法院
所属地区
西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国科学院青海盐湖研究所,西宁城西福腾超市
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第二百三十二条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第七条，第三十九条，第六十四条，第一百三十四条，第一百六十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第六十三条
全文
青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2017）青0104民初752号原告:中国科学院青海盐湖研究所。法定代表人：吴志坚。委托诉讼代理人：刘婷婷。被告：西宁城西福腾超市。经营者：秦真保。原告中国科学院青海盐湖研究所（以下简称盐湖研究所）与被告西宁城西福腾超市（以下简称福腾超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盐湖研究所委托诉讼代理人刘婷婷，被告福腾超市的经营者秦真保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盐湖研究所向本院提出诉讼请求：1.判令被告于判决生效之日起的十日内，将被告租用原告的位于西宁市城西区新宁路18号铺面房腾退后归还原告；2.判令被告向原告支付拖欠的房屋使用费58060.8元，水电费192元，暖气费4064.3元（以上费用截止至2017年2月28日，合计62317.1元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年元月4日原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于西宁市城西区新宁路18号的铺面房出租给被告使用，租赁期限自2013年元月1日至2013年12月31日。合同到期后，原告与被告就该铺面房屋形成了实际租赁关系，直至2015年11月2日原告向被告发出解除通知，解除了原被告之间实际租赁关系，但在合同解除后，被告未依照原告的要求腾退房屋，也未向原告正常缴纳房屋使用费、水电、暖气费等费用，为此原告多次向被告主张权益，均遭到被告拒绝，故诉至法院。被告福腾超市辩称，原告诉状所述事实，与客观情况不符。原告突然单方解除租赁合同的行为没有法律效力，合同应当继续履行。双方签订《房屋租赁附加协议》后进行投资经营，租期是2013年元月1日到12月底，从2014年开始至今未重新签订租赁合同，但按2013年合同约定房费继续交纳房租至2015年年底。2014年原告送达了“关于到期收回出租铺面的通知”，要求2014年底交回房屋，但后来口头通知继续可以租用，按双方约定和履行方式一直是租期按一年起算，本案争议的房屋租赁合同应该履行到年底。租赁期限届满，承租人可向出租人提出续租要约，在同等条件下，承租人有优先承租权。原告赔偿铺面装修费、商品积压损失、员工工资损失、预期利润损失以及其他损失，驳回原告的全部诉讼请求，责令原告继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和当庭质证。对当事人无异议的证据，即原告提供的《房屋租赁附加协议》（2013年元月4日）、两份律师函及EMS邮寄单据、租房收费通知单、中央行政事业单位资金往来结算票据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交的中央单位资金往来收据，该份证据证明原告收取了原告福腾超市转让人的租房押金10000元，与原被告双方签订的《房屋租赁附加协议》中的第五条相一致，本院予以采信。经审理查明，2013年元月4日，原告盐湖研究所与被告福腾超市签订的《房屋租赁附加协议》，约定原告盐湖研究所将其位于西宁市城西区新宁路18号铺面壹间（使用面积103.68平方米），月租金为4147.2元，协议签订后收取半年房租，半年期满后租金按月交纳。协议第三条：水、电用量按表计，收费标准按供电、供水部门对经营用电、用水的统一价格执行；采暖费按铺面使用面积记取，月收费标准以物价部门核定的价格为准；水、电、暖等每月结算一次。协议第五条：协议签订后，收取租房押金10000元，待终止协议乙方交回铺面并经甲方同意后，退回全部押金。协议第九条：租赁期满后，双方如愿意延长承租期，应重新签订协议。租赁期间因特殊原因需要解除该协议时，一方应提前一个月通知另一方，经双方协商同意后，方可终止协议。租赁期满未续签协议或终止协议的，乙方无条件将铺面交回，因乙方原因不能在一周内交回时，甲方有权强行收回，造成的后果由乙方承担。协议第十条：交回铺面时，原有供电、供水、供暖设施及顶棚、地面、门窗和提供的固定资产都必须保持完好。已损坏的，按重置价赔偿。赔偿金从押金中扣除。装修形成的不动产（如地面砖等）归甲方所有，甲方不再予以补偿。双方签订的租赁协议到期后，未续签协议，被告福腾超市继续使用租赁房屋，原告盐湖研究所为提出异议，且收取了2014年1月1日至2015年12月31日期间的租金。2015年8月5日和2015年11月2日，原告盐湖研究所委托律师通过EMS发送律师函给被告福腾超市，要求自发函之日起二十日内解除双方的事实租赁关系，结清租赁费、水电费等费用，并腾退房屋。被告福腾超市收到律师函之后未结清各项费用并腾退房屋，双方未达成一致意见，致使纠纷产生。本院认为，原告盐湖研究所与被告福腾超市于2013年元月4日签订的《房屋租赁附加协议》合法有效，应受法律保护。双方之间的租赁协议到期后，未签订书面的租赁协议，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，2014年1月1日始，原被告双方之间的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，原告盐湖研究所于2015年8月5日和2015年11月2日两次发出律师函通知解除租赁合同，且限定时间为20日内，即原被告双方之间的租赁合同自原告限定的合理期限末2015年12月1日起解除，被告福腾超市应当按照原租赁合同结清租赁费、水电暖等各项费用，且腾退房屋。但被告福腾超市至今未结算各项费用并腾退房屋，应当承担实际使用期间的房屋租赁费用、水电暖等费用，原告要求2017年2月28日之前的各项费用，应予支持。被告福腾超市以经营投入成本高、房屋使用期间原告不持续供暖、原告与周边其他租赁户解除租赁合同造成被告效益差等理由进行减免租金的抗辩，被告经营投入成本高是被告进行投资经营应当预见且可以承受的，与房屋承租方原告盐湖研究所无直接关系；房屋使用期间原告不持续供暖的问题在被告长达三年的租赁期间，虽给原告反映，但未提出减免租金的意见，属双方意思自治的范畴，被告在长达三年的租赁期间按时交付租金的行为视为对原告的供暖情况的认可；原告与周边其他租赁户解除租赁合同造成被告效益差的抗辩，原告与周边其他租赁户解除租赁合同，虽会对被告的经营状况造成一定的影响，但并非直接因果关系，被告福腾超市的抗辩理由不成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第三十九条第二款、第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，判决如下：一、被告西宁城西福腾超市于本判决生效之日起十五日内向原告中国科学院青海盐湖研究所支付2016年1月1日至2017年2月28日期间的租金58060.8元、水电费192元、暖气费4064.3元，三项共计62317.1元；二、被告西宁城西福腾超市于本判决生效之日起十日内腾退原告中国科学院青海盐湖研究所位于西宁市城西区新宁路18号的租赁铺面一间（使用面积103.68平方米）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1358元，减半收取679元由被告西宁城西福腾超市负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 韩占华二〇一七年六月二十八日书记员 鸟 慧