（2017）黔03民终2591号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-11-30
案件名称
遵义市华居房地产开发有限公司、袁文芬商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州市遵义市中级人民法院
所属地区
贵州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
遵义市华居房地产开发有限公司,袁文芬,石明
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔03民终2591号上诉人（原审被告）：遵义市华居房地产开发有限公司。住所地遵义市红花岗区子尹路南段综合*号楼。统一社会信用代码915203007457115607法定代表人：金晓梅，公司执行董事。被上诉人（原审原告）：袁文芬，女，汉族，生于1975年3月20日，贵州习水人，户籍所在地习水县。被上诉人（原审原告）：石明，男，壮族，生于1970年4月13日，湖南省ＸＸ瑶族自治县人，户籍所在地湖南省ＸＸ瑶族自治县。上诉人遵义市华居房地产开发有限公司（以下简称华居公司）因与被上诉人袁文芬、石明商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省习水县人民法院（2016）黔0330民初3566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。华居公司的上诉请求：一、请求依法撤销原判，驳回被上诉人对上诉人诉讼请求。事实及理由：一、一审判决认定上诉人逾期交房构成违约，认定事实不清。上诉人于2014年1月就开始交房，没有违约，是被上诉人迟迟没有接房造成。二、涉案房屋在习水县杉王大道地段在习水县城不属闹市区，其购房面积为33.68㎡，而且是毛坯房，没有包含装修成本结合习水县城的房屋租赁市场行情，一审判决认定涉案房屋租金为22100元每年作为上诉人逾期交房给被上诉人造成的损失的标准过高，显失公正。被上诉人袁文芬、石明二审期间未提交书面答辩意见。袁文芬、石明向一审法院起诉请求：1、判令华居公司支付袁文芬、石明逾期交房违约金37419.94元（自2015年2月28日起至实际交房之日2016年5月26日止）；2、华居公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：袁文芬、石明于2013年8月3日与华居公司签订《商品房买卖合同》，购买华居公司开发修建的位于习水县东皇镇天生路御景山居15-1-16的商业营业用房1套，建筑面积33.68平方米，套内建筑面积32.76平方米。合同第八条约定付款方式为银行按揭。买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款212347.00元，余款210000.00元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起十五日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后十日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；合同第十一条约定交房时间为2015年2月28日，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；合同第十三条约定逾期交房超过30个工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的万分之二向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第十四条约定交接手续：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的十日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。合同签订后，袁文芬、石明依约交纳了全部购房款。2016年5月8日，被告华居公司首次正式以张贴交接房屋通知的方式通知14、15、16、17号楼的业主接房。另查明，袁文芬当庭认可于2016年5月8日看到交接房屋通知，并于2016年5月10日接房。一审法院认为，双方于2013年8月3日的签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应按照合同约定全面履行合同义务。合同签订后，袁文芬、石明按照《商品房买卖合同》约定向被告支付了购房款，华居公司应按合同约定向袁文芬、石明交付房屋，但华居公司未依约交房，构成违约，应当按照《商品房买卖合同》第十三条的约定承担违约责任，向袁文芬、石明支付违约金。华居公司当庭辩称违约金过高，要求减少，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，对华居公司要求减少违约金的抗辩，予以支持。华居公司违约，袁文芬、石明的实际损失为租房产生的租金，综合合同的履行情况、房屋面积以及涉案房屋所在地门市租赁情况，对袁文芬、石明的损失，酌情支持每年17000.00元的租金，即每年的违约金为17000.00元×（1＋30%）＝22100.00元。华居公司辩称2015年1、2月即可交房，不存在违约行为，因华居公司未按合同约定的交接手续交付房屋，未尽到接房通知义务，对华居公司的该辩称，不予支持。因袁文芬认可于2016年5月8日看到交接房屋通知，故支持2015年3月1日至2016年5月8日共435天的违约金，即22100.00元÷365天×435天=26338.36元。综上，判决如下：一、限遵义市华居房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向袁文芬、石明支付违约金26338.36元；二、驳回袁文芬、石明的其余诉讼请求。如果未按判决书确定的履行期间给付金钱义务或履行其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费736.00元，减半收取计368.00元，由遵义市华居房地产开发有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实无异。本院认为，华居公司与袁文芬、石明于2013年8月3日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，袁文芬、石明按照合同约定向华居公司支付了全部房款，而华居公司未按合同约定的期限向袁文芬、石明交付涉案房屋，该行为构成违约。根据双方合同约定，在华居公司逾期交房超过30日，袁文芬、石明要求继续履行合同的情况下，华居公司应按日计算向陈健支付全部已付款万分之二的违约金，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止。在一审庭审中，华居公司辩称违约金过高，要求减少，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，结合合同的履行情况、房屋面积以及涉案房屋所在地住房租赁情况，认定陈健的损失为租房产生的租金，酌情支持每年17000.00元的租金，在此基础上计算出的违约金为每年22100元符合法律规定。华居公司上诉主张其于2014年1月就开始交房，是被上诉人迟迟不接房造成违约，因华居公司未提供证据证明，本院不予采信。综上所述，华居公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费736元，由上诉人遵义市华居房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 蔡一雷审 判 员 刘娟娟代理审判员 何 容二〇一七年六月二十八日书 记 员 李 豪 更多数据：搜索“”来源：