（2017）鲁04民终748号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-10-09
案件名称
刘运吉、王海洋二审民事判决书
法院
山东省枣庄市中级人民法院
所属地区
山东省枣庄市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘运吉,王海洋,枣庄德圣房地产开发有限公司,高洪林
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁04民终748号上诉人（原审被告）：刘运吉，男，1966年4月30日出生，汉族，住枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：刘广涛，山东康桥（枣庄）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王海洋，男，1982年12月3日出生，汉族，住枣庄市中区。委托诉讼代理人：曲开泉、李军，山东鼎赢律师事务所律师。原审第三人：枣庄德圣房地产开发有限公司。住所地：枣庄市薛城区长江东路***号。法定代表人：蒋戈，总经理。委托诉讼代理人：张捃焱，山东法扬律师事务所律师。原审第三人：高洪林，男，1966年3月16日出生，汉族，住薛城区。上诉人刘运吉因与被上诉人王海洋、原审第三人高洪林、枣庄德圣房地产开发有限公司（以下称德圣房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院(2015)薛民初字第2154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘运吉上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回王海洋的诉讼请求并继续执行位于枣庄市高新区光明花苑2号楼3单元602室房屋或发回重审，2.案件诉讼费律师费由被上诉人负担。事实和理由：1.一审认定高洪林将涉案房屋卖给被上诉人王海洋，该事实认定错误，王海洋与德圣房地产开发有限公司所订成交确认书违反法律规定，并未依法与其订立商品房预售合同及进行备案,存在恶意串通的可能。2.本案不能仅依据德圣房地产公司的认可来认定被上诉人提供证据的真实性。一审认定高洪林的房款已付清，但德圣房地产公司如向王海洋出具收据，应记载全部房款，经上诉人比对，成交确认书上加盖的德圣房地产开发有限公司合同专用章与其开发办备案预售合同上所加盖公章不一致。对王海洋陈述的付款金额前后不一致，王海洋在提出执行异议时称，其通过银行汇款支付160000元，另付部分现金共计180000元，其起诉时则称转账支付164050元。3.本案高洪林的行为实质上是将预购的房屋再行转让的行为，该行为违反《城市房地产管理法》第四十六条及国办法（2005）26号文件有关规定，本案所谓房屋买卖合同应为无效，王海洋不能以此取得合同权利。王海洋辩称，刘运吉的上诉请求缺乏依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。德圣房地产公司述称，其并无串通行为或违反效力性强制性规定的行为，服从法院判决。王海洋向一审法院起诉请求：原告王海洋向本院提出诉讼请求：1、判决撤销薛城区人民法院（2015）薛执异字第2号裁定书，不得对原告购买的枣庄高新区光明花苑2号楼3单元602室进行执行；2、诉讼费和律师代理费用由被告承担。一审法院认定事实：第三人高洪林在第三人德圣房地产处购买光明花苑2号楼3单元602室房产一处，房屋总价款254,892元，高洪林于2009年4月8日缴纳首付款96,662元，余款158,230元以第三人德圣房地产公司欠新建建筑公司的工程款折抵。2014年5月29日，第三人高洪林向原告王海洋借款4万元，并向原告出具了借条，后因高洪林未能及时偿还借款，双方即口头约定，高洪林将其在德圣房地产公司处购买的光明花苑2号楼3单元602室房产以32万元的价格卖给原告王海洋，以2014年5月29日的4万元借款折抵部分房款，剩余房款由原告王海洋补齐后原告王海洋分别于2014年7月21日、2014年11月4日、2014年11月12日、2014年11月12日通过工商银行向高洪林转账支付164,050元（该笔款项自记用途：房款）、30,000元、10,000元和3,000元。2014年7月21日，原告王海洋与第三人德圣房地产公司重新签订了《光明花苑商品房成交确认书》，约定：1、乙方王海洋购买甲方德圣房地产公司开发的位于枣庄市高新区光明花苑项目住宅楼商品房一套，暂定房号为2号楼3单元6层02室，房款（人民币￥254,892元）；2、乙方已向甲方缴纳首付（人民币￥254,892万元），余款于2014年7月21日前一次性付清等内容。第三人德圣公司于当日向原告王海洋出具了收到王海洋光明花苑2-3-6-02房款158,230元的收款收据。一审法院在审理原告刘运吉与被告高洪林民间借贷纠纷一案中，根据原告刘运吉的诉讼保全申请，于2015年3月6日作出了（2015）薛民初字第350-4号民事裁定书，预查封了被告高洪林购买的德圣房地产公司名下的枣庄高新区光明花苑2号楼3单元602室房产一套。后原告王海洋提出保全异议申请，申请解除对上述房产的查封。2015年9月30日，一审法院作出了（2015）薛民初字第350-5号民事裁定书，裁定驳回了王海洋的保全异议申请。2015年4月16日，一审法院作出（2014）薛民初第350号民事调解书，被告高洪林共计偿还原告刘运吉34万元，于2015年4月19日前付清10万元，余款24万元于2015年5月20日前付清。2015年5月21日，刘运吉申请强制执行，王海洋于2015年10月29日提出书面异议，请求解除对其购买的光明花苑2号楼3单元602室房的查封。2015年11月5日，一审法院院作出了（2015）薛民执异字第2号执行裁定书，驳回了王海洋的异议。一审法院认为：第三人高洪林购买第三人德圣房地产公司开发的房屋，已缴纳购房款,并已实际占有该房屋。后第三人高洪林与原告王海洋口头约定将该房屋以32万元的价格卖给原告王海洋，并在征得第三人德圣房地产公司同意的情况下，原告王海洋于2014年7月21日与德圣房地产开发公司重新签订了《光明花苑商品房成交确认书》，以上行为未违反法律及行政法规的规定，依法应认定为有效。被告刘运吉辩称第三人高洪林与原告王海洋转让房产的行为系相互串通的行为，双方不存在真实的房产交易，对此，虽然第三人高洪林未出庭，但第三人德圣房地产公司对原告提交的高洪林的96,662元首付款的收据、王海洋的158,230元的购房款收据及商品房成交确认书的真实性均予以确认，且原告王海洋于2014年7月21日通过银行转账支付第三人高洪林164,050元的转帐记录中自记用途中已载明“房款”，以上证据能够形成证据锁链，该证据锁链证明的事实与原告王海洋陈述的事实相吻合。因此，在被告没有提交证据证明其抗辩的情况下，对其辩称不予采信。虽然原告王海洋与第三人口头约定的是房屋买卖协议，但由于高洪林与第三人德圣房地产公司并未履行房屋登记手续，高洪林与德圣房地产公司的房屋买卖合同仍然正在履行中。经第三人高洪林申请，德圣房地产公司同意更名并重新与原告王海洋签订了商品房成交确认书，实质是德圣房地产公司与第三人高洪林和原告王海洋就房屋的买卖合同在协商一致的情况下合同主体的变更。该行为具有权利转让的性质，即第三人高洪林将其与第三人德圣房地产公司达成的房屋买卖合同的权利义务全部转让给原告王海洋，并且按照合同法的规定，向第三人德圣房地产公司履行了通知义务，德圣房地产公司同意，该权利义务的转让已对原告王海洋、第三人高洪林和第三人德圣房地产公司发生法律效力。此时，第三人高洪林与第三人德圣房地产公司之间的房屋买卖合同关系归于消灭，原告王海洋取代第三人高洪林与第三人德圣房地产公司建立新的房屋买卖合同关系。原告王海洋与第三人高洪林之间是合同权利转让关系，至于超出与德圣房地产公司约定的购房款之外的部分款项王海洋是否已按约定向高洪林支付应属另一法律关系，对此不予处理。王海洋与第三人德圣房地产公司签订《光明花苑商品房成交确认书》，该确认书对房屋的位置、面积、单价、房屋价款及房款支付方式等进行了约定。虽然该确认书第2条：“乙方已向甲方缴纳首付款（人民币￥254892万元整），余款于2014年7月21日前一次性付清”中的（人民币￥254892万元整）书写存有瑕疵，但该确认书第1条约定了房屋的总价款为254,892元，且签订该确认书的时间为2014年7月21日，因此足以认定王海洋已按照确认书的约定支付了全部房款。虽然该房屋没有办理产权过户手续，但根据物权法第15条的规定，未办理物权登记，并不影响合同的效力。综上，原告提供的证据能够证明其提出的异议符合其权利能够排除执行的法律规定。涉案房屋已与高洪林无关联，因被告刘运吉申请执行的是刘运吉与高洪林个人之间的债务，故刘运吉申请执行涉案房屋无事实和法律依据。关于原告主张的律师代理费，原告未提供支付律师费的相关证据，且原、被告双方对律师费的承担方式也没有约定，原告要求被告承担律师代理费没有依据，故对原告的该项请求不予支持。判决：一、停止对位于枣庄市高新区光明花苑2号楼3单元602室房屋的执行；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由被告刘运吉负担，于判决生效后七日内缴纳。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对一审法院所认定的事实，本院予以确认。另外，上诉人在审理中提供了商品房预售许可证网上公告信息、德圣房地产公司与他人订立商品房买卖合同复印件、涉案房屋所在单元取暖费照片等证据以证明其上诉主张。上诉人还提供枣庄市印章管理中心证明材料一份，载明第三人德圣房地产公司签订《光明花苑商品房成交确认书》所盖印章未进行备案。本院认为，本案上诉人提出案外人执行异议之诉，请求排除对涉案房屋的执行，其请求能否成立，在于上诉人对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的实体权益。本案涉案房屋并未登记在高洪林名下，高洪林尚未取得涉案房屋产权，而高洪林在其与原审第三人德圣房地产公司所订的房屋买卖合同履行期间，于2014年7月将合同权利转让给被上诉人王海洋。对该转让事实，原审第三人德圣房地产公司对其与王海洋订立的《商品房成交确认书》，对高洪林首付款收据、王海洋的购房款收据真实性均予以确认，王海洋于2014年7月21日通过银行转账支付高洪林164,050元的转帐记录中所记用途也载明为“房款”，以上证据能够形成证据锁链证明王海洋主张的事实。上诉人刘运吉上诉提出高洪林与王海洋转让房产的行为系相互串通的行为、双方不存在真实房产交易的主张，本院认为，上诉人证据不足，该主张不成立。上诉人在审理中提供的枣庄市印章管理中心的证明因无负责人及出具证明材料的人的签名，不符合民事诉讼法对单位出具证明材料的形式要求，且即使德圣房地产公司公章未备案，也不足以否定涉案《成交确认书》的真实性。上诉人二审中提交的照片等不属新的证据，也不能证明其主张的涉案房屋归属的事实。关于上诉人提出被上诉人王海洋所陈述付款金额存在矛盾的主张，被上诉人王海洋所陈述的付款金额虽前后稍有出入但并不违反常理，不足以以此否定其付款事实。另外，由于2014年7月21日高洪林通过抵销的方式支付房屋剩余价款时，德圣房地产公司并未向高洪林出具收据而是向王海洋出具收据，说明三方在当时认可该款项作为王海洋支付的对价，而由于王海洋支付了对价，并与第三人签订了《光明花苑商品房成交确认书》，即应获得相应物权期待权，高洪林对涉案房屋已不享有权利。第三人德圣房地产公司与购房人签订《光明花苑商品房成交确认书》的行为并不违反强制性效力性法律规范，上诉人主张涉案房屋未进行登记备案系违法行为，但根据物权法的规定，未进行登记备案并不否定合同效力。上诉人所称未登记备案而合同无效的主张不成立。综上所述，上诉人刘运吉的上诉请求依据不足，不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 关光明审判员 孔 潇审判员 单 伟二〇一七年六月二十八日书记员 李 苹 来自：