（2016）苏0581民初10552号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-08-24
案件名称
常熟市辛庄镇平墅村村民委员会与常熟市烨彩喷涂厂、胡立中房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
常熟市人民法院
所属地区
常熟市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
常熟市辛庄镇平墅村村民委员会,常熟市烨彩喷涂厂,胡立中
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国个人独资企业法》：第三十一条
全文
江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0581民初10552号原告：常熟市辛庄镇平墅村村民委员会，住所地江苏省常熟市辛庄镇平墅村，组织机构代码74249787-X。负责人：朱建峰，村主任。委托诉讼代理人：孙德荣，江苏福地律师事务所律师。被告：常熟市烨彩喷涂厂，住所地江苏省常熟市辛庄镇平墅村，统一社会信用代码913205817933019021。投资人：胡立中，厂长。被告：胡立中，男，1970年11月20日生，住江苏省常熟市。原告常熟市辛庄镇平墅村村民委员会与被告常熟市烨彩喷涂厂、胡立中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月14日立案后，依法适用简易程序，之后转为普通程序公开开庭进行了审理。审理中，根据被告的申请，本院委托苏州名典资产评估事务所对其自行搭建部分、电力设施及装饰装修等的现值进行评估。原告常熟市辛庄镇平墅村村民委员会的委托诉讼代理人孙德荣、被告常熟市烨彩喷涂厂的投资人及被告胡立中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常熟市辛庄镇平墅村村民委员会向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方的不定期租赁合同；2、判令被告立即腾空房屋及土地，恢复房屋及土地原貌后移交给原告；3、支付2014年12月11日起至2016年9月30日拖欠的租金102393元；4、支付2016年10月1日至实际腾空房屋土地之日止的房屋使用费，暂计12441元（参照2014年租金标准结算，暂计至2016年12月31日止）；5、被告承担诉讼费用。事实和理由：原、被告之间签订的房屋租赁合同已于2013年12月31日到期，到期后双方未再签订租赁合同。经原告多次向被告催讨租金，但被告一再拖延，为此原告诉讼至法院。被告常熟市烨彩喷涂厂、胡立中辩称，因其经营亏损，造成拖欠的租金不能及时支付；其租赁后对租赁房屋进行了部分修缮、翻建、新建及安装了电缆电力设备，要求对上述部分进行评估后与租金相折抵；其不同意解除不定期租赁合同，希望双方协商解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。1、对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院经审理认定事实如下：常熟市辛庄镇平墅村原织针厂西区的厂房所有人及土地使用人为常熟市辛庄镇平墅村村民委员会，但房屋未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，土地未取得土地使用权证。2007年起，常熟市烨彩喷涂厂租赁常熟市辛庄镇平墅村村民委员会的上述部分房屋及土地用于经营，用水用电由常熟市烨彩喷涂厂与水电部门自行结算。2013年3月1日，常熟市辛庄镇平墅村村民委员会作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的常熟市烨彩喷涂厂签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将所拥有的位于织针西区的房屋，建筑面积500平方米，土地面积1151平方米；租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日止，计12个月；年租金为49765元，先付后用；乙方存在拖欠租金一个月以上的，甲方可以解除合同等事项。2014年10月24日，常熟市辛庄镇平墅村村民委员会向本院提起房屋租赁合同之诉，要求与常熟市烨彩喷涂厂解除合同关系，并由常熟市烨彩喷涂厂支付拖欠的租金。2014年12月3日，经本院主持调解，双方达成协议，同时确认租金计算至2014年12月10日止。2、对有争议的证据和事实，本院认定如下：审理中，根据常熟市烨彩喷涂厂、胡立中的申请，本院依法委托苏州名典资产评估事务所对其自行搭建部分、电力设施及装饰装修等的现值进行评估。2017年4月24日，苏州名典资产评估事务所出具资产评估报告书，结论为常熟市辛庄镇平墅村常熟市烨彩喷涂厂自行搭建部分、电力设施及装饰装修的评估值为164900元。为此胡立中支付鉴定费2450元。原告认为根据常理及日常生活规则，2009年搭建的彩钢棚及相关设备，距离鉴定时间有近八年之久，但鉴定成新率高达70-80%，有悖常理，主张成新率为40-50%。被告认为评估报告中未包括电力电缆，其他没有异议。本院认为，根据原、被告的陈述及举证情况，原、被告均未提交足以推翻上述资产评估报告意见的依据，故对原告主张成新率为40-50%及被告提出未包括电力电缆的抗辩意见均不予支持，上述资产评估报告书可作为认定事实的依据，本院予以采纳。综上所述，原告常熟市辛庄镇平墅村村民委员会就未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的房屋，与被告常熟市烨彩喷涂厂签订的房屋租赁合同无效，故对原告常熟市辛庄镇平墅村村民委员会主张解除双方之间的不定期租赁关系不予支持。被告常熟市烨彩喷涂厂将占有使用的座落于常熟市辛庄镇平墅村原织针厂西区的500平方米厂房腾空，清空面积1151平方米土地上的物资后交还给原告。对于原告主张的自2014年12月11日起至2016年9月30日止的房屋使用费，本院予以支持，但房屋使用费计89986.03元。对于原告还主张的自2016年10月1日起至2016年12月31日止的房屋使用费12441元，本院予以准许。对于原告主张的自2017年1月1日起至实际迁出之日止按照49765元/年计算的房屋使用费，本院亦予以支持。对于常熟市烨彩喷涂厂自行搭建部分、电力设施及装饰装修等，经评估为164900元，结合双方当事人的过错，原告常熟市辛庄镇平墅村村民委员会应承担70%的责任，应支付给被告常熟市烨彩喷涂厂115430元，被告常熟市烨彩喷涂厂承担30%的责任。个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿，故被告胡立中应对被告常熟市烨彩喷涂厂的债务不能清偿部分承担清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条之规定，判决如下：一、被告常熟市烨彩喷涂厂将占有使用的座落于常熟市辛庄镇平墅村原织针厂西区的500平方米厂房腾空，清空面积1151平方米土地上的物资后交还给原告常熟市辛庄镇平墅村村民委员会，支付自2014年12月11日起至2016年12月31日止的房屋使用费102427.03元，并支付自2017年1月1日起至实际迁出之日止按49765元/年计算的房屋使用费，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告常熟市辛庄镇平墅村村民委员会指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号62×××68）。二、被告胡立中对被告常熟市烨彩喷涂厂上述付款义务不能清偿部分承担清偿责任。三、原告常熟市辛庄镇平墅村村民委员会给付被告常熟市烨彩喷涂厂自行搭建部分、电力设施及装饰装修等115430元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入被告常熟市烨彩喷涂厂指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号62×××67）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告常熟市辛庄镇平墅村村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费收取2597元、鉴定费2450元，合计5047元，由原告常熟市辛庄镇平墅村村民委员会负担3533元，由被告常熟市烨彩喷涂厂、胡立中负担1514元（原告已预交受理费2597元；鉴定费2450元已由胡立中预交，原告常熟市辛庄镇平墅村村民委员会负担的部分936元由原告在本判决生效之日起十日内向被告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号10×××76）。审 判 长 陶云芬人民陪审员 黄玉英人民陪审员 翟皖秋二〇一七年六月二十八日书 记 员 吴 燕 来源：