（2017）京0115民初2969号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-08-25
案件名称
北京金琪鑫杰物业服务有限公司与鲍海燕、袁军物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京金琪鑫杰物业服务有限公司,袁军,鲍海燕
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十九条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十一条，第四十二条第一款
全文
北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0115民初2969号原告北京金琪鑫杰物业服务有限公司，住所地北京市丰台区右外大街4号楼202室。法定代表人冯长祥，董事长。委托代理人宫臣，男，1982年6月10日出生，汉族，北京金琪鑫杰物业服务有限公司职员，住北京金琪鑫杰物业服务有限公司宿舍。被告袁军、男，1969年12月27日出生，汉族，无业。被告鲍海燕（兼被告袁军的委托代理人），女，1968年11月29日出生，汉族，中国太平洋保险公司北京分公司经理。原告北京金琪鑫杰物业服务有限公司（以下简称:金琪鑫杰公司）与被告袁军、被告鲍海燕物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金琪鑫杰公司的委托代理人宫臣、被告鲍海燕（兼被告袁军的委托代理人）到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告金琪鑫杰公司诉称，原告为北京市大兴区x198栋别墅小区的物业服务单位，二被告是该小区191-1号业主。2011年10月16日，北京中视盛元物业管理有限公司（以下简称：中视盛元公司）与原告金琪鑫杰公司签订协议，将中视盛元公司为二被告前期物业服务的债权全部转让于原告名下。鉴于二被告尚欠原告2012年1月5日至2013年12月31日物业服务费用24932元，原告多次催缴未果，故诉至法院,要求被告支付上述物业服务费、滞纳金1000元，并承担本案诉讼费。被告被告袁军、被告鲍海燕辩称，不同意原告的诉讼请求。原告起诉被告属于诬告，原告开始起诉索要2011年1月15日至2013年12月31日物业费、滞纳金合计40520元，后变更为25932元，说明原告公司账目不明，被告是否欠费事实不清。二被告通过银行刷卡已经交清了全部的物业费。退一步说，即使被告未缴纳物业费，原告提供的物业服务严重不到位，应该少收或不收，况且，原告起诉已经超过诉讼时效，请法院驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，原告金琪鑫杰公司是北京市大兴区x198栋别墅小区的物业服务单位，被告袁军、被告鲍海燕是该小区198栋别墅191-1号业主，其住房建筑面积为271.01平方米。2011年1月15日，被告袁军、被告鲍海燕与中视盛元公司签订前期物业管理协议，约定由中视盛元公司为被告居住小区提供物业管理服务。2011年10月16日，中视盛元公司与原告金琪鑫杰公司签订物业服务接撤管协议，将中视盛元公司为被告小区前期物业服务的债权全部转让于原告名下。金琪鑫杰公司于2011年12月27日和被告居住小区开发商北京明力华房地产开发有限公司签订了北京市前期物业服务合同，明确了原告进驻被告小区提供物业服务的各项权利义务，并约定物业服务期限自2011年11月1日开始,但双方对原告入驻时间有争议,庭审中,原告在多个案件中均认可合同签订之日即2011年12月27日正式进驻二被告小区提供物业服务。经查，被告居住小区的物业收费标准为每平米4元，于上一年度管理费到期前一个月内交纳，一年交纳一次；如果业主不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业服务单位有权要求其补交并从逾期之日每日按欠费总额2.1‰交纳滞纳金。经查，金琪鑫杰公司与北京明力华房地产开发有限公司签订的《北京市前期物业服务合同》第七条规定，业主办理入住手续时预交一年的物业服务费，此后按年交纳。金琪鑫杰公司与中视盛元公司签订的198栋别墅物业服务接撤管协议第三条规定，中视盛元公司尚未收取的物业服务费由金琪鑫杰公司收取（依据2011年9月21日提供的“198栋别墅2011年—2012年催缴物业费汇总”为准），但原告在庭审中仅提交了原告公司的物业费收费收据底账，并未提交与中视盛元公司共同签字确认的催缴物业费汇总。另查，金琪鑫杰公司于2015年9月28日曾以顺丰快递的方式向被告袁军、被告鲍海燕邮寄物业费催缴函，被告被告袁军、被告鲍海燕以没有收到邮件为由不予认可。二被告称已经通过银行刷卡的方式交纳了物业费，但未提交相关证据材料。另查，原告认可因业主入住率较低，物业费难收等问题，物业服务水平有所下降，如果自愿交纳可以按照70%收取，但双方未能协商解决纠纷。上述事实，有原被告的当庭陈述、北京市前期物业服务合同、物业服务接撤管协议、前期物业管理协议、中标通知书、安保协议、养护协议、清洗协议、快递单据等证据在案佐证。本院认为，依法成立并生效的合同对合同双方具有同等的法律约束力，合同双方应该按照合同约定行使相应的权利，履行相应的义务。物业公司入驻被告居住小区提供物业服务合理合法，与北京中视盛元物业管理有限公司签订的物业服务接撤管协议合法有效，对物业公司和业主本人均具有约束效力，物业公司应按照物业服务合同约定进行相应的物业管理服务，业主也应按照物业服务合同约定交纳相应的物业服务费。关于诉讼时效问题，原告通过邮件催交物业费即为行使权利，其诉讼时效中断不以被告是否收到为依据，因此，原告主张权利并没有超出二年的诉讼时效。关于原告主张物业费的期限问题，因原告认可二被告2011年度的物业费已交纳，二被告交纳物业费是按年度交纳，其交费的时间节点应该是2012年1月15日至2013年12月31日。经审理，原告金琪鑫杰公司2012年1月15日至2013年12月31日期间已经为该小区提供了物业服务，故其要求二被告支付未按期交纳的物业服务费，理由正当，本院予以支持。二被告主张已经交纳物业费，但未提交有效证据，本院对其主张不予认可。但原告主张按照同期银行利率支付迟延给付利息的诉讼请求，因原告虽然在承接该小区后提供了物业服务，但提供物业服务有瑕疵，二被告迟延交纳有合理理由，本院对原告主张不予支持。综上，被告袁军、被告鲍海燕作为北京市x198栋别墅191-1号业主，应按照其房屋建筑面积，根据合同约定的收费标准、服务质量给付原告物业服务费24752.06元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告被告袁军、被告鲍海燕给付原告北京金琪鑫杰物业服务有限公司二〇一二年一月十五日至二〇一三年十二月三十一日的物业服务费共计二万四千七百五十二元零六分（于本判决生效后七日内履行）;二、驳回原告北京金琪鑫杰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四百四十八元，由原告北京金琪鑫杰物业服务有限公司负担二百三十九元（已交纳），由被告袁军、被告鲍海燕负担二百零九元(于本判决生效后七日内交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 李新亮二〇一七年六月二十八日书记员 郑少杰