（2017）苏0623民初166号

裁判日期: 2017-06-28

公开日期: 2017-08-25

案件名称

顾欣与周亚楠租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

如东县人民法院

所属地区

如东县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

顾欣,周亚楠

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

江苏省如东县人民法院民事判决书（2017）苏0623民初166号原告（反诉被告）：顾欣，男，1986年11月22日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：顾军，江苏君哲律师事务所律师。被告（反诉原告）：周亚楠，女，1990年10月25日生，汉族，住如东县。委托诉讼代理人：高飞，如东县城南法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）顾欣与被告（反诉原告）周亚楠租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案受理后，适用简易程序进行审理，后因案情复杂，依法裁定转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行审理。顾欣及其委托诉讼代理人顾军，周亚楠及其委托诉讼代理人高飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾欣向本院提出诉讼请求：1、周亚楠支付顾欣店铺转让款67737元（含至2016年12月31日止的利息）、垫付的水电费1334元及一个月的房租5000元，以上合计74071元，并支付逾期付款利息（以74071元为基数按银行同期贷款利率从2017年1月1日起计算至判决实际给付之日止）；2、案件受理费由被告承担。庭审后顾欣将第一项诉讼请求中支付逾期付款利息变更为以67737元为基数按银行同期贷款利率从2017年1月1日起计算至判决实际给付之日止支付逾期利息，放弃对垫付水电费1334元及一个月房租5000元的逾期利息的主张。事实与理由：2015年7月25日，顾欣与周亚楠签订陈氏根香烧烤定金合同，顾欣将位于崇川区人民东路XXX号建筑面积为70平方米的店铺转让给被告，当日被告周亚楠向顾欣支付定金5000元。2015年7月27日，顾欣与周亚楠双方对上述定金合同签订正式转让合同，约定上述店铺转让费合计11万元（已含之前支付的5000元定金）。同日周亚楠支付了转让款45000元，余款60000元根据合同的约定应于2016年12月31日前付清，并按年9%的利息按天计息。合同签订后，顾欣将店铺交付周亚楠使用，周亚楠自己办理了营业执照等相关证照，并与房东签订了租房协议。但周亚楠并未按合同的约定支付余款67737元（含息）。另外，周亚楠在经营期间（2015年9月21日-12月16日）的水电费未按时交纳，顾欣代周亚楠向房东交付了上述水电费1334元。此外，根据顾欣之前与房东签订的租房协议，房租需提前一个月支付，因周亚楠未按时向房东支付2016年5月份的房租，顾欣于2016年3月31日为周亚楠垫付一个月的房租5000元。上述代付费用发生在合同转让之后，应由周亚楠实际承担。顾欣多次向周亚楠主张支付店铺转让款余款67737元及水电费1334元和一个月房租5000元未果，故具状法院。被告周亚楠辩称：1、本案原告的诉讼主体不正确，原告不具备与被告签订合同的资格；2、原、被告之间的纠纷曾经于2016年6月7日已经在南通市崇川区人民法院进行处理，双方达成一致意见；3、该案中发现原告顾欣涉嫌合同诈骗，请求法院依法追究其法律责任。综上，顾欣的起诉无事实依据和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。反诉原告周亚楠向本院提出诉讼请求：顾欣立即返还周亚楠定金50000元及房租损失、无法经营的损失30000元（其中2016年1月至2016年4月房屋租金20000元，经营损失10000元），合计人民币80000元，并承担相应的诉讼费用。事实与理由：2015年7月25日顾欣与周亚楠签订陈氏根香烧烤定金合同一份。合同签订后反诉原告周亚楠按合同履行了给付义务，然而反诉被告顾欣在收取定金后，无故阻挠周亚楠经营，不配合周亚楠领取营业执照。不仅如此，顾欣还未经周亚楠同意，将店内设备转走并锁门，致使周亚楠无法经营长达半年之久。为此，向法院提起反诉，请求支持上述反诉请求。反诉被告顾欣辩称：1、2015年7月25日双方签订了店铺转让合同，合法有效，顾欣已将店铺交付给周亚楠，周亚楠应根据约定履行合同义务，但是其在未交足全部转让款的情况下于2015年12月16日晚上欲将店内设备悉数搬走，反诉被告在阻挡无望的情况下向南通市城东派出所报了警，警方出警后告知双方需在纠纷处理好后才能搬东西。因此，反诉被告的行为是合法的自助行为，并无不当。2、反诉被告的行为并未导致反诉原告无法经营长达半年之久，是反诉原告自己在其他地方经营了店铺，且2016年12月17日反诉原告向南通市崇川区人民法院提起诉讼，要求解除转让合同，是反诉原告的主观原因不想涉案店铺继续经营。3、反诉被告积极配合反诉原告办理营业执照，而是反诉原告想解除合同，故是反诉原告自身的原因不想办理营业执照，同时有无办理营业执照亦不影响合同的履行及店铺的经营。综上，反诉原告的主张无事实和法律依据，请求驳回其反诉请求。根据双方当事人的庭审陈述及举证、质证，本院认定如下事实：南通市人民东路XX号（崇川区人民东路XXX号）陈氏根香烧烤店面房系南通东方齿轮责任有限公司（原名为南通市家用电器厂）所有。2015年4月20日案外人郭顺华与陈海宇签订转让合同，将位于南通市人民东路73号商铺转租给陈海宇。为办理营业执照需要，陈海宇又与南通市家用电器厂补签了一份店面租赁合同，并于2015年4月24日经南通工商行政管理局崇川分局核准登记为崇川区轩宁烧烤店。2015年7月25日，为上述烧烤店转租事宜，顾欣即陈海宇的丈夫与周亚楠签订“陈氏根香烧烤定金合同”一份，周亚楠于当日交付了5000元定金。其后于2015年7月27日双方又签订一份“陈氏根香烧烤定金合同”(甲方：顾欣，乙方：周亚楠)，该合同第二条约定：“甲方同意将位于崇川区人民东路XXX号店面房转让给乙方使用，建筑面积为70平方米，转让费合计拾壹万元人民币（大写：拾壹万元），乙方分二次给付甲方。乙方应在本合同签订之日起向甲方交付定金五万元整，剩余陆万元按照年化9%利息按天计息，本息一次性于2016年12月31日前付清，逾期视为违约”。并于当日周亚楠通过转账方式支付转让费45000元，之后顾欣将该店铺交付于周亚楠使用。2015年9月30日，周亚楠支付了2015年11月至2016年4月的房租30000元，顾欣出具了收条一份。2015年9月底顾欣认为周亚楠在网站上发布有关案涉店面转租的信息后，故于2015年10月初要求周亚楠支付“陈氏根香烧烤定金合同”中剩余的款项，因双方未能协商一致，为此双方发生矛盾。之后顾欣未积极协助周亚楠办理领取营业执照的相关手续，且后经双方协商均未果。2015年12月16日，因周亚楠准备将案涉店面的相关设备拉走，后因顾欣阻挠，双方之间的矛盾进一步升级，经南通市公安局崇川分局城东派出所出警后平息。之后顾欣将案涉店面的门加锁，至于开锁时间双方争议较大，顾欣认为只锁到2015年12月23日，而周亚楠认为顾欣锁到2016年4月30日。2015年12月17日周亚楠向南通市崇川区人民法院起诉顾欣、陈海宇及第三人南通市东方齿轮有限责任公司，请求：1、解除其与顾欣签订的店面房转让协议；2、顾欣返还周亚楠的转让费及租金合计7万元，并赔偿周亚楠损失5000元，陈海宇承担连带责任。在该诉讼过程中，即2016年3月顾欣转账5000元给案外人姜爱国（系案涉房屋的第一手承租人），作为2016年5月的涉案房屋的房租。2016年5月1日，周亚楠与案外人姜爱国重新签订了租赁合同。在本案庭审中周亚楠陈述其在签订合同后支付了自2016年5月1日起的半年租金。后于2016年6月8日周亚楠在案外人姜爱国的协助下办理了营业执照。在南通市崇川区人民法院诉讼过程中双方并未就房屋租赁等事宜达成一致意见，后周亚楠于2016年6月1日申请撤回起诉，南通市崇川区人民法院于2016年6月2日作出民事裁定书，裁定准予周亚楠撤回起诉。在本案审理过程中，因周亚楠陈述已经支付了涉案房屋2016年5月的租金，故顾欣向本院提交案外人姜爱国出具的情况说明“本人2016年3月份收到陈海宇转账伍千元整（由顾欣代转支付宝）作为2016年5月份房租，这伍千元由陈海宇转给周亚楠作为租房的保证金”，庭审中周亚楠对此表示认可。另查明，1、顾欣与陈海宇系夫妻关系，在本案审理过程中陈海宇出具情况说明，就本案的相关权利义务全部让与给顾欣。2、“陈氏根香烧烤定金合同”第二条约定的转让费合计拾壹万元具体组成为：转让费90000元、2015年8月至10月的房租15000元、租房保证金5000元。其中的租房保证金5000元，顾欣在南通市崇川区人民法院诉讼时作出承诺，如房东未退还，该5000元由顾欣承担，由顾欣额外补偿给周亚楠。现该租房保证金5000元未退还于周亚楠。3、2015年12月24日，顾欣代周亚楠向案外人姜爱国缴纳了2015年9月21日至12月16日的水电费1334元。4、2015年10月中旬至2016年4月底，上述案涉店面基本处于歇业状态。本院认为，本案的争议焦点为：1、本案本诉原告主体是否适格；2、案涉两份合同是否有效；3、周亚楠主张的损失有无依据。关于争议焦点1，本院认为，虽然案涉店面房的营业执照是登记于陈海宇名下，但陈海宇与顾欣系夫妻关系，顾欣与周亚楠签订两份“陈氏根香烧烤定金合同”并无不妥。且在本案审理过程中陈海宇出具书面情况说明，就本案的相关权利义务全部让与给顾欣。故本院认为本案本诉原告主体适格。关于争议焦点2，本院认为，合同的订立应为当事人的真实意思表示。顾欣与周亚楠签订两份“陈氏根香烧烤定金合同”，均系当事人真实意思表示，且出租人在知道该转租行为后并未提出异议，故合法有效。虽然第二份“陈氏根香烧烤定金合同”名为定金合同，但实际上对案涉店面转让的相关权利义务进行了明确约定，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定并秉承诚实、信用的原则履行各自义务。其中该合同第二条约定：“甲方同意将位于崇川区人民东路XXX号店面房转让给乙方使用，建筑面积为70平方米，转让费合计拾壹万元人民币（大写：拾壹万元），乙方分二次给付甲方。乙方应在本合同签订之日起向甲方交付定金五万元整，剩余陆万元按照年化9%利息按天计息，本息一次性于2016年12月31日前付清，逾期视为违约”。周亚楠已经给付顾欣人民币50000元，鉴于顾欣在南通市崇川区人民法院的诉讼中作出承诺，该转让费110000元中的5000元系租房保证金5000元，如房东未退还，则由其承担，而现该租房保证金5000元未退还给周亚楠。故周亚楠还应给付顾欣转让费人民币55000元，并自2015年7月28日起给付相应的利息。顾欣主张2015年7月28日至2016年12月31日间按年利率9%支付利息，2017年1月1日至实际给付之日间按银行同期贷款利率计算利息并无不妥，本院予以支持。关于顾欣主张垫付的水电费1334元的问题，经查，顾欣对此向本院提交了案外人姜爱国的说明一份，周亚楠对此不予认可，但未能提供其缴纳了2015年9月21日至12月16日的水电费的证据，故本院对顾欣主张的垫付水电费1334元予以支持。关于顾欣主张的其支付的2016年5月房租5000元的问题，经查，2016年3月份顾欣代转给案外人姜爱国人民币5000元作为2016年5月份房租，现案外人姜爱国已将其转为周亚楠的租房保证金，且周亚楠对此予以认可，故上述款项5000元应由周亚楠返还给顾欣。关于争议焦点3，根据第二份合同约定，剩余款项及利息于2016年12月31日前付清；而顾欣在该合同约定期限未到期的情况下，提前要求周亚楠给付第二期款项及利息，违反双方的约定。顾欣在其要求未能实现的情况下，未能积极协助周亚楠办理领取营业执照的相关手续，亦未能理智的处理双方之间的分歧，致使双方矛盾升级，其应对案涉烧烤店歇业负有主要责任。同时周亚楠亦未能与顾欣进行有效的沟通，化解双方的误解，亦存在过错，也应对案涉烧烤店歇业负有次要责任。关于周亚楠提出要求顾欣立即返还其定金50000元的主张，本院认为，因两份“陈氏根香烧烤定金合同”，均系当事人真实意思表示，合法有效，故本院对其该主张不予支持。关于周亚楠要求顾欣赔偿2016年1月至2016年4月房屋租金20000元的主张，本院认为，在该期间案涉店面未能正常经营，基本处于歇业状态，顾欣对此负有主要责任，周亚楠对此负有次要责任，同时考虑案涉店面实际歇业时间等因素，故综合认定在此期间的租金20000元由顾欣承担16000元，周亚楠自行承担4000元。关于周亚楠要求顾欣赔偿其经营损失10000元的主张，本院认为，周亚楠未能向本院提交经营损失的有关证据，且任何商业行为都存在风险，本院对其是否存在损失及损失大小无法予以认定，故对其该主张不予支持。综上，周亚楠应给付顾欣转让费人民币55000元，并自2015年7月28日至2016年12月31日止按年利率9%、自2017年1月1日至实际给付之日止按中国人民银行同期银行贷款利率标准计算利息；同时顾欣应给付周亚楠损失人民币9666元（16000-5000-1334）。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定精神，判决如下：一、周亚楠于本判决生效后十五日内给付顾欣转让费人民币55000元，并给付相应的利息（以55000元为基数，自2015年7月28日起至2016年12月31日止按年利率9%、自2017年1月1日起至实际给付之日止按中国人民银行同期银行贷款利率标准计算利息）。二、顾欣于本判决生效后十五日内给付周亚楠损失人民币9666元。三、驳回顾欣的其他诉讼请求。四、驳回周亚楠的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1706元，反诉案件受理费900元，合计2606元，由顾欣负担516元，周亚楠负担2090元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币2606元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审　判　长　　陈金平代理审判员　　吴　霞人民陪审员　　吴明秀二〇一七年六月二十八日书　记　员　　蔡　敏关注微信公众号“”