（2017）京02民终4938号

裁判日期: 2017-06-28

公开日期: 2017-07-03

案件名称

北京永和大王餐饮有限公司、北京德坤君健投资有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京德坤君健投资有限公司,北京永和大王餐饮有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第二中级人民法院民事判决书(2017)京02民终4938号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京德坤君健投资有限公司，住所地北京市海淀区中关村北大街178号三层301室。法定代表人：陈彩华，经理。委托诉讼代理人：包树良，北京市国脉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李松佶，北京市海铭律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京永和大王餐饮有限公司，住所地北京市东城区崇文门外大街1号一层。法定代表人：陈觉中，总经理。委托诉讼代理人：王丹，女，1983年9月1日出生，北京永和大王餐饮有限公司员工。委托诉讼代理人：徐世超，北京市立圣律师事务所律师。上诉人北京德坤君健投资有限公司（以下简称德坤君健公司）因与上诉人北京永和大王餐饮有限公司（以下简称永和大王公司）租赁合同纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初04969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，审阅了一审卷宗，询问了双方当事人，在双方均未提交新证据的情况下，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。德坤君健公司的上诉请求：撤销一审判决，改判支持我公司原诉请求，并依法驳回永和大王公司的反诉请求。事实及理由：一审法院关于违约的认定错误。根据双方合同约定，如出租方交房延迟或因出租方原因导致办理相关资质、证照延迟，房屋租赁期、免租期、管理费交纳期也应相应延迟。我公司延迟取得消防安全检查合格证，无须承担违约责任，只需按约调整起租日期，永和大王公司亦发函认可起租期在拿到所有执照及批文7天后开始计算，因此本案不适用租赁合同第7章第3条的约定，永和大王公司单方搬离的行为没有法律效力，构成违约，应承担违约责任；一审法院适用法律错误，合同解除后，永和大王公司应支付合同存续期间占有使用房屋的费用，一审判决我公司返还永和大王公司已交纳的租金及押金，无法律依据。永和大王公司的上诉请求：撤销一审判决第三项，改判由德坤君健公司赔偿违约金277582元及装修损失791450.1元，以上共计1069032.1元。事实及理由：由于德坤君健公司的原因，涉案房屋的《消防检查合格证》直至2014年5月23日才办理下来，至上诉人计划正常营业已过去半年之久，德坤君健公司已构成违约，根据合同约定，理应向我公司赔偿违约金及装修损失。永和大王公司针对德坤君健公司的上诉请求和理由，答辩意见同其上诉理由。德坤君健公司针对永和大王公司的上诉请求和理由，答辩意见同其上诉理由。德坤君健公司向一审法院起诉请求：1.解除我公司和永和大王公司签订的租赁合同，永和大王公司返还承租房屋并给付拖欠租金（自2014年11月23日起至2015年9月8日止，按照每日3084.25元标准计算）；2.永和大王公司给付二次消防费用67600元；3.永和大王公司给付违约金277581元；4.诉讼费由永和大王公司承担。永和大王公司向一审法院提出反诉，请求：1.解除德坤君健公司和我公司之间的房屋租赁合同；2.德坤君健公司退还我公司已交纳的租金555165元，保证金（押金）185055元，服务管理费12168元，共计752388元；3.德坤君健公司赔偿我公司租赁房屋的装修损失884773元；4.德坤君健公司给付违约金277582元；5.诉讼费由德坤君健公司承担。一审法院认定事实：2013年4月12日，出租方北京赛奥企业家俱乐部（以下简称赛奥俱乐部）与承租方北京川重元餐饮有限公司安宁庄分店（以下简称川重元安宁庄分店）签订北京赛奥企业家俱乐部房产租赁合同，约定川重元安宁庄分店租赁赛奥俱乐部位于北京市大兴区黄村镇兴华南路1号（原黄村西大街1号）的房屋，用于开办餐饮项目等，租赁期限自2013年4月12日起至2028年4月12日止。同日，出租方川重元安宁庄分店和承租方北京君健德坤投资有限公司（后于2014年5月28日更名为本案德坤君健公司）签订《北京赛奥企业家俱乐部房产租赁合同》，约定德坤君健公司租赁川重元安宁庄分店位于上述场地的房屋，租赁期限自2013年4月16日起至2028年4月15日止。2013年5月2日，赛奥俱乐部、川重元安宁庄分店、德坤君健公司签订关于可以进行转租经营的确认函，经赛奥俱乐部确认，川重元安宁庄分店自2013年4月16日起将上述房产（建筑面积1.10万平方米）转租给德坤君健公司。2013年9月，出租方（甲方）德坤君健公司与承租方（乙方）永和大王公司签订租赁合同，约定：德坤君健公司将位于北京市大兴区黄村镇兴华南路西侧一号的北京赛奥情景剧俱乐部使用之房产租赁给永和大王公司用于经营餐饮使用，承租单元的租赁面积为338平方米，实际使用面积为270.40平方米（以最终实测面积为准）。租赁期共计120个月，自2013年11月1日起至2023年10月31日止。免租期共计2个月，自2013年9月1日起至2013年10月31日止。交房日期，以出租方实际交房日为准。如因出租方交房迟延，或因出租方或该承租物业原因导致承租方办理相关资质、证照延迟的，该房屋租赁期、免租期及各期租金、服务管理费支付时间相应顺延。如因上述原因而无法办理相关证照的，依本合同第7章第3条约定处理。免租期内，承租方可免付租金及服务管理费，但免租期内承租单元使用的电费、水费、通讯费、煤气费等公用设施由承租方负担及支付。承租方二装消防费为67600元（承租方于递交消防材料时支付出租方一半费用，该租赁物业消防验收通过后支付出租方剩余一半费用），由出租方指定消防公司办理并确保承租方该承租单元消防验收通过。租金收取标准为自2013年11月1日起至2016年10月31日止每年1110330元，自2016年11月1日起至2019年10月31日止每年1165846元，自2019年11月1日起至2022年10月31日止每年1224138元，自2022年11月1日起至2023年10月31日止每年1285345元。首期（自2013年11月1日起至2014年4月30日止）租金为555165元，租金保证金为185055元，服务管理费为每年24336元，承租方无需交纳物业管理费。合同第7章第3条约定：如因出租方原因，包括但不限于因出租方与任何第三方纠纷等，导致承租方无法正常使用承租单元达30日的，承租方有权单方面终止本合同，出租方应退还承租方已交纳的租金及2个月的保证金，并向承租方支付与终止当期1个月租金及2个月保证金等额的违约金。合同第8章约定违约责任，若承租方不按本合同规定准时及如数支付应付租金及其他使用费，承租方应向出租方支付延期付款利息，利率按每日千分之二计算；若承租方擅自退租并迁出承租单元，承租方向出租方支付的保证金将不予退还，承租方须补交齐全免租所对应期限应交纳的租金作为违约金，承租方还须向出租方支付与终止当期1个月租金等额的违约金。如因出租方原因推迟交付承租单元，每推迟一日，本合同起租日、租赁期限、免租期及各期租金对应的租赁期自动顺延。2013年9月12日，永和大王公司支付押金185055元、半年房屋租金555165元、服务管理费12168元，共计752388元。2013年9月20日，德坤君健公司和永和大王公司办理了房屋交接手续。2013年7月31日，北京市大兴区公安消防支队受理了德坤君健公司装修建设工程消防设计审核申报。2014年4月28日，北京市大兴区公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，意见书载明：消防支队对德坤君健公司商场内装修工程进行了消防验收，意见如下：综合评定涉案房屋消防验收合格。该场所属于公众聚集场所，在使用或开业前，应当依法向大兴区公安消防支队申报，经消防安全检查合格后，方可使用或者开业。2014年5月23日，北京市大兴区公安消防支队向永和大王公司出具了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，但永和大王公司称该合格证一直未出示给永和大王公司。2014年6月9日，永和大王公司向德坤君健公司发函，与其协商起租日期应在所有相关执照及批文最后拿到后（以证照及批文上面批属日期为准）并给予永和大王公司7天的准备开业工作的基础上调整起租日期。一审法院审理中，永和大王公司称其开发部经理纪燕青于2014年6月26日向德坤君健公司陈总发送邮件，表明由于德坤君健公司的原因，永和大王公司于2013年10月28日涉案房屋装修完毕后，直到2014年5月23日最后一个消防检查合格证才办理完毕，致使永和大王公司遭受了巨大的经济损失，故决定与德坤君健公司友好协商协议解除租赁合同，并要求德坤君健公司退回半年房租555165元，保证金185055元，服务管理费24336元，共计764556元。德坤君健公司称未收到上述邮件。永和大王公司又称其于2014年10月11日向德坤君健公司发出关于终止租赁合同的函，函中强调永和大王公司已于2014年6月26日通过电子邮件方式通知德坤君健公司提前终止租赁合同，要求德坤君健公司退还永和大王公司已交纳的费用，并办理房屋返还事宜。德坤君健公司称未收到上述函件。另，永和大王公司承租涉案房屋后与北京筑盟建筑装饰工程有限公司（以下简称筑盟公司）签订了餐厅装修合同，永和大王公司向筑盟公司支付工程款共计554735.10元。永和大王公司和北京合润春机电设备安装有限公司（以下简称合润春公司）签订了餐厅冷库工程合同，永和大王公司向合润春公司支付安装费共计59475元。永和大王公司和北京商木装饰设计有限公司（以下简称商木公司）签订了餐厅工程设计合同，永和大王公司向商木公司支付设计费45000元。永和大王公司和北京华融达国环科技有限公司（以下简称华融达公司）签订了餐厅环保工程合同，永和大王公司向华融达公司支付工程款92000元。永和大王公司向上海康帅实业发展有限公司采购了相关器材，共支付费用23525元。对于永和大王公司支出的上述费用，德坤君健公司不予认可，永和大王公司亦不申请进行评估。一审法院审理中，在法院主持下，2015年9月8日，永和大王公司与德坤君健公司办理了涉案房屋的交接手续，涉案房屋已由德坤君健公司收回。一审法院认为，德坤君健公司和永和大王公司签订的租赁合同，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。永和大王公司已将房屋腾退给德坤君健公司，双方签订的合同已无实际履行的可能，故双方签订的合同已经解除，在本案审理过程中永和大王公司已将涉案房屋返还给德坤君健公司，故关于上述两项诉讼请求，法院不再处理。本案争议的焦点为在合同履行过程中谁违约的问题。首先关于办理相关证照的日期合同并没有明确约定，因此不宜认定德坤君健公司违约。其次按照合同约定承租方无法正常使用承租单元达30日的，承租方有权单方面终止本合同，永和大王公司自2013年在租赁场地进行装修，装修后30日内仍没有正常使用租赁房屋，故有权单方终止本合同，故也不宜认定永和大王公司违约，故本案中双方当事人互不负违约责任。现合同目的无法实现，故应恢复到原有状态，永和大王公司未正常使用租赁房屋，不应再继续交纳德坤君健公司所主张的费用，故其交纳的各项费用德坤君健公司应予以退还。关于二次消防费用，德坤君健公司未提供证据证明其已交纳，故对该项费用，法院不予支持。对永和大王公司的装修及其他损失，其仅提供了合同，法院无法确定其实际损失，故对其请求，本院不予支持。据此，原审法院于2016年12月判决：一、北京德坤君健投资有限公司退还北京永和大王餐饮有限公司房屋押金185055元、半年房屋租金555165元、服务管理费12168元，共计752388元；二、驳回北京德坤君健投资有限公司的诉讼请求；三、驳回北京永和大王餐饮有限公司的其他反诉诉讼请求。本院二审期间，德坤君健公司、永和大王公司对一审法院查明事实无异议，双方在二审期间均未提交新证据，本院对此予以确认。本院认为：依法成立的合同，具有法律效力，各方当事人均应依约履行。本案德坤君健公司与永和大王公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据该租赁合同约定，如因出租方交房迟延，或因出租方或该承租物业原因导致承租方办理相关资质、证照延迟的，该房屋租赁期、免租期及各期租金、服务管理费支付时间相应顺延。如因上述原因而无法办理相关证照的，依本合同第7章第3条约定处理。根据本案查明事实，2014年5月23日，北京市大兴区公安消防支队出具了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，永和大王称其一直未收到过上述合格证，但从其2014年6月26日向德坤君健公司发出的邮件上提到“直到2014年5月23日最后一个消防《消防检查合格证》才办理下来”，故本院对其所述实难采信。因此，至2014年5月23日，永和大王承租的涉案房屋完成了开业前的消防检查手续，具备开业条件，可进行营业。依据租赁合同的约定，涉案房屋的租赁期相应顺延，故起租日期应顺延至2014年5月23日。永和大王公司主张依据租赁合同第7章第3条之约定，自签订租赁合同之日起已达30日以上无法正常使用涉案房屋，其有权解除租赁合同。对此，本院认为，首先，办理消防验收等证照的时间具有不确定性，租赁合同亦明确约定如办理证照延迟的，租赁期相应顺延，因此双方在签订合同之时已明确知晓无法确定具体的起租日期，故上述合同第7章第3条不能作为永和大王公司解除租赁合同的依据；其次，根据双方合同约定，因出租方或该承租物业原因导致无法办理相关证照的，依据合同第7章第3条约定处理。涉案房屋已于2014年5月23日办理完毕相关消防验收手续，不属于无法办理证照的情形，因此，亦不适用合同第7章第3条约定。综上，因涉案房屋自2014年5月23日起可开业经营，租赁合同亦约定了租赁期、各期租金等相应顺延，故双方所签房屋租赁合同不具备法定和约定的解除条件，永和大王公司于2014年6月26日、10月11日发函要求解除租赁合同，且未交纳后续租金，构成违约。一审法院认定永和大王公司解除租赁合同不构成违约，缺乏事实和法律依据。因德坤君健公司与永和大王公司于2015年9月8日办理完毕涉案房屋交接手续，永和大王公司已将涉案房屋予以腾退返还。故德坤君健要求解除租赁合同的诉讼请求，本院不再处理。因涉案房屋于2014年5月23日办理完毕消防验收合格证，具备开业条件，根据合同约定，起租日期应顺延至该日，永和大王公司已交纳半年租金，故德坤君健公司要求永和大王公司按照双方租赁合同确定的租金标准，支付2014年11月23日至2015年9月6日止的租金，于法有据，本院予以支持。合同约定，若承租方擅自退租并迁出涉案房屋，承租方须补交齐全免租所对应期限应交纳的租金作为违约金，承租方还须向出租方支付与终止当期1个月租金等额的违约金，故德坤君健公司要求永和大王公司给付违约金277581元，本院予以支持。德坤君健公司主张的二次消防费用67600元，因其未提交证据证明其已支付该笔款项，故本院对此不予支持。因永和大王公司违约擅自解除租赁合同，其在一审反诉要求德坤君健公司退还其已交纳的租金、保证金（押金）、服务管理费，要求德坤君健公司赔偿其装修损失并给付违约金的反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定双方互不负违约责任，缺乏依据，本院对此予以变更。德坤君健公司上诉请求的合理部分，本院予以支持。永和大王公司的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第04969号民事判决；二、北京永和大王餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京德坤君健投资有限公司二〇一四年十一月二十三日至二〇一五年九月八日的租金八十七万九千零一十一元二角五分；三、北京永和大王餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京德坤君健投资有限公司违约金二十七万七千五百八十一元；四、驳回北京德坤君健投资有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京永和大王餐饮有限公司的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15817元，由北京德坤君健投资有限公司负担1490元（已交纳），由北京永和大王餐饮有限公司负担14327元（于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉案件受理费22032元，由北京永和大王餐饮有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费15817，由北京永和大王餐饮有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　白　松审　判　员　王　磊代理审判员　袁　芳二〇一七年六月二十八日书　记　员　张增彬关注公众号“”