（2017）黔0324民初1395号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-07-21
案件名称
正安县安安物业管理有限公司与文莉物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
正安县人民法院
所属地区
正安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
正安县安安物业管理有限公司,文莉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
贵州省正安县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0324民初1395号原告：正安县安安物业管理有限公司（以下简称安安公司）。住所地：贵州省遵义市正安县正安大道文昌社区七小区七鑫未来世界*期*组团**栋*层。法定代表人：贾水江，男，系该公司总经理。委托代理人：何芬，女，系该公司职员。委托代理人：周贵丽，女，系该公司职员。被告：文莉，女，生于1983年6月6日，汉族，初中文化，户籍住址正安县，现住正安县，原告安安公司诉被告文莉物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告安安公司委托代理人何芬、周贵丽、被告文莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年5月，我公司与正安县“七鑫未来世界”小区的建设单位依法签订了前期物业服务合同，约定由我公司向该小区提供物业管理服务，我公司提供物业服务的受益人为该小区物业的全体业主和使用人，受益人按面积向我公司交纳物业服务费，合同签订后我公司依照约定向该小区提供了物业服务。被告系该小区B4-13-3室业主，房屋面积97.38平方米，应按每月每平方米1元向我公司支付物业服务费，但被告从2015年12月25日至2016年7月31日，共欠7个月5天的服务费698元，经多次催收至今未付，现要求被告支付所欠服务费698元、违约金70元、资料费20元、车费40元，共计828元，并由被告承担诉讼费。被告辩称：原告所述的前期物业服务合同、自己的住房面积、欠费时间及金额都是事实，但被告没有为小区提供物业服务，如消防设施损坏不进行维修、草坪损坏严重不进行制止和养护、卫生无人打扫、小区内车辆乱停乱放无人管理导致道路堵塞通行不便等，是原告违约，我有权拒绝支付该费用。原告为证明自己主张，向本院提交了如下证据：1、《前期物业管理服务合同》、资质证书复印件各一份，以证明自己公司与“七鑫未来世界”小区的建设单位依法签订了前期物业服务合同，是合法有效的合同，约定了服务内容和服务费标准等。2、共用水电费收据复印件共25份，以证明公司为该小区承担了公用电费和公用水费。3、工作联系函2份、业主投诉情况登记表4页，以证明因楼道、过道部份墙砖脱落、部份业主房屋裂缝，公司向小区建设方进行了联系并得到了及时处理。4、业主服务评价表11页，以证明公司的服务得到了多数业主的认可。被告对上述证据的质证意见是：对证据1认为与自己购房是确定的公司名称不一致，不具有合法性；对证据2无异议；对证据3认为是属于建设方的房屋质量问题，与原告无关；对证据4认为不真实，小区业主都没有收到过这种表。被告为证明自己主张，向本院提交了相片3张，以证明小区草坪受到严重损坏原告没有制止和养护、卫生无人打扫、小区内车辆乱停乱放无人管理。原告的质证意见是相片没有拍摄时间，公司已于2016年7月31日终止了对该小区的服务，不能证明是公司服务期间的真实情况。本院对经庭审质证的证据认证如下：原告提交的证据1、2、3，具备证据三性，是本案的有效证据；证据4不能证明真实性，不能作为有效证据。被告提交的证据由于没有拍摄时间，原告已于2016年7月31日终止了对该小区的服务，真实性不予确认，不能作为有效证据。经审理查明：2014年5月1日，原告与正安县凤仪镇文昌社区“七鑫未来世界”小区的建设单位贵州正安七鑫房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定了原告服务的项目为房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，公共环境卫生的维护，公共秩序的维持等，收费标准为电梯住宅楼按建筑面积每平方米每月1元，以及合同的效力等内容，合同签订后，原告向该小区提供了一定的物业服务。被告文莉在该小区购有电梯住宅楼的房屋一套，房号为B4-13-3室，房屋建筑面积为97.38平方米，从2015年12月25日起被告以原告不具合法性，没有为该小区提供物业服务等为由拒绝向原告支付物业服务费，至2016年7月31日止，共欠服务费698元。另查明，原告已于2016年7月31日终止了与该小区的物业服务合同。本院认为：原告具备提供物业服务的资质，其与“七鑫未来世界”小区的建设单位签订的《前期物业服务合同》是双方在平等自愿的基础上通过协商一致签订的，不违反法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，是有效合同，对“七鑫未来世界”小区的全体业主均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，原被告双方均应按照合同约定严格履行自己的义务，庭审中原告除了提交公用水电费收据和因房屋质量瑕疵与建设方联系维修的证据外，未能提交公司为该小区房屋建筑共用部位进行日常维修、养护和管理，对共用设施设备进行日常维修养护、运行和管理，对公共环境卫生进行打扫，对公共秩序进行维持等方面提供服务的证据，其履行合同义务不符合约定，属违约行为，原告要求被告按约定标准支付全额服务费用，显失公平，不予支持。被告辩称原告没有为该小区提供物业服务与查明的事实不符，其拒绝支付全部服务费也不符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，其意见本院也不予支持，为了体现权利与义务相一致的公平原则，本院认为由被告按所欠服务费698元的50%即349元支付原告较合理。对原告主张的违约金，由于不是原、被告之间的直接约定，原告也未举证证明自己已经尽到了告知被告的义务，且被告未付服务费与原告提供服务不符合约定有关，因此，对原告主张的违约金不予支持。原告要求被告承担自己资料费和车费，未提交任何证据，本院不予支持。为了保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告文莉于本判决书生效后5日内支付原告正安县安安物业管理有限公司2016年7月31日前所欠物业服务费的50%，即349元。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原被告各承担12.5元。义务人在判决确定的期间未履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。本判决生效后，权利人可在判决书确定的履行期满之日起二年内向本院申请执行。审 判 员 纪 鹏二〇一七年六月二十八日（）书记员 车登燕 百度搜索“”