（2017）皖0122民初1835号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-11-30
案件名称
朱庆翠与孙冬冬、孙邦伟房屋买卖合同纠纷一审民事裁定书
法院
肥东县人民法院
所属地区
肥东县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱庆翠,孙冬冬,孙邦伟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条
全文
安徽省肥东县人民法院民 事 裁 定 书（2017）皖0122民初1835号原告：朱庆翠，女，1973年9月10日生，汉族，住肥东县。委托诉讼代理人：杨庭明，镇西居委会推荐。委托诉讼代理人：杨军，镇西居委会推荐。被告：孙冬冬，男，1993年2月6日生，汉族，住安徽省。被告：孙邦伟，男，1968年8月18日生，汉族，系孙冬冬父亲，住安徽省。委托诉讼代理人：杨苏，安徽威名律师事务所律师。委托诉讼代理人：王家彩，安徽威名律师事务所律师。原告朱庆翠与被告孙冬冬、孙邦伟房屋买卖合同纠纷一案，本院依法公开开庭进行了审理。原告朱庆翠及其委托诉讼代理人杨庭民、杨军，被告孙邦伟及其委托诉讼代理人杨苏、王家彩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱庆翠向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令两被告支付购房款49万元，违约金49万元，合计98万元，由被告支付给原告朱庆翠。2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年11月8日，原、被告经协商，通过中介将原告朱庆翠坐落在龙泉中路肥东全景大厦S103、203门面房174.41平方米出售给被告，产权证号肥东10024556，于2016年11月18日签订房屋买卖协议和补充协议，都由被告孙邦伟签字，双方约定，如房款不能到甲方账户，每天按总额1%计算违约金，房价以原合同为准，双方协议门面作价陆佰万元整，所有税费由卖方承担，于2016年11月18日，原告朱庆翠将房产所有权证交给中介，中介与被告于2017年元月4日办理房产所有权过户手续，房屋所有权证是被告孙冬冬的。在房款履行中，被告孙冬冬和其父孙邦伟目前已付526万元，定金25万元，合计到房款551万元。下欠房款49万元，违约金49万元，至今未付，经多次交涉，被告以种种理由推诿，迟迟未能达成付款协议。按合同约定被告应全面履行义务，被告应遵循诚实信用原则，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十四条之规定，支付房款和违约金98万元保护当事人的合法权益，请予支持原告诉讼请求。被告辩称，一、本案中，原告主体不完全适格，缺少必须参加的被告。本案中，被答辩人与杨军系夫妻关系，本案涉案房产在出售给答辩人时属于夫妻共同财产，并且杨军也与答辩人签订了相关协议并收取了购房款项，现仅有被答辩人一人作为原告起诉，显然原告主体不适格，杨军也应作为原告起诉。二、本案中，被告主体不完全适格，答辩人孙邦伟不是本案的适格被告。本案中，孙邦伟只是作为孙冬冬的代理人与被答辩人签订《购房合同书》和补充协议，诉争房屋的实际购买人为孙冬冬和杨德群，所购房屋也登记在孙冬冬和杨德群名下。因此，被答辩人以孙冬冬和孙邦伟为被告诉请支付购房款，显然被告诉讼主体不适格。三、答辩人实际未付购房款为39万元。2016年11月18日签订的《购房合同书》中，约定购房款为600万元，2016年11月18日答辩人向被答辩人及杨军支付购房定金25万元，2017年元月5日向被答辩人及杨军支付房款526万元，合计551万元，对此被答辩人也予以认可并出具了《收条》。但在2016年11月18日，杨军与两答辩人又签订了《补充协议》一份，约定，房价600万元现变为590万元，那么答辩人实际下欠被答辩人购房款应为39万元，非被答辩人主张的49万元。四、被答辩人和杨军在向答辩人出售本案诉争房屋时，对房屋的现状，存在隐瞒、欺诈行为，至今未能完全向答辩人履行交付房屋的义务，答辩人对被答辩人享有不安抗辩权。被答辩人在与答辩人签订《购房合同书》，出售本案诉争房屋时，未如实向答辩人告知房屋及房租被查封、冻结的事实。双方在2016年11月18日签订《购房合同书》后，直到2016年12月底，双方在办理产权过户手续时，因诉争房屋被查封而无法办理，答辩人才知道房屋被查封的事实，故双方于2016年12月29日重新签订《补充协议》一份，对房屋过户时间重新约定为2017年元月5日，让被答辩人先解决房屋查封事宜。但此时被答辩人仍未向答辩人告知涉案房屋的租金也被冻结的事实。就在2017年元月5日房屋过户后，答辩人作为房屋权利人，要求被答辩人变更其与中国光大银行合肥分行之间关于涉案房屋租赁的合同出租房主体时，被答辩人和杨军对答辩人是避而不见，答辩人通过中介通知被答辩人和杨军办理上述事宜时，被答辩人和杨军也予以拒绝，不得已答辩人作为涉案房屋的权利人向房屋承租方中国光大银行合肥分行要求其支付房租时，中国光大银行合肥分行拒绝向其支付房租，向答辩人提供了（2016）皖0103民初1612号协助执行通知书，答辩人才知道涉案房屋自2016年8而与4日至2017年8月5日期间的房租以北法院冻结支付。本案中，被答辩人虽将房屋产权转移登记至答辩人孙冬冬名下，但由于被答辩人及杨军的隐瞒欺诈行为，导致答辩人取得诉争房屋所有权后，不能完全行使对房屋的所有权利，无法取得房屋的租金收益，诉争房屋租金归属约定也毫无意义，作为被答辩人至今未能完全向答辩人履行交付房屋的义务。答辩人不得不暂停支付剩余房款，由此造成的责任应由被答辩人承担。正是由于被答辩人的上述违约行为，导致答辩人在支付房款发生了情势变更。如果只要求答辩人付完剩余房款，而不要求被答辩人消除对房租支付的保全措施或向答辩人提供担保的情况下，显然将对答辩人不利，致答辩人的合法权益无法保障，在此情形下，答辩人依法对被答辩人依法应享有不安抗辩权，拒绝支付剩余房款。待被答辩人上述违约行为消除后，答辩人才能支付剩余房款。五、被答辩人诉请答辩人每天按房款总额的1%支付违约金，缺少事实和法律依据。通过2016年12月29日杨军与答辩人孙邦伟及房产中介张俊签订的补充协议约定，前期答辩人应支付的495万元由答辩人支付到张俊账户上，在诉争房屋产权变更及出证后，由张俊确保将账上房款一次性支付给被答辩人，每推迟一天按房款总额的1%支付违约金。该承诺人非答辩人，而是张俊。同时张俊和答辩人已按约履行了与被答辩人的支付房款的约定，于2017年元月5日向被答辩人支付了所约定的应付房款。很显然，答辩人无违约行为存在，更无需对张俊个人所作的承诺，承担支付违约金的责任。同时，双方对剩余房款的支付时间未作明确约定，在被答辩人未完全向答辩人交付房屋前，不能认定答辩人因未按约支付剩余房款，构成违约。答辩人并没有拒绝向被答辩人支付下剩购房款。综上所述，答辩人孙邦伟不是本案的适格被告，被答辩人和杨军在向答辩人出售诉争房屋时，对房屋的现状存在隐瞒、欺诈行为，未能完全向答辩人履行交付房屋的义务，答辩人对被答辩人依法享有不安抗辩权，由此造成的一起切责任应由被答辩人承担，被答辩人主张答辩人承担违约责任，也缺少事实和法律依据。在被答辩人完全履行交房义务，消除房屋保全措施或提供履约担保前，答辩人有权拒付剩余房款。请求法院依法驳回被答辩人对答辩人的诉请。经审理查明，原告朱庆翠与案外人杨军于1997年12月31日登记结婚，于2014年8月26日离婚并签订《离婚协议》。协议上约定：店埠镇龙泉中路南侧全景大厦1栋S103室、S203室（产权证号：肥东字第××），归女方所有。原告朱庆翠与案外人杨军于2016年12月29日复婚。原告朱庆翠与被告孙冬冬于2016年11月18日签订房屋买卖合同，将位于店埠镇龙泉中路南侧全景大厦1栋S103室、S203室的房屋出售给被告孙冬冬。原告朱庆翠及其委托代理人为杨军，被告孙冬冬及其委托代理人孙邦伟均在买卖合同上签字。两被告于2016年11月18日、2017年1月5日分两次支付25万元、526万元房款，共计551万元。原告朱庆翠、案外人杨军在收条上签字确认。案外人杨军与原告朱庆翠（甲方）与被告孙邦伟、被告孙冬冬（乙方）于2016年11月18日签订房屋买卖合同的《补充协议》。案外人杨军（卖方）与被告孙冬冬（买方）与2016年12月19日再次签订房屋买卖合同的《补充协议》。案涉房屋于2017年1月4日办理了过户手续，将房屋过户到被告孙冬冬、案外人杨德群名下。另查，案涉房屋在2011年登记在原告朱庆翠名下，一直未变更，原告朱庆翠与案外人杨军离婚后，也未到肥东县不动产登记管理中心办理离婚析产登记。本院认为：案涉房屋系原告朱庆翠与案外人杨军在第一次婚姻存续期间购买的，系夫妻共同财产。原告朱庆翠与案外人杨军于2014年离婚时，虽然约定案涉房屋归原告朱庆翠所有，但两人并未到肥东县不动产登记管理中心办理离婚析产登记。其后，2016年原告朱庆翠要出售案涉房屋时，亦由案外人杨军作为其委托代理人单独或共同签订《房屋买卖合同》及其《补充协议》，并收取房款。因案涉房屋在未办理离婚析产登记的情况下，不能办理房屋过户手续。原告朱庆翠与案外人杨军采取了复婚的方式，将案涉房屋按照夫妻共同财产的方式办理了过户手续，过户到被告孙冬冬及案外人杨德群名下。因此，案涉房屋在此种情况下应认定为夫妻共同财产，故本案原告应为朱庆翠和杨军，现仅以一人起诉，主体不适格，本案应裁定驳回起诉。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告朱庆翠的起诉。本案不收取诉讼费用如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员 胡 燕二〇一七年六月二十八日书 记 员 任莉莉 来自