（2016）鲁01民终5179号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-07-07
案件名称
济南九州春天物业管理有限公司与朱修合物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
山东将军春天物业管理有限公司,朱修合
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁01民终5179号上诉人（原审原告）：山东将军春天物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：秦宁，董事长。委托诉讼代理人：王辉，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：王术慧，山东豪才律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱修合，男，1981年6月9日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：张超，山东瑞麟律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾君，山东瑞麟律师事务所律师。上诉人山东将军春天物业管理有限公司（以下简称将军春天公司）因与被上诉人朱修合物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2015）历商初字第1593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，将军春天公司的委托诉讼代理人王术慧，朱修合的委托诉讼代理人张超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。将军春天公司上诉请求：1.撤销济南市历下区人民法院（2015）历商初字第1593号民事判决并依法改判；2.一、二审诉讼费由朱修合承担。事实和理由：一、朱修合以房屋漏水为由拒绝交纳物业费是没有依据的。房屋漏水属于房屋质量问题，如在房屋保修期内，业主可以要求开发商修缮或者赔偿。朱修合与将军春天公司之间系物业服务合同法律关系，物业公司的职责范围是对小区的公共卫生、绿化及公共设施、公共管道等进行维修养护，对业主的房屋质量没有责任。物业服务合同与商品房买卖合同系两种不同的法律关系，朱修合不能以房屋质量问题为由拒交物业费。二、将军春天公司已经按照物业服务合同的约定履行了义务，朱修合应当交纳物业费。根据前期物业服务合同的约定，将军春天公司的义务是对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生等项目进行维护、修缮、服务与管理，并协助公安机关对公共秩序、交通秩序进行维护。将军春天公司对朱修合的房屋不负有维修义务。朱修合的房屋存在质量问题，将军春天公司已经多向开发商反映，协助朱修合联系开发商解决问题，将军春天公司已经完全履行了义务，朱修合拒绝交纳物业费，没有法律依据。三、朱修合房屋未修复系其自身原因所致，与将军春天公司无关。对于朱修合的房屋维修问题，将军春天公司多次向开发商发出《工作联系单》，要求开发商维修，开发商曾多次进行维修。据向开发商了解，朱修合所反映的漏水的屋顶已经被其改建为阳光房。四、一审法院对朱修合提交的“10-2-102的物业费按该房屋维修、业主确认之日起收取”字据理解是错误的。将军春天公司没有名为“李某函”的工作人员，该承诺上的“历山名郡物管部”印章并非将军春天公司的公章，不应产生法律效力。即便构成表见代理，对于朱修合反映的房屋质量问题，将军春天公司已经及时向开发商协调，开发商也已经查看维修，交纳物业费的条件早已成立。朱修合辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请予以维持。依据将军春天公司作出的维修房屋的承诺以及开发商出具的《住宅质量保证书》，将军春天公司负有维修或联系开发商保证修好房屋的义务，现因将军春天公司未修好房屋，所以尚未达到交纳物业费的条件。2010年11月7日，朱修合接收涉案房屋时，因房屋存在漏水问题，将军春天公司向其出具了内容为“10-2-102的物业费按该房屋维修、业主确认之日起收取”的单据，由历山名郡物管部盖章并由其负责人李某的签字。因历山名郡物管部独立负责整个小区的物业服务，且李某系当时物管部负责人，朱修合完全有理由相信将军春天公司愿意并承诺修好房屋，并自房屋维修好后、朱修合确认之日起计收物业费。直至一审审结前，将军春天公司承认历山名郡物管部负责涉案小区的物业服务，并且该物管部由李某负责。接收房屋后，朱修合多次要求维修房屋，将军春天公司未自行维修，也未联系保修单位，督促其维修。将军春天公司主张房屋漏水系朱修合修建阳光房所致，与事实不符，将军春天公司没有提交证据证明其主张。将军春天公司向一审法院起诉请求：判令朱修合立即支付欠付物业费32958元及违约金32958元，并按照日千分之三的标准继续支付违约金至本案判决生效之日止。一审法院认定事实：坐落于济南市历下区某路*号*小区系山东省三名投资有限公司开发建设，2010年7月8日，朱修合与山东省三名投资有限公司签订《商品房买卖合同》，合同载明的楼号为H*-2，房号为***。2010年11月17日，朱修合与山东省三名投资有限公司签署《房屋交接书》，载明房屋建筑面积为479.04㎡。房屋交接当日，双方签订《前期物业服务协议》。同时，朱修合提交的证据5载明：“10-2-102的物业费按该房屋维修、业主确认之日起收取”。落款日期为2010年11月17日，落款人为“历山名郡物管部李某函”。另，济南九州春天物业管理有限公司提交的证据8，均提到案涉房屋存在漏水的情况，请求开发商予以维修。一审法院认为，双方之间物业服务合同关系合法有效，应受法律保护，综合双方提交的证据及各自陈述，可以确认案涉房屋在交付时存在漏水的情况。依照商品房交付的一般客观实践，“历山名郡物管部李某函”出具的说明材料应予采信，该说明虽然没有加盖物业公司印章，但依法构成表见代理，对双方均具有约束力。案涉房屋至今尚未维修完毕，在济南九州春天物业管理有限公司没有证据证明朱修合存在妨碍开发商及原告履行维修义务的情况下，应视为朱修合缴纳物业服务费的条件未成就。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定，判决如下：驳回原告济南九州春天物业管理有限公司的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。将军春天公司对朱修合提交“10-2-102的物业费按该房屋维修、业主确认之日起收取”字据有异议，提交社会保险记录单一份，记载2010年7月至2010年12月以将军春天公司为参保单位缴纳社会保险工作人员名单，其中没有在该字据上签名的李某。朱修合主张将军春天公司提交的参保工作人员名单并不完整，提交国家企业信用信息公示系统查询将军春天公司2016年度报告一份，显示该公司参保人数为9198人，与将军春天公司提交社会保险记录单记载的人数不符。关于双方争议字据的真实性，本院认为，根据朱修合一审提交电话录音资料，将军春天公司的工作人员认可李某曾在历山名郡物管部工作，并提出要向李某核实有关情况，且该字据出具的时间与朱修合收房时间一致，朱修合关于物管部出具字据的原因在于促成房屋的交付的主张符合逻辑，因此对于朱修合提交李某出具字据本院予以采信，能够证实在朱修合接收房屋的当日，历山名郡物管部的工作人员李某向其出具字据一份，载明“10-2-102的物业费按该房屋维修、业主确认之日起收取。”对于一审法院认定的事实，本院予以确认。另，将军春天公司的名称于2017年1月11日由“济南九州春天物业管理有限公司”变更为“山东将军春天物业管理有限公司”。本院认为，将军春天公司系朱修合所在小区的前期物业服务企业，将军春天公司与朱修合之间存在物业服务合同关系。房屋交付时将军春天公司的工作人员向朱修合出具字据承诺对房屋进行维修，则将军春天公司应当信守承诺，及时对朱修合的房屋进行维修。现将军春天公司起诉主张2011年6月至2014年12月期间物业费32958元，但未提交证据证明在此期间已经对朱修合的房屋进行了维修，故不具备向朱修合收取物业费的条件，一审法院对于将军春天公司诉讼请求不予支持，并无不当。按照双方签订前期物业服务合同的约定，将军春天公司对小区物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生等项目进行维护、修缮服务，并协助有关部门对小区内公共秩序、交通秩序进行维护。将军春天公司提交相关证据证明其实际履行了上述物业服务合同约定之义务，朱修合作为小区业主之一，负有交纳物业费的义务。将军春天公司可于完成维修或向朱修合补偿自行维修费用后，另行向朱修合主张相关物业费用。综上，将军春天公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1450元，由山东将军春天物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵建军代理审判员 何菊红代理审判员 曹 慧二〇一七年六月二十八日书 记 员 王 娜 关注公众号“”