（2016）粤0607民初3531号

裁判日期: 2017-06-28

公开日期: 2018-06-26

案件名称

佛山市三水区西南街道洲边村民委员会芹坑村民小组、佛山市三水区西南街芹坑股份合作经济社等与李泽甫合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市三水区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

佛山市三水区西南街道洲边村民委员会芹坑村民小组,佛山市三水区西南街芹坑股份合作经济社,李泽甫

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条

全文

广东省佛山市三水区人民法院民事判决书（2016）粤0607民初3531号原告：佛山市三水区西南街道洲边村民委员会芹坑村民小组住址：广东省佛山市三水区西南街道洲边村委会芹坑村。负责人：彭志福。原告：佛山市三水区西南街芹坑股份合作经济社，住所地：广东省佛山市三水区西南街道洲边村委会芹坑村。组织机构代码：07505121-6。负责人：彭志福。两原告的委托诉讼代理人：黄国新、戴智慧，广东翔途律师事务所律师。被告：李泽甫，男，汉��，1965年10月21日出生，住广东省佛山市三水区，委托诉讼代理人：黎霞、邓泳颜，广东百浩律师事务所律师。原告佛山市三水区西南街道洲边村民委员会芹坑村民小组、佛山市三水区西南街芹坑股份合作经济社诉被告李泽甫合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案后，依法适用简易程序分别于2016年10月19日、2017年5月31日公开开庭进行了审理。第一次开庭时两原告的负责人彭志福及委托诉讼代理人黄国新，被告的委托诉讼代理人黎霞到庭参加了诉讼，第二次开庭时两原告的委托诉讼代理人戴智慧，被告的委托诉讼代理人黎霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。三水区西南街道洲边村民委员会芹坑村民小组、佛山市三水区西南街芹坑股份合作经济社向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告赔偿土地租金损失356410.5元。2、本案诉讼费��被告承担。事实与理由：2006年7月29日，原告芹坑村与被告签订了《土地转让合同书》，将村内土名为“彭坑面前”、“花岗”、“西南坳”合共42.2亩的岗地转让给被告，土地转让款共1899000元。合同签订后，原告芹坑村将土地交付给被告。2015年6月8日，被告向佛山市三水区人民法院提起诉讼，经佛山市三水区（2015）佛三法民一初字第409号及佛山市中级人民法院（2016）粤06民终2450号判决书认定原告芹坑村、被告签订的《土地转让合同书》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。生效判决还认定由于双方均明知涉案土地属农民集体所有性质的土地，转让涉案土地违反法律的规定，但双方仍签订了《土地转让合同书》，导致退钱退地双方的过错相当，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。判令原告芹坑村与芹坑村股份经济合作社需向被告支付土地转让款1899000元利息的50%作为被告的损失。本案诉争中，被告的利息可以作为损失但原告芹坑村从2006年7月29日将涉案土地交付给被告使用，直至2016年7月29日，被告向原告发出通知书，才将涉案土地交回给原告。从2006年7月29日至被告实际交回土地，被告占有使用了诉争土地10年，按原告所在地岗地出租市场价格每亩每年1500元租金，每三年递增10%计算，原告芹坑村与芹坑股份经济合作社也有712821元的租金损失，根据佛山市三水区（2015）佛三法民一初字第409号及佛山市中级人民法院（2016）粤06民终2450号判决的认定，被告亦应对二原告的损失712821元承担50%。为维护原告的合法权益，特具此状，望判如诉请。李泽李泽甫辩称，一、（2015��佛三法民一初字第409号及（2016）粤06民终2450号民事判决，并未对本案讼争的土地租金损失进行审理，也未对本案讼争的土地租金损失的责任分担进行划分，因此被答辩人以前述判决为依据，诉请答辩人承担其一半的租金损失没有依据。二、被答辩人主张其存在712821元的土地租金损失没有依据。1、被答辩人并没有证据证实其在收到答辩人支付的土地转让款后，就将讼争土地交付给了答辩人，更没有证据证实答辩人在2006年7月29日至2016年7月29日期间占有、使用了讼争土地。（2015）佛三法民一初字第409号民事判决已经查明，答辩人受让讼争土地是为了扩大工厂经营，用于非农业建设的用途。（2015）佛三法民一初字第409号民事判决也正是以双方当事人违反法律强制性规定，将讼争土地转让用于非农业建设为由，判决讼争的土地转让合同无效的。双方所签订的《土地转让��同书》第三条，已明确约定：被答辩人要负责为答辩人通电到土地位置；被答辩人开发到附近土地通水时，有义务驳通到答辩人土地位置；答辩人面积范围内青苗等由被答辩人自行处理，答辩人不负一切经济责任。自签订本合同之日起，在一个月内，所有的青苗等要迁离完成。根据答辩人受让土地的目的，以及双方在土地转让时的约定，讼争土地必须通电且完成地上青苗的迁离，才能交付答辩人使用。由于被答辩人一直未能履行自身义务，未通电至答辩人受让土地，且未完成受让土地上的青苗迁离，因此其一直未能将讼争土地交付给答辩人占有、使用。答辩人为了降低损失，不得不自行出资，在2010年8月9日至2013年8月24日期间，陆续与被答辩人的部分村民就讼争土地上的树木签订青苗补偿协议，补偿了村民的青苗损失并清理了地上的青苗后，才于2013年10月份左右雇��开挖掘机的私人老板陈发德，自行到受让土地上平整土地及挖树坑。但是陈发德进场没多久，被答辩人当时任村民小组长的彭雄恩就带领村民来强行阻挠答辩人雇请的挖掘机老板施工，双方为此还多次闹到社区民警中队进行协商调解。由于始终无法调解成功，被答辩人又不允许答辩人施工，并且向国土部门投诉要求国土部门确认讼争土地仍属于被答辩人所有（详见三水国土局2013年9月17日出具的《关于彭雄恩反映洲边村委芹坑村非法买卖土地问题的处理情况说明》）。2015年4月份，被答辩人更是完全不与答辩人协商，就直接请人在讼争土地上开了一条约8米宽，100多米长的道路，占用了一亩多的土地。综上所述，由于被答辩人没有依约给讼争土地通电、通水，没有清理讼争土地上的青苗，其根本就没有向答辩人交付讼争土地。2013年9月份左右，答辩人在被逼自行处理青苗问题后，虽然自行请挖掘机进场占用了讼争土地，但是由于被答辩人的阻挠，答辩人也根本就无法使用讼争土地。也正是基于前述原因，答辩人在最终核实国土部门及法院刑事判决都已经确认讼争土地转让行为无效后，才会提起（2015）佛三法民一初字第409号民事诉讼。被答辩人诉称其在2006年7月29日就将讼争土地交付答辩人占有、使用，完全是违背事实的。2、被答辩人主张讼争土地2006年7月29日起，每亩土地租金标准为1500元，且每三年可递增10%完全没有依据。根据“谁主张，谁举证”民事诉讼证据规则，被答辩人应承担举证不能的法律后果。①当地的荒地旱地，如果没有通水通电到地头，没有处理好地上青苗问题，是根本就无法租赁出去的。讼争土地一直都没有通水、通电，没有清理地上青苗，因此根本就无法出租给他人使用。被答辩人没有提供任何证据证明，其村民小组内未通水通电的荒地早地，在2006年能够租到每亩1500元，且每三年能够递增10%。②当地即使是已通水、通电的荒地早地，在2006年也不可能能够租到每亩1500元，更不可能每三年能够递增10%。三、退一万步来说，即使认定被答辩人因讼争合同存在土地租金损失，过错也完全在于被答辩人，应由其自行承担全部责任。1、答辩人在（2015）佛三法民一初字第409号案中，已经充分举证证实双方签订讼争土地转让合同后不久，政府相关部门就已经明确告知被答辩人，其转让讼争土地的行为违法，要求其限期退还转让款，终止违法行为。但是被答辩人在政府各部门三令五申，多次正式要求其限期退款，限期纠正违法行为的情况下，仍坚持要将违法行为进行到底，宁愿承担行政处罚、刑事处罚的责任，也不愿意退款，不愿意纠正自己的违法行为（详见（2015）佛��法民一初字第409号民事判决第4页至第10页)。因此，即使被答辩人存在土地租金的损失，也完全是其坚决置政府有关部门及司法机关的要求于不顾，坚持不退款，不纠正违法行为所致，责任完全在于被答辩人。2、（2015)佛三法民一初字第409号民事判决认定答辩人在国土部门调查取证明确告知转让行为属违法行为后，就应预见自己行为的后果，但仍与被答辩人村民签订青苗补偿协议并对土地进行平整处理，该部分青苗补偿及钩机费损失属于答辩人自行扩大的损失，被答辩人不应赔偿（见（2015）佛三法民一初字第409号民事判决第11页）。既然答辩人只是在国土部门调查取证问话中被告知转让行为违法，之后产生的青苗补偿费及钩机费损失都属于自行扩大的损失，则被答辩人在被相关行政部门正式作出处理决定，并被刑事处罚后，就更应该明白其拒不纠正其违法行为的后��，其就算是交付了土地给答辩人（虽然实际并没有交付土地），也应该立即退还转让款，收回土地。被答辩人没有自行纠正其违法行为，即使其确实仍将土地交付给答辩人，所产生的损失也属于其自行扩大的损失，也应由其自行承担。综上，被答辩人明知其行为违法无效，且经各行政机关、司法机关正式处理后，仍拒不退款，拒不纠正其违法行为；同时又不依转让协议的要求将讼争土地通水通电并清理青苗交付答辩人使用，在答辩人被迫无奈于2013年9月份左右自行出资清理青苗，并请钩机老板平整土地，挖树坑准备种树后，又强行阻挠答辩人占用土地，之后更是自行占用土地；被答辩人通过长期占用答辩人巨额转让款，获得巨大利益，且通过确认合同无效，确认土地仍归属被答辩人，获得土地升值的巨大利益后，既不用赔偿答辩人的青苗补偿及钩机费损失，也不用赔偿答辩人的土地升值损失，连答辩人被占用的巨款，也只是赔偿一半的利益损失！在获得这样完全一边倒的利益之后，被答辩人仍要倒打一耙，让答辩人赔偿其租金损失，这世上还有比这更强盗的行为吗！如果被答辩人的诉求能够得到支持，无疑是让答辩人雪上加霜！综上，答辩人认为被答辩人的诉请没有充分的事实与法律依据，请贵院驳回其诉讼请求。经审理查明，2006年6月4日，原告召开村民会议决定将村内部分土地转让。2006年7月29日，原告未经相关部门审批，由其村长彭国良为代表与被告李泽甫签订土地转让合同书，约定：原告将其村内土名为“彭坑面前”、“花岗”、“西南坳”合共42.2亩的岗地转让给被告李泽甫，每亩单价45000元，土地转让款合计1899000元。2006年7月29日，被告向原告支付了上述土地转让款。其后，原告将土地交给了被告李泽甫��用。此后，因群众举报，相关部门介入调查，并由公安机关立案侦查，2007年11月12日，本院作出（2007）三法刑初字第440号刑事判决书，认定原告以及其原村长彭国良构成非法转让土地使用权罪。上述土地转让合同被有关部门认定违法后，原、被告双方并未就土地及转让款返还问题协商处理。被告于2010年8月9日至2013年12月15日期间与原告的部分村民就涉案土地上的树木签订青苗补偿协议，并动工推土，在施工过程中受到了原告部分村民的阻拦。此后，被告于2015年6月8日诉至本院，要求原告退还土地转让款并赔偿相关损失。本院经审理作出（2015）佛三法民一初字第409号民事判决书。判令原告退还土地转让款并赔偿50%的利息损失，被告返还涉案土地给原告。原告不服该判决上诉至佛山市中级人民法院，佛山市中级人民法院经审理维持原判。本院在审理过程��，根据原告的司法鉴定申请，对涉案土地2006年7月29日至2016年7月29日的土地租金价格委托广东海科资产价格评估有限公司进行鉴定。该公司于2017年4月25日出具评估报告书，评估结论为343136元。本院认为，原告与被告签订的土地转让合同，违反了国家的土地管理法规，内容违法，属于无效合同。本院已就原被告之间的土地转让款以及土地的返还作出判决，并己生效。关于原告的租金损失，本院以评估价为基数，综合以下因素确定，一是原告交付土地是否达到约定条件，二是被告是否实际受益，三是双方过错，四是双方是否采取止损措施。本案中，原告交付土地并未达到约定的通电以及青苗迁离条件，被告也未实际使用涉案土地，原告在知道土地转让违法并受到处罚的情况下，未及时采取措施收回涉案土地减少损失，同时，原、被告对涉案土地转让均有过错��基于此，本院依法酌定被告赔偿原告租金损失10万元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：被告李泽甫在本判决生效之日起十日内赔偿原告佛山市三水区西南街道洲边村民委员会芹坑村民小组、佛山市三水区西南街芹坑股份合作经济社租金损失10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取，即3323元，由原告佛山市三水区西南街道洲边村民委员会芹坑村民小组、佛山市三水区西南街芹坑股份合作经济社负担2215元，被告李泽甫负担1108元，司法鉴定费4000元，由被告李泽甫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状��并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员　　黄凤腾二〇一七年六月二十八日书记员　　杨敏贞关注微信公众号“”