（2016）鄂12民终692号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-12-06
案件名称
罗云、嘉鱼县鸿宇住宅开发有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省咸宁市中级人民法院
所属地区
湖北省咸宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗云,嘉鱼县鸿宇住宅开发有限责任公司,江月华,湖北馨居苑物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂12民终692号上诉人（原审原告）：罗云，女，1988年1月4日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：李爱玉(系上诉人罗云母亲)，住湖北省嘉鱼县。委托诉讼代理人：杨慧芳，女，住湖北省嘉鱼县。系嘉鱼县江樱花园小区业主委员会推荐。被上诉人（原审被告）：嘉鱼县鸿宇住宅开发有限责任公司，住所地湖北省嘉鱼县鱼岳镇二乔广场5楼501室。法定代表人：刘斌，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：江月华，男，1961年5月1日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。被上诉人（原审第三人）：湖北馨居苑物业管理有限公司，住所地湖北省嘉鱼县鱼岳镇连江大道。法定代表人：江元香，该公司总经理。上列三被上诉人的委托诉讼代理人：鲁小炉，湖北南嘉律师事务所律师。上诉人罗云因与被上诉人嘉鱼县鸿宇住宅开发有限责任公司（以下简称鸿宇公司）、江月华、湖北馨居苑物业管理有限公司（以下简称馨居苑公司）房屋买卖合同、物业服务合同纠纷一案，不服湖北省嘉鱼县人民法院（2016）鄂1221民初230号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。罗云上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判被上诉人鸿宇公司、江月华为上诉人罗云办理房屋买卖手续及权属登记证书；2.依法判决被上诉人鸿宇公司、江月华赔偿因其违约给上诉人罗云造成的实际损失；3.判决被上诉人鸿宇公司、江月华支付上诉人罗云自入住至今交纳的水电费并返还上诉人罗云已交纳的水电开户费3000元；4.由三被上诉人负担本案一、二审案件受理费。事实和理由：上诉人罗云已经履行合同约定，付清了购房款，不存在过错责任，被上诉人鸿宇公司、江月华未按合同约定提供土地使用权证，应当承担违约责任。鸿宇公司、江月华、馨居苑公司辩称，1.原审已经对上诉人罗云办理土地使用权证和自来水开户的诉讼请求进行了判决；2.代收上诉人罗云的水、电、有线开户费用，是其自愿交纳，并非被上诉人强行收取；3.法律并未规定逾期办理土地使用权证要承担违约责任。故请求驳回上诉，维持原判。罗云向一审法院起诉请求：1.被告鸿宇公司应履行合同义务为原告罗云办理土地使用权证；2.被告鸿宇公司应为原告罗云办理交纳水费的用水开户,并退还水电有线电视开户费3000元；3.因被告鸿宇公司违反合同约定拖延办理证件及水单独开户致使原告罗云遭受损失，判令其承担违约金(以房屋总价款169166元为基数，按日万分之二计算，自2011年4月18日起算至土地使用证办理完结之日止)；4.判决被告鸿宇公司赔偿恶意调快业主水表，导致业主在近两年时间内多支付水费及检验、更换水表费用300元；5.被告鸿宇公司未取得商品房预售许可证，恶意欺诈购房业主，判令三被告共同赔偿原告罗云经济损失；6.案件受理费由三被告共同负担。一审法院认定事实：2007年2月16日，被告鸿宇公司取得鄂嘉房预字（2007）05号湖北省商品房预售许可证书，获得销售江樱花园商品房的行政许可。2010年6月30日，原、被告签订了商品房买卖合同，原告罗云购买江樱花园28栋一单元901室房屋1套，总价款为169166元（面积103.15㎡,价格1640元／㎡）。合同第三条约定：出卖人负责给买受人水电安装到单元门口，配送防盗门一块。排水设施安装至使用间主接口。水电有线电视开户、契税证、土地证、产权证等由出卖人代办，其费用由买受人承担；第八条约定：出卖人应当在2011年1月18日前交付商品房给买受人。2010年5月19日，原告向被告鸿宇公司交纳水电、有线电视开户费3000元。电表、有线电视亦分别在供电部门、广播电视部门单独开户。关于水表，被告鸿宇公司虽对每套房屋都安装了一块水表，但没有按“一户一表”在嘉鱼县自来水公司独立开户，仅以“江樱花园”名义在嘉鱼县自来水公司开立了一个用水总户头。2011年1月18日，被告鸿宇公司按合同约定交付了合同项下房屋给原告。2011年12月12日，被告鸿宇公司为原告开具了金额169166元的销售不动产统一网络代开发票。江樱花园房屋建成后，由被告鸿宇公司为江樱花园业主提供物业服务。2013年3月31日，被告鸿宇公司将江樱花园物业服务移交给了第三人馨居苑公司。2014年6至9月间，咸宁市质量技术监督局对江樱花园胡祥新、杨太平等13户的水表进行了检验，结果为有的住户的水表平均误差百分比为正数，有的住户的水表平均误差百分比为负数，表明被检验的水表有的走得快、有的走得慢。2014年12月25日，原告所购房屋在嘉鱼县房地产管理局办理了产权登记，登记房屋所有权人为罗云。但至今被告鸿宇公司未为原告代办所购房屋的土地使用权证。2016年4月15日，“嘉鱼县江樱花园物业管理有限公司”更名为“湖北馨居苑物业管理有限公司”，并在工商部门办理了变更登记。2007年4月27日、2008年5月9日，被告江月华、鸿宇公司分别取得嘉鱼县鱼岳镇发展大道11648.33平方米、31529.75平方米土地的建设用地使用权，土地使用权出让金共1045.8万元。2008年1月、3月，被告江月华、鸿宇公司向嘉鱼县国土资源局分别交纳土地使用权出让金300万元、645.8万元，尚欠100万元未交纳。未交纳的原因系该小区西南角临近原孔家湾地段尚有3065.81平方米未完成拆迁，该土地未实际交付所致。另被告鸿宇公司在建设江樱花园小区房屋时，存在超容积率（超出合同约定的建筑面积）的事实。嘉鱼县国土资源局已于2016年4月25日诉至原审法院，请求判令被告江月华、鸿宇公司分别补缴土地使用权出让金182.97万元、545.45万元。一审法院认为，一、被告是否应为原告办理所购房屋的土地使用权证的问题。商品房买卖合同第三条约定“水电开户、有线电视、契税证、土地证、产权证等由出卖人代办，其费用由买受人承担”，故被告应履行为原告代办土地证的义务，商品房买卖合同虽未约定办理土地证的具体期限，本院认为，从符合合同目的的角度考虑，被告应在交付房屋给原告使用后的合理期限内为原告办理，合理期限一般可确定为90日。二、被告鸿宇公司是否应为原告办理用水独立开户的问题。依商品房买卖合同第三条的约定，被告鸿宇公司应为原告办理水电开户，且从符合合同目的的角度考虑，该水开户是指安装原告能自行向嘉鱼县自来水公司交费的水表，而非现被告鸿宇公司提供的原告不能自行向嘉鱼县自来水公司交费的总分表制的用水设施，被告鸿宇公司应为原告安装原告能自行向嘉鱼县自来水公司交费的水表。三、水电、有线电视开户费应否退还的问题。1.房屋总价款是否包含了水电、有线电视开户费的问题，如包含了，则原告所交水电、有线电视开户费属于重复交费，被告应予退还，如不包含，则原告所交水电、有线电视开户费不属于重复交费，被告不应退还。国家计委财政部计价格（2001）585号文的精神是为了规范住房收费的项目及标准，其中取消了部分收费项目，将水、电、气、热、道路项目收费统一归并为城市基础设施配套费。《关于商品房销售价格管理有关问题的通知》鄂价房服〔2005〕165号文的精神是要求开发商在商品房买卖合同中将经物价部门批准的代收代办费用全部在合同中予以明确，实行“一价清”制度，防止开发商在合同外另行收费。《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则（试行）》（2011年5月20日施行）规定，商品房经营者在销售商品房时，应明确标示水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套的情况，商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目、收费单位、收费标准和收费依据，实行房价一价清。综观前述三个规范性文件，可得出水、电、燃气的收费项目作为城市基础设施配套费项目收费，至今并未被取消，只是要求销售商公示价格，且最后一个细则中所说的房价一价清，其中的房价即是包含了水、电、燃气等城市基础设施配套费在内的价格，故而该细则第十一条规定“商品房交易和产权转移过程中，商品房经营者不得有下列行为：…（二）房价外收取水、电、燃气等配套设施建设安装费用…”，如房价中不包含水、电、燃气等城市基础设施配套费，则该细则第九条无需明确销售商需标明水、电、燃气等城市基础设施配套费及代收代办的收费项目，且会导致该细则第九条、第十一条规定互相冲突，故从体系解释的角度分析，该细则所称的房价即是包含了水、电、燃气等城市基础设施配套费在内的价格。而本案原告所购买的房屋每平方米的价格是1640元，该价格没有包含水、电、燃气等城市基础设施配套费及代收代办的费用。且原、被告签订的商品房买卖合同第三条明确规定“水电有线电视开户、契税证、土地证、产权证等由出卖人代办，其费用由买受人承担”，故本案被告鸿宇公司收取的房屋总价款并不包含水、电、有线电视的开户费在内，如将本应由原告自行负担的城市基础设施配套费强加由被告鸿宇公司承担，则有违公正。2.被告鸿宇公司违反鄂价房服〔2005〕165号文的精神，未实行“一价清”制度，应承担何种责任的问题。被告鸿宇公司在商品房买卖合同中没有明确水、电、燃气等城市基础设施配套费及代收代办费用的具体金额，违反了“一价清”制度，但违反该制度被告鸿宇公司作为开发商承担的是行政责任，而不能以文件规定代替当事人的真实意思表示及合同条款约定，并误解为合同约定的房价包含了水电等费用。综前所述，原告要求被告鸿宇公司退还水、电、有线电视、煤气开户费的诉请本院不予支持。四、被告鸿宇公司应否赔偿原告检验水表、更换水表、近两年多交水费共300元的问题。原告主张被告鸿宇公司恶意调快其水表，导致其在近两年的时间内多交水费，但原告并不能提供证据证明其水表经检验被拨快的事实，原告以江樱花园13户业主的水表经检验存在误差，即得出其水表亦被拨快的结论，犯了以偏概全的错误，且在被检验的13户业主的水表中，亦有水表走得慢的情形，另原告更没有提供证据证明其水表被拨快致其多交水费具体金额的证据，故对原告要求被告赔偿检验水表、更换水表、近两年多交水费共300元的诉请本院亦不予支持。五、原告主张被告未取得商品房预售许可证而销售商品房，要求被告赔偿损失应否支持的问题。本案中，被告鸿宇公司于2007年2月16日即取得鄂嘉房预字（2007）05号湖北省商品房预售许可证书，有权销售本案合同项下商品房给原告，故原告主张被告未取得商品房预售许可证与事实不符，对其要求被告赔偿损失的诉请本院不予支持。六、被告鸿宇公司拖延为原告办理土地使用权证及水开户，应否承担违约金的问题。被告鸿宇公司虽拖延为原告办理土地使用权证及水开户是事实，但原告并未提供给其造成了损失及具体金额的证据，因违约金的功能在于弥补给守约方造成的损失，而原告不能证明其有损失存在，故应驳回原告的该项诉求。七、被告江月华应否承担合同责任的问题。被告江月华并不是本案商品房买卖合同的相对人，其不应承担本案合同责任。八、第三人馨居苑物业公司应否承担相应责任的问题。本案中原告的诉求均系针对被告鸿宇公司、江月华，无一诉求针对第三人，故第三人不应承担相应责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、被告鸿宇公司为原告罗云办理江樱花园28栋一单元901室的土地使用权证，办证所需费用由原告罗云负担；二、被告鸿宇公司为原告罗云办理原告罗云能够自行向嘉鱼县自来水公司交费的水开户登记手续；三、驳回原告罗云对被告江月华的诉讼请求；四、驳回原告罗云的其他诉讼请求。上述判决主文第一、二项确定的非金钱给付义务，限被告鸿宇公司于判决生效之日起30日内履行完毕。案件受理费3000元，由原告负担2500元，被告鸿宇公司负担500元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明，一审查明的事实属实，二审继续予以认定。本院认为，2010年6月30日，上诉人罗云与被上诉人鸿宇公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，为有效合同。本案中，被上诉人鸿宇公司已按合同约定向上诉人罗云交付了房屋，上诉人罗云所购房屋于2014年12月25日在湖北省嘉鱼县房地产管理局办理了产权登记。被上诉人鸿宇公司至今未为上诉人罗云代办房屋土地使用权证，系“江樱花园小区”西南角临近原孔家湾地段尚有3065.81平方米未完成拆迁，被上诉人江月华、鸿宇公司因此拒绝支付下欠的土地出让金，与湖北省嘉鱼县土地管理局发生争议并引起诉讼所致，并非主观上不愿意为上诉人罗云代办土地使用权证，且《商品房买卖合同》并未约定未代办房屋土地使用权证应承担违约责任。原审据此没有支持上诉人罗云要求被上诉人江月华、鸿宇公司支付违约金的主张，并无不当，本院二审继续予以确认。上诉人罗云的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人罗云的上诉请求不能成立，应予驳回，但一审判决主文第一项“被告鸿宇公司为原告罗云办理江樱花园28栋3单元401室的土地使用权证，办证所需费用由原告罗云负担”确有错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省嘉鱼县人民法院（2016）鄂1221民初230号民事判决第二项、第三项、第四项；二、变更湖北省嘉鱼县人民法院（2016）鄂1221民初230号民事判决第一项为：被上诉人鸿宇公司代为上诉人罗云办理江樱花园28栋一单元901室的土地使用权证，办证所需费用由被上诉人罗云负担。二审案件受理费2500元，由罗云负担。本判决为终审判决。审判长 余 杰审判员 汤兆光审判员 侯欣芳二〇一七年六月二十八日书记员 杨 锐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；