（2017）吉0202民初1343号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-07-18
案件名称
吉林市大力物业服务有限公司与姜国胜房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
吉林市昌邑区人民法院
所属地区
吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吉林市大力物业服务有限公司,姜国胜
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
吉林省吉林市昌邑区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0202民初1343号原告：吉林市大力物业服务有限公司，住所地吉林市船营区昆明街33号。法定代表人：解中华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李姝霖，吉林耘鼎律师事务所律师。被告：姜国胜，男，1965年1月10日生，住吉林市昌邑区。，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大力物业的委托诉讼代理人李姝霖、被告姜国胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大力物业公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付拖欠的房屋租金人民币14,212.80元及滞纳金2,131.00元，合计16,343.00元（暂计算至2016年12月31日止）；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告公司系吉林市昌邑区江湾路ＸＸ二区10号楼的所有权人，被告姜国胜为该小区10号楼4单元6层79号房屋的承租人，但被告在承租该处房屋后长期拖欠房屋租金，原告多次向被告催要，被告却以种种理由拒绝支付。原告与被告之间存在合法有效的房屋租赁关系，原告已向被告提供符合要求的房屋，被告理应及时支付租金给原告，但被告却无理拒不支付租金至今。综上所述，被告拖欠房屋租金的行为严重损害了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。被告姜国胜辩称，一、按户口薄登记，答辩人现居住在ＸＸ小区10号楼4单元六楼79号，而不是ＸＸ二区10号楼4单元楼六楼79号，被答辩人起诉的房屋地址不一样。二、根据《民法通则》第136条明确规定：延付或者拒付租金的”诉讼时效期间为一年，所以被答辩人的起诉已经超过诉讼时效。三、答辩人质疑与被答辩人的房屋租赁关系。答辩人现居住的ＸＸ小区10号楼4单元79号是1993年由吉林市城宅房屋开发有限公司动迁私有平房缴纳扩大面积费后手1994年一月安置的楼房，之后房屋租金一直交给吉林市第三建筑工程公司房产处，有其发放的《公有房屋使用证》不知道被答辩人大力物业公司和吉林市第三建筑公司是什么关系，答辩人也没有收到被答辩人与吉林市第三建筑公司之间相关联的书面通知，也没有重新签定租赁关系合同，不知何时改为大力物业公司。四、房屋所有权人(被答辩人)没有向答辩人提供符合要求的房屋，没有履行修缮和维护房屋的义务，是先行违约，应负主要责任。1994年答辩人搬入该楼房后一直向吉林市第三建筑公司房产处交房费，期间由于房屋出现很多问题（如屋内三面墙潮湿及墙角长黑毛发霉气味严重、培皮脱落严重、窗户变形漏风、阳台铁窗腐烂存在安全隐患、下水主管线经常堵塞等问题)，造成冬季室内温度不足16度，多次向其反映，一直置之不理，直至今日从没有给予修缮和维护过。答辩人为了能正常居住生活不得以自己花钱把阳台铁窗换成塑钢窗、每年处理墙面、疏通管道等等，给答辩人及家人造成了一定的经济损失及身体损害和精神损失；1994年国家建设部发布的《城出市公有房屋管理规定》的第六章第三十八条规定：“维修养护公有房屋及附属设施是公有房屋产权人的责任”，所以答辩人认为其没有履行对房屋的修缮和维护的义务在先，是先违约，应该承担主要责任土如果被答辩人与吉林市第三建筑公司有关联也相应承担主要责任，：即其没有给答辩人提供符合要求的房屋。另外，根据《城市公有住房管理规定》的第七章第四十三条第八款规定：“因公有房屋修缮责任人失职，给他人造成财产损失或人身伤害伤亡的责令赔偿损失并对修缮责任人处以房产价值百分之五至百分之十的罚款。”所以答辩人有权追究修缮责任人的责任。五、被答辩人主张的滞纳金没有法律依据。六、答辩人在1996年下岗，是生活困难家庭，从1998年开始就办理了(困难居民证》，住房人均面积不足10平方米，按吉林市发布的《困难居民优惠扶持政策的规定》房屋租金应按百分之五十收取。七、答辩人与被答辩人关联的债务问题。答辩人1994年回迁时已经交了由吉林市城宅房屋开发公司代收的1900元钱煤气管道初装费，但是己经过了二十三年了也没给安装，所以答辩人认为如果被答辩人是房屋所有权人，就应该跟城宅开发公司有关联，应该承担其债务，所以答辩人有权向被答辩人迫讨这190O元钱连本带利的债务。八、答辩人质疑被答辩人100％房屋所有权人问题。答辩人1993年动迁的是私有平房(21.73/平米），动迁后向城宅开发公司缴了16321.5元（36.27×450元/平米）的扩大面积费后回迁上的楼，为什么这个房屋我也交钱了，怎么被答辩人成了100％的所有权人了，而我却一点产权也没有，答辩人认为其侵占了自己的合法权益，是没有法律依据的，是侵权行为。鉴于上述原因，答辩人认为，被答辩人的起诉缺乏事实和法律依据，请求人民法院依法驳回.其诉讼请求。经审理查明：姜国胜系昌邑区江湾路ＸＸ小区10号楼4单元6层79号房屋（面积为36.24平方米）的承租人。昌邑区江湾路ＸＸ小区10号楼的所有权人为吉林市第三建筑工程公司，1999年5月20日吉林市中级人民法院作出（1998）吉民破字第12-14号民事裁定书，裁定吉林市第三建筑工程公司终结破产程序。1999年8月10日，吉林市第三建筑工程公司申请注销，吉林市城市建设管理局予以同意，并作出“债权债务处理完结证明”，证明吉林市第三建筑工程公司及其所属吉林市第三建筑工程公司劳动服务公司在经营中遗留的问题，由吉林市城市建设管理局负责处理。1998年9月3日吉林市第一房屋建筑工程公司经申请成立，1999年9月10日，吉林市城市建设管理局出具“关于成立吉林市第一房屋建筑工程公司物业经营公司”的说明，载明“原三建公司房产处所管居民楼及商住楼32栋，计2802户，建筑面积18万平方米（包括原三建公司、城宅公司开发）分布在吉林市ＸＸ小区、五中北区、青岛小区、抗天街、德胜街等，……经城建局研究决定，同意将你公司房产处组建为吉林市第一房屋建筑工程物业管理经营公司，将房管处现有资产及职工债务一并转入新建的物业管理公司，该公司隶属第一房屋建筑工程公司管辖。”2000年8月16日，吉林市国有资产管理局作出情况说明，载明“经吉林市中级人民法院同意，将原吉林市第三建筑工程公司破产财产777.6万元，划入新成立的吉林市第一房建公司。”1999年12月6日吉林市大力物业管理有限责任公司经申请成立，2001年8月8日吉林市城乡建设委员会作出吉市建办字【2001】46号文件，鉴于第一房屋建筑工程公司已吊销营业执照，同意将吉林市第一房屋建筑工程公司房产处剥离到大力物业有限责任公司，破产后发生的一切经营性债权债务由大力物业有限责任公司接管。2010年5月28日吉林市大力物业管理有限公司变更公司名称为吉林市大力物业服务有限公司。另查明，姜国胜曾向吉林市第三建筑工程公司交纳过1995年至1996年房租费。姜国胜在1998年下岗并办理了《吉林市城市居民困难居民证》，该证的有效期为四年。认定上述事实的证据有：大力物业提供的房屋产权证、（1998）吉民破字第12-14号民事裁定书、企业申请注销登记注册书、债权债务处理完结证明、企业法人申请开业登记注册书、情况证明、关于成立吉林市第一房屋建筑工程公司物业经营公司、公司设立登记申请书、吉林市城乡建设委员会吉市建办字【2001】46号文件、吉林市物价局吉市价经房字【2000】22号文件，姜国胜提供的公有房产住宅房费收据、承租证、吉林市城市居民困难居民证及双方的当庭陈述等。关于姜国胜自行修缮房屋问题，其未向本院提交确实充分的证据来证实向大力物业公司报修过及发生损失实际情况，对此本院不予确认。本院认为，吉林市昌邑区江湾路ＸＸ小区10号楼的所有权人为吉林市第三建筑工程公司，该公司破产后ＸＸ小区一并转入吉林市第一房屋建筑工程公司，吉林市第一房屋建筑工程公司破产后，又将该公司房产处剥离到大力物业有限责任公司，故ＸＸ小区现在的管理单位应为大力物业。关于姜国胜提出的房屋产权由私产变为公产问题，不属人民法院审理民事案件范畴，不予处理。姜国胜作为ＸＸ小区10号楼4单元6层79号房屋的承租人，应向大力物业缴纳相应的房屋租赁费用。大力物业关于姜国胜应交纳自1997年至2016年12月31日期间的房屋租金及按照15%计算滞纳金的请求，姜国胜抗辩称已过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。现大力物业未提供确实充分的证据证明其曾向姜国胜主张房屋租金的事实，故本院对姜国胜的抗辩主张予以支持。根据法律规定，大力物业仅可主张自2016年1月1日至2016年12月31日的房屋租金，且无权主张滞纳金。依据吉林市物价局吉市价经房字【2000】22号文件，砖混结构暖气楼房标准成套住宅的月基本租金为1.75元。故2016年1月1日至2016年12月31日的房屋租金为：1.75元/平方米/月×36.24平方米×12个月=761.04元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告姜国胜于本判决生效后三日内给付原告吉林市大力物业服务有限公司2016年1月1日至2016年12月31日的房屋租金761.04元；驳回原告吉林市大力物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费104元，由吉林市大力物业服务有限公司负担94元，由姜国胜负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 许嘉胜二〇一七年六月二十八日书记员 袁玲玉 搜索“”