（2017）京02民终4646号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-09-19
案件名称
张永生与成海波房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张永生,成海波
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终4646号上诉人（原审被告、反诉原告）：张永生，男，1969年5月1日出生。委托诉讼代理人：晋尧，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张ＸＸ，北京市中伦文德律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：成海波，女，1978年8月18日出生。委托代理人：宋茂勇，男，1978年3月17日出生。委托代理人：刘红丽，北京直方律师事务所律师。上诉人张永生因与被上诉人成海波房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初12537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张永生及其委托诉讼代理人晋尧、张ＸＸ，被上诉人成海波及其委托诉讼代理人宋茂勇、刘红丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张永生上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审反诉请求。事实和理由：一、2016年4月28日，双方当事人已经签署解《解约协议书》，就解除双方于2016年8月2日签署的房屋买卖合同及补充协议达成合意，双方的房屋买卖合同实际已经解除，各方互不承担任何责任，北京中融信担保公司已向成海波退还购房款，一审判决上诉人继续履行合同明显错误，应予纠正。二、一审判决关于双方于2015年12月19日就房屋权属转移登记时间进行了变更的认定错误与事实不符；三、成海波怠于履行过户义务，导致交易超过合同约的履行期限后达4个月之久仍无法进一步履行，故张永生有权单方解除合同；四、一审法院为成海波办理购房款提存，缺乏事实和法律依据；五、一审法院对张永生的反诉请求漏审漏判，违反法定程序。成海波辩称，《解约协议书》解除的仅是双方与北京中融信担保公司签署的《融信垫资协议》，且上诉人退回垫资款在前，解约协议签署在后，买卖合同继续履行；双方签署的补充��议约定，该协议与房屋买卖合同不一致的，以该协议为准，张永生承诺，该房屋系其家庭名下唯一住房，当诉争房屋不符合唯一住房条件时，双方不具备办理过户手续的基础；成海波依约履行了合同义务，从未因户口问题不同意过户，张永生无权单方解除合同，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。成海波向一审法院起诉请求：1、请求判令张永生继续履行房屋买卖合同中约定的合同义务，将北京市西城区马甸南村×号房屋过户至成海波名下并办理房屋交割手续，办理资金监管，配合成海波履行付款义务；2、请求判令张永生向成海波支付逾期违约金（按每日2900元计算，从2015年12月1日起算至诉争房屋过户至成海波名下之日止）；3、请求判令张永生承担本案的全部诉讼费用。张永生向一审法院提起反诉请求：1、确认双方在2015年8月2日有关北京市西城区马甸南村×室买卖事宜签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及其《补充协议》于2016年4月14日解除；2、解除就北京市西城区马甸南村×室房屋买卖事宜通过北京市建设委员会网站签署的《北京市存量房屋买卖合同》；3、判令成海波向张永生支付违约金118万元（成海波已付定金可相应冲抵部分违约金）；4、判令成海波立即协助张永生办理有关解除北京市西城区马甸南村×室网签合同相关手续5、判令第三人宋茂勇对成海波上述给付义务承担连带责任（诉讼中，张永生撤回了对宋茂勇的起诉）；6、请求判令成海波承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年8月2日，成海波作为买受人，张永生作为出卖人，经案外人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的居间服务，双方签订《北京市存量房屋买卖��同》，合同约定：张永生将位于北京市西城区马甸南村×号房屋出售给成海波，该房屋成交价格467万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价113万元；房款支付方式为：成海波应向张永生支付定金10万元，房款支付方式见补充协议，双方约定成海波可向银行贷款326万元。双方在违约责任中对逾期交房和逾期付款的违约责任分别进行了约定，其中逾期付款的违约责任约定为：成海波未按照补充协议约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1、逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际应付款之日止，成海波按日计算向张永生支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向张永生支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与1项中的日期相同）后，张永生有权解除合同。张永生解除合同的，成海波应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向张永生支付违约金，并由张永生退还成海波全部已付款。双方关于权属转移登记约定：当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；张永生应当在该房屋所有权转移登记之日起7日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理有关户口迁出手续，如因张永生自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向成海波支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，张永生应当按日计算向成海波支付全部已付款万分之五的违约金。同日，双方签订《补充协议》，第一条约定：交易房屋价格及房屋家具、家电、装饰装修及配套设施作价总计为580万元，此价格为张永生净得价，不含税；第二条约定：成海波应于2015年8月2日向张永生支付定金10万元，成海波支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分；成海波于过户前一天将第一笔首付款141万元以建委资金监管的方式支付给张永生；成海波于过户前一天以非建委资金监管的方式将第二笔首付款102万元支付给张永生；双方于评估结果出具后且网签后3日内，共同前往贷款机构办理贷款申请手续；双方同意在银行批贷后3日内，共同办理房屋权属转移登记手续。第三条约定：本次交易涉及的税费全部由成海波向主管机关缴纳。第四条违约责任约定：双方当事人任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应该按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。张永生若出现下列情形之一的，张永生构成根本违约，且成海波有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）张永生提供的该房屋��有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致成海波无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。张永生出现上述根本违约情形之一的，张永生应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向成海波支付违约金；中介公司收取成海波的所有费用不予退还，由张永生直接赔付成海波。成海波若出现下列情形之一的，成海波构成根本违约，且张永生有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；成海波出现上述根本违约情形之一的，成海波应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向张永生支付违约金；成海波向张永生支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；中介收取成海波的费用不予退还。双方在补充协议第五条约定：“如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准”；该补充协议的其他约定中张永生承诺：1、张永生承诺该房屋为空户口且未占用育翔小学学区名额。2、张永生承诺该房屋为其家庭名下唯一住房。上述合同签订当日，成海波向张永生支付定金10万元。2015年10月12日，双方办理了网签手续。2015年10月13日，成海波作为乙方，张永生作为甲方，北京中融信担保有限公司作为丙方签订《融信垫资协议》，三方就涉案房屋交易资金托管及垫资事宜达成如下协议：（一）、托管事项：……3、经协商一致，各方同意，乙方最迟应于2015年10月13日前将购房款100万元足额存入丙方资金托管帐户内，丙方依照本协议或甲乙丙三方另行达成的一致意见对资金托管账户进行管理，并按约定条件将上述账户内的资金进行划转或退回。4、丙方同意，丙方将垫资款划至甲方收款账户后，如因甲方房屋被查封或者被限制转让原因导致本协议及/或该房屋买卖交易解除、终止的，丙方应先行向乙方支付托管资金，同时，乙方签署相关文件将其向甲方就上述托管资金的追偿权转移给丙方行使。5、各方同意，托管期限从乙方第一笔资金存入丙方设立的专用托管账户之日起至丙方已按本协议约定的条件将托管资金划转到甲方、丙方收款账户或乙方回款账户之日止。6、除本协议另有约定外，乙方资金存入资金托管账户后，非经甲、乙、丙三方协商一致，不得单方面要求丙方将托管资金退回。托管资金在托管期内不计利息。（二）、垫资事项及收费标准：1、现甲方将该房屋出售给乙方，经三方协商一致，由丙方向甲方出资100万元，丙方收取服务费。2、丙方的垫资期限为：该房屋过户至乙方名下之日止，最长不超过90天。3、丙方收取服务费的标准为：协议签订当日乙方应向丙方支付5000元服务费。（三）托管资金的划转、退回、扣除：3、如甲、乙双方协商一致书面解除、终止本协议或该房屋买卖合同被法院裁判解除、终止，且丙方尚未实际垫资的，丙方应自收到甲乙双方书面解除、终止协议或生效裁判文书之日起3个工作日内将全部托管资金退回至乙方指定的账户。2015年10月13日，成海波的配偶宋茂勇向北京中融信担保有限公司转款100万元。此后，北京中融信担保有限公司将上述100万元交付张永生，张永生将该款项用于其家庭另外一套住房的解抵押手续，以便成就其承诺的涉案房屋为其家庭唯一住房的条件。2015年10月21日，成海波获得了中国建设银行的贷款发放批准通知书，贷款金额326万元，期限300个月。2015年11月27日，张永生与其妻阿×办理了协议离婚手续，双方约定离婚后涉案房屋归张永生所有，其他家庭财产、房屋归阿×所有。至此，张永生出售的涉案房屋满足了唯一住房的条件。同日，张永生将其户口迁入涉案房屋时，发现该房屋尚有前任房主及其家人的户口未迁出，链家公司经纪人赵海涛与张永生微信联系，告知其此情况不符合合同约定的“空户口”的情况，双方约定的办理过户手续的期限届至后，因此未继续办理房屋的产权过户手续。2015年12月19日，成海波与其丈夫宋茂勇、张永生与其前妻阿×、链家公司赵海涛及门店���理在链家公司就双方继续履行合同、张永生迁出涉案房屋内前房主的户口问题进行了协商，双方最终确定由张永生继续与前任房主沟通解决前房主户口迁出问题，并约定之后再联系。此后，张永生一直与前任房主沟通迁出户口的问题，成海波也多次催促张永生尽快办理过户手续。2016年1月19日，成海波联系张永生询问户口办理情况，张永生答复正在努力办理中。2016年1月25日，成海波提出如果近期不能办理户口迁出，要求收回此前支付的100万元，张永生表示尽快解决户口问题，如果成海波想收回100万元，其没有意见，其也希望尽早成交。2016年2月18日，链家公司赵海涛询问张永生户口的办理情况，张永生答复正在作前任房主的工作。2016年3月8日，成海波询问张永生户口的办理情况，张永生告知只剩一个户口未迁出了。2016年3月14日，成海波方再次与张永生联系，提出与���永生办理涉案房屋过户手续的问题，同日，赵海涛也与张永生联系商量办理过户手续的时间，但均未得到张永生的回复。2016年3月18日，链家公司的赵海涛又再次联系张永生，询问其何时能够配合办理过户及资金监管的相关手续。张永生未予答复。2016年3月22日、28日，成海波的丈夫宋茂勇两次联系张永生，要求张永生协商办理过户的相关事宜，张永生未予明确答复。2016年4月13日，成海波向张永生发出短信，明确提出要求张永生履行合同，办理资金监管及房屋产权过户手续。2016年4月14日，张永生以成海波在约定的期限内不能及时支付房款并拒绝办理过户手续为由，向成海波的配偶宋茂勇发送短信，要求解除涉案买卖合同。2016年4月28日，张永生与北京中融信担保有限公司签订了《解约协议书》，此后，张永生将收到的100万元退至链家公司，之后，链家公司将100万元退���给了成海波。一审审理中，成海波已将剩余购房款570万元提存至法院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。成海波、张永生签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真是意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。涉案《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中对于涉案房屋办理权属转移登记的时间进行了不同约定，而《补充协议》确定如《北京市存量房屋买卖合同》与《补充协议》约定不一致的，以《补充协议》约定为准，因此，按照《补充协议》的约定，双方办理权属转移登记的时间应为原告获得银行批贷后三日内，即2015年10月24日之前，根据在案证据表明，张永生家庭住房情况此时并不满足其承诺的“家庭唯一住房”的条件，双方因此未能在约定的时���内办理权属转移登记。对于双方约定办理过户的期限届至时，涉案房屋不是张永生家庭唯一住房，是否影响双方交易完成，双方当事人持不同意见，张永生认为即便其住房不满足唯一住房的条件，并不影响双方交易，成海波对此持否定意见。对此问题，法院认为，张永生在补充协议中承诺涉案房屋是其家庭唯一住房，成海波基于该承诺与张永生订立合同并协商确定房屋成交价格，如双方在涉案房屋未满足唯一住房条件时办理过户手续，将大大增加成海波的购房成本，影响合同目的的实现，因此，涉案房屋不满足唯一住房的条件时，双方不具备办理过户手续的基础。张永生出售的房屋满足唯一住房的条件后，因该房屋有前任房主的户口，不满足张永生承诺的空户口，双方因此未办理过手续，空户口问题是否为办理过户手续的前置条件，对此问题，本院认为，按照合��约定，张永生承诺涉案房屋为空户口，但张永生履行户口迁出手续的期限应在涉案房屋所有权转移登记之日起7日内，因此，空户口并非双方办理房屋过户手续的前置条件，然而，双方合同履行过程中，由于成海波对涉案房屋不是空户口而要求张永生履行迁出户口的义务而中断过户手续的办理时，张永生并未就此提出异议，亦未要求解除合同，双方反而在2015年12月19日达成了张永生继续办理户口迁出手续，双方合同继续履行的合意，应视为双方当事人均同意继续履行涉案合同并对此前约定的办理涉案房屋权属转移登记的时间进行了变更，由于双方对于办理权属转移登记的具体时间未再进行约定，而根据现有证据表明，张永生此后一直在解决前任房主的户口迁出问题，直至张永生提出解除双方买卖合同时，成海波并未出现足以导致涉案合同解除的根本违约行为，因此，法院认为就双方合同目前的履行情况，并不符合合同约定或法定的合同解除条件，成海波在庭审中要求继续履行合同，并已将剩余购房款提存至法院，证明成海波具备履行合同的能力，对其要求继续履行合同、办理涉案房屋产权过户手续、办理房屋交割手续的请求，法院予以支持，成海波应同时履行向张永生支付购房款的义务；因成海波已将房款提存至法院，无需通过资金监管方式支付购房款，因此对于成海波要求被告办理资金监管手续的请求，法院不予支持。基于上述理由，对于张永生反诉要求解除涉案房屋买卖合同及相关合同并办理撤销网签手续的诉讼请求，法院均不予支持，因原成海波并不存在违约行为，对张永生反诉要求成海波支付违约金的请求，法院不予支持。因双方当事人在2015年12月19日协商确定继续履行合同，对于办理过户手续的时间未再进行明确��定，故对成海波要求张永生支付逾期过户违约金的请求，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、自判决生效之日起十日内，张永生协助成海波办理北京市西城区马甸南村×号房屋的产权过户手；二、成海波于取得北京市西城区马甸南村×号房屋产权证书之日，向张永生支付剩余购房款五百七十万元；三、张永生于收到成海波给付的剩余购房款五百七十万元之日将北京市西城区马甸南村×号房屋交付成海波。四、驳回成海波其他诉讼请求；五、驳回张永生的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，成海波提交北京中融信担保公司出具的情况说明及公司声明，证明三方解除的���融资垫款协议。张永生对成海波提供的证据的真实性予以认可，但不认可证明目的。经查，张永生在一审庭审中称“……垫资的100万元，原告已经取回了，4月14日我方发出解除函，在2016年4月28日三方签订了解除融资垫资协议的协议，已经将这100万元退给了中介，中介也将这100万元退给了原告，三方协议约定的100万元是链家对我方的垫资，不是原告支付的首付款……”。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，本案争议的焦点问题是张永生与成海波之间的房屋买卖合同及补充协议是否已实际解除、张永生是否享有合同约定的单方解除权。依法成立的合同受法律保护。成海波与张永生签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》真实、有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。本案张永生上诉主张2016年4月28日，双方当事人签署的《解约协议书》，系就解除双方于2016年8月2日签署的房屋买卖合同及补充协议达成合意，双方的房屋买卖合同实际已经解除。成海波认为该《解约协议书》仅是指对《融资垫资协议》的解除。根据张永生一方在一审庭审中关于“在2016年4月28日三方签订了解除融资垫资协议的协议”的诉称意见，结合北京中融信融资担保有限公司的情况说明、双方当事人及与中介公司经办人的微信、短信记录、张永生的反诉请求内容，本院有理由认为《解约协议书》解除的仅是指《融资垫资协议》，张永生的该部分上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。关于张永生上诉主张其有权单方解除合同一节，根据双方当事人签订的《补充协议》的内容，张永生承诺涉诉房屋为空户口且未占用育翔小学学区名额、涉诉房屋为其家庭名下唯一住房，但在合同实际履行过程中，张永生所承诺的上述条件并未实现，事后双方当事人一直在就户口问题进行沟通解决。按合同约定，办理房屋权属登记手续应由双方共同办理，在解决户口迁出问题过程中，张永生并未就此明确提出要求成海波与其共同办理过户手续，亦未要求解除合同，特别是从双方当事人及中介公司于2015年12月19日共同协商的内容可知双方均愿意继续履行合同，并由张永生一方继续与前房主解决户口问题，故本院认为，双方对延期办理房屋产权登记手续已形成合意，但双方对于办理权属转移登记手续的具体时间未再进行明确具体的约定。从成海波向张永生联系要求办理过户手续直至张永生提出解除双方买卖合同时，成海波并未出现故意拖延办理足以导致涉案合同解除的根本违约行为，故张永生并不能单方解除涉案合同，合同应予继续履行，张永生的该部分上诉理由��能成立，本院不予支持。成海波将剩余购房款交存至一审法院，表明其具备履行合同的能力，并不违反国家法律规定，张永生上诉认为一审法院为成海波办理购房款提存，缺乏事实和法律依据的理由依据不足，本院不予支持。一审法院对张永生反诉部分的审理并不违反法定程序，对张永生的该部分上诉理由，本院也不予支持。一审法院对其余事实的认定及处理恰当，本院予以确认。综上所述，张永生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52400元，由张永生负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 蒋春燕审判员 刘丽杰审判员 李 淼二〇一七年六月二十八日书记员 徐方烁 来源：百度“”