（2017）最高法民申1806号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2018-07-20
案件名称
刘某、刘某某2房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
法院
最高人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
刘某,刘某某2,刘某某1,左伟明
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2017）最高法民申1806号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：刘某。委托诉讼代理人：叶勇斌。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：刘某某2。委托诉讼代理人：叶勇斌。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：刘某某1。法定代理人：刘某、刘某某2，系刘某某1之父、母。委托诉讼代理人：叶勇斌。被申请人（一审原告、二审上诉人）：左伟明。再审申请人刘某、刘某某2、刘某某1因与被申请人左伟明房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省高级人民法院(2016)赣民终412号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。刘某、刘某某2、刘某某1申请再审称：一、二审法院认定事实不清、认定事实错误。（一）二审期间申请人与被申请人都未提交新证据，二审法院也认定一审判决认定事实清楚，但是二审法院对本案诉争房屋买卖合同应否履行的分析严重违背一审法院对案件事实的正确认定，违背客观事实。第一、被申请人诉称的二手房购房合同并非真实有效。该购房合同没有房屋所有权人刘某某1的签名确认，也没有相关的公证文书证明刘某、刘某某2有权利或是为了刘某某1的利益出售该房屋，不符合买卖未成年人房屋的相关法律规定或交易规定。第二、诉争房屋在申请人最初从开发商处购买时的价款为3518476元，加上购房税费将近370余万元。购房合同中约定的300万元明显低于申请人最初从开发商处购买的价格，且大大低于几年之后的市场价格。第三、二手房购房合同中说是“为了筹集刘某某1的教育、生活费用而出售诉争房屋”，但作为未成年人的刘某某1根本不需要300万元的教育、生活费用，该备注明显与事实不符。第四、二手房购房合同没有具体的签订时间，是一个虚假的购房合同。被申请人从未要求在购房合同签订之日起第30天到房地产主管部门办理过户手续，申请人也非如被申请人所辩称的“是基于对中间人即双方朋友的信赖而短时间内完成交易，房屋交易手续需要双方配合办理，因刘某、刘某某2不配合，且迁居外地，导致交易手续迟迟未能办理”，更非如二审法院所认为“交易过程的长短并不能推导出交易是否合理，交易价格是由市场和双方意志决定的，交易手续的办理需要双方配合，左伟明的解释具有合理性，刘某、刘某某2、刘某某1未能提供证据证明本案诉争交易不合理。”被申请人的陈述是不真实和虚假的，二审法院所作的分析、判断、认定也是错误的。第五、被申请人提交的2013年10月17日中信银行个人同城转账凭证不能证明其交付了300万元购房款。该转账凭证从时间、内容及备注上不能与购房合同相互印证，不能证明被申请人在二手房购房合同签订后交付了300万元购房款，仅能证明被申请人与刘某之间有资金往来。而房屋所有权人刘某某1和实际监护人刘某某2没有收到被申请人交付的购房款。第六、二手房购房合同名为房屋买卖，实际却是民间借贷。本案中，无论从二手房购房合同的内容看，还是从购房合同在签订后多年都未实际履行办理过户手续看，甚至是按照生活常识、购房交易习惯等方面看，该二手房购房合同都是虚假的。实际情况是被申请人与刘某有一个民间借贷关系，被申请人为了保障债权的实现而签订了虚假的二手房购房合同。二审法院所作的分析、判断是自相矛盾和错误的。（二）二审法院认定“本案诉争房屋买卖合同是左伟明与刘某、刘某某2、刘某某1之间的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。左伟明依据合同约定，请求刘某、刘某某2、刘某某1履行合同义务，交付房屋并办理房屋过户手续，应予支持。一审法院驳回左伟明的诉讼请求错误，应予纠正”属于认定事实不清和认定事实错误。因为：第一、本案诉争房屋登记的所有权人为刘某某1，按照物权法的规定，刘某某1是唯一的权利人，该房屋属于刘某某1的个人财产而非刘某、刘某某2的夫妻共同财产。该房屋与刘某某1是否有证据证明其个人有收入，是否用刘某某1的个人收入购买或接受他人赠与无关。第二、刘某某1作为诉争房屋唯一的权利人没有在二手房购房合同上面签字同意出售其所有的房屋。作为法定监护人的刘某、刘某某2没有依法办理公证文书，也没有合法理由出售属于刘某某1的合法财产。第三、房屋所有权人刘某某1及其实际监护人刘某某2从未收到购房款，被申请人提交的与刘某之间的银行凭证也不能证明该款就是购房款。第四、被申请人与刘某、刘某某2签订的二手房购房合同违反了我国相关法律的禁止性规定。刘某、刘某某2不是本案诉争房屋的权利人，其无权签订二手房购房合同，被申请人也不是善意第三人。第五、刘某某1作为诉争房屋的唯一所有权人自始至终都没有在二手房购房合同上面签字，不存在刘某某1与被申请人之间有签订购房合同的真实意思表示。该购房合同是一个虚假的购房合同，既掩盖了被申请人与刘某之间真实的借贷关系，也严重侵害了作为权利人和未成年人的刘某某1的合法权益。二、二审法院适用法律错误。二审法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条错误。在二审法院查明的案件事实与一审法院一致的情况下，二审法院却仅凭其所作的分析、判断就认定一审法院适用法律错误，缺乏事实依据。三、二审法院违反法律规定，剥夺了当事人辩论权利。二审法院以被申请人自愿补偿刘某、刘某某2、刘某某160万元的理由撤销一审法院的正确判决和将案件错误改判明显违反法律规定。对于该60万元申请人和被申请人从未协商一致，更没有进行开庭审理或依法调解，申请人及其代理人自始至终也没有看到过或听说过被申请人自愿补偿60万元的相关材料。二审法院的这一做法明显违反法律规定，剥夺了当事人的辩论和诉讼权利。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第九项之规定，请求依法再审本案。本院经审查认为，关于本案中刘某、刘某某2、刘某某1与左伟明之间的法律关系应当如何认定的问题。本案中，刘某、刘某某2夫妻作为出卖人与左伟明签订二手房购房合同一份，约定将其所有的坐落于南昌市黄家湖东路1666号众森国际花园的房屋一套（建筑面积228.27平方米）出售给左伟明，房屋价款为300万元，在合同签订之日一次性支付，房屋交付应在合同签订之日起30日内完成，并自合同签订之日起第30日到房地产管理部门办理过户手续；卖方如不按照规定的日期办理房产过户以及交付房屋，逾期超过10天，左伟明有权解除本合同，解约时，卖方除将已收的房价款全部退还外，并应赔偿所付房价款总额30%作为赔偿金。合同签订后，双方一直未办理房屋产权变更登记手续。2013年10月17日，左伟明向刘某银行账户中转入人民币300万元。就该份房屋买卖合同，左伟明主张，双方之间是真实的房屋买卖关系，未能及时办理过户是因申请人刘某等不配合所致。左伟明为证明其主张，提供了其与刘某、刘某某2签订的二手房买卖合同、支付房款的转账凭证。而申请人刘某等主张，左伟明与刘某之间为民间借贷关系，案涉房屋买卖合同的签订是为左伟明与刘某之间的民间借贷提供的担保。申请人刘某、刘某某2、刘某某1为证明双方之间并非真实的房屋买卖关系，提供的证据能够证明其向左伟明出售房屋的价格比其买入价格低518476元，并以该款项的支付并未注明是购房款、左伟明从未要求过户，以及案涉合同约定的内容不符合交易习惯等理由，主张双方之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。本院认为，虽然从证据能够证明的内容来看，双方当事人在本案中的举证均有不能自圆其说之处，但在诉讼中，申请人对刘某与左伟明之间借款的时间、期限、利息约定、有无还款等细节问题无法作出具体的说明，且刘某在接受一审法院的询问过程中，未就借款的细节问题作出说明，二审中虽经法院责成，亦未到庭就相关问题作出说明，故二审判决关于申请人刘某、刘某某2、刘某某1提供的证据不能证明其主张，也不足以推翻对方的主张，左伟明的解释具有合理性的认定，符合高度盖然性的证明标准。退而言之，即便如申请人所述双方确属民间借贷关系，虽然房屋买卖价款低于初始的买入价格，但考虑到案涉二手房买卖合同中关于刘某应当按房屋总价款的30%向左伟明支付赔偿金的约定也能够反映出双方之间并非无息借贷，左伟明向刘某支付款项的时间为2013年10月17日，按照民间借贷不超过年化24%的计息标准计算，加上二审中左伟明自愿增加的60万元房屋价款等因素，二审判决的处理结果也并未导致双方当事人之间的利益明显失衡。就合同内容是否损害了未成年子女的利益这一问题，本案诉争二手房购房合同第一页正文上部用笔另行手写了“为了筹集刘某某1的教育、生活费用”，且有刘某的签名，故申请人刘某等关于案涉房屋买卖合同损害了其未成年子女利益的申请理由，与其在合同中所声明的系为子女的利益处分财产的意思表示不符。综合上述因素，二审判决关于房屋买卖合同有效，申请人应当履行合同义务，交付房屋并办理房屋过户手续的认定，实体处理结果较为公平，也符合本案的实际情况。故对申请人关于案涉二手房购房合同是为借贷关系担保，二审判决认定事实和适用法律均有错误、审判程序不当的申请理由，本院不予支持。综上，刘某、刘某某2、刘某某1的再审申请，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第九项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回刘某、刘某某2、刘某某1的再审申请。审 判 长 周伦军审 判 员 王展飞审 判 员 张爱珍二〇一七年六月二十八日法官助理 李 洁书 记 员 钱 莹 关注微信公众号“”