（2017）浙0303民初1508、2035号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-09-29
案件名称
马仁武、赖小兰等与浙江舒丹妮鞋业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
温州市龙湾区人民法院
所属地区
温州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马仁武,赖小兰,浙江舒丹妮鞋业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十二条
全文
浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0303民初1508、2035号原告：马仁武，男，1976年12月10日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。原告：赖小兰，女，1974年11月13日出生，汉族，住温州市鹿城区。二原告委托代理人：王利，浙江东瓯律师事务所律师。二原告委托代理人：孙善金，浙江越人律师事务所律师。被告：浙江舒丹妮鞋业有限公司，住所地：浙江省温州经济技术开发区括苍东路145号。法定代表人：王华。委托代理人：余隐，浙江和乐律师事务所律师。原告马仁武、赖小兰与被告浙江舒丹妮鞋业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案。二原告于同日向本院申请财产保全，请求查封被告的厂房。本院已作法作出民事裁定，对上述财产进行保全。原告浙江舒丹妮鞋业有限公司与被告马仁武、赖小兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案。因该二案均系基于同一事实发生，当事人分别向同一人民法院起诉的，人民法院可以合并审理,制作同一份判决书（二个案件分别简称为1508号和2035号）。原告马仁武、赖小兰起诉在先，以该二人作为原告，浙江舒丹妮鞋业有限公司作为被告。审理过程中因原告与被告均有庭外和解意向，依法延长审限30日。该二案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马仁武、赖小兰及委托代理人王利、孙善金，被告浙江舒丹妮鞋业有限公司的法定代表人王华及委托代理人余隐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马仁武、赖小兰在1508号案件中向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的厂房买卖合同有效；2、判令被告向原告交付厂房买卖合同所约定的灵江路30号厂房（厂房面积7201.71平方米，土地面积3383.69平方米）及附属设施并为原告办理产权过户手续。事实和理由：原告在温州从事“自动化控制设备生产、销售、研发”等业务，因生产所需，经万豪地产金庭工作室介绍，原、被告双方于2016年9月30日签订厂房买卖合同框架条款，于2016年10月2日签订温州市厂房买卖合同及附加条款。合同约定“甲方（被告）自愿将其享有产权的坐落于龙湾经济技术开发区灵江路30号的厂房出售给乙方（原告）”，合同对所出售厂房的面积、价格、定金的数额交付方式都进行了约定。原告按约将200万元的购房定金汇入双方指定的银行监管帐户，但被告一直未按合同的约定将“银行的贷款事项处理清楚”、对“厂房进行分割手续完成”再将厂房过户给原告。因被告不履行义务的行为已经原告造成重大损失，故原告诉至法院。被告浙江舒丹妮鞋业有限公司在1508号案件中辩称，1、因原告在厂房内搭建违法建筑，导致涉案厂房无法办理过户，系原告违约。2、被告认为双方约定的订金交付方式不合法，从另一侧面也可以反映原告违约的事实。3、合同标的物中有3000平方米是租赁状态且未到期，并且还有抵押登记手续，因此无法办理产权过户手续。在2035号案件中，被告认可原告陈述的双方签订合同的经过，同时诉称：双方在买卖合同附加条款中约定：待原告将温州经济技术开发区灵江路30号厂房分割为两本房屋所有权证和土地使用权证的手续完成后2日内，双方进行交易过户，交易时间不超过2016年12月30号。合同签订后，原告未按合同约定时间支付定金，而是于2016年10月17日才将200万元汇入指定银行。被告于2016年12月2日将厂房未出租面积大约4000平方米交由原告临时使用，但原告在搬进厂房后不久即开始在北面1楼车间内私自搭建二层钢板楼层等违章建筑，直接导致该厂房交易过户手续无法办理。现距离合同约定的厂房过户最迟交易时间也已超过四个月。故被告向本院提出诉请：要求判令解除原告与被告签订的厂房买卖合同和温州市厂房买卖合同。庭审中原告提供的证据：二份厂房买卖合同及附加条款；不动产信息查询记录及平面图；银行单据；截图及相片。被告提供的证据：房产证及土地证，二厂房买卖合同及附件条款，授权委托书，厂房交接特别申明，公证书，征询函及复函，照片。上述证据因双方对真实性均没有异议，本院对此均予认定。至于能否证明其待证的事实，在下文一并阐述。原、被告诉称的内容，除定金交付的时间以及钢板隔层是否属违法性质双方有异议外，其余事实双方均无异议，本院予以认定。本院认为，关于双方争议的焦点，首先系是否因原告在厂房北面二楼搭建的钢板导致涉案厂房产权无法分割？从被告方提供的证据来看，主要系公证书、照片、征询函及复函。公证书及照片均系反映厂房北面二楼的现状，但无法反映是否违章或者与产权分割的关系。征询函及复函，其中内容载明“不动产登记时有违法建筑的，须经相关部门处置到位后方可登记”，可以表明违法建筑在登记前必须处置到位，该份证据结合后面的复函一并质证。庭审后，应被告申请，本院依法向温州市不动产登记服务中心城东办证处进行了调查取证。该中心于2017年6月12日向本院复函，载明：1、厂房内的钢结构网格架，是否属于违章建筑建议征询规划、综合行政执法等部门。2、该钢结构网格架不是导致无法分割的原因。3、该厂区内有四处违章已在原房产登记时记载。被告浙江舒丹妮鞋业有限公司认为不动产中心出具的函，是在原告拆除二楼钢板隔层违法建筑之后，与双方诉讼之前钢板状况不一致，故要求法院对拆除之前的钢板隔层状况进行调查取证。本院认为，对于该份2017年6月的复函，其内容已经明确钢结构网格架不是导致产权无法分割的原因，对此双方没有异议，本院予以认定。不论拆除之前的钢板隔层是否属违法建筑，行政执法局基于其工作职责和范围，也无权就是否影响产权分割作出认定，故本院对其调查取证申请不予准许。即便按照被告陈述钢板隔层属违法建筑应予处置之后再分割（根据2017年4月27日复函），从被告提供的证据来看，其最早确认该事实的时间也在原告起诉之后，显然在双方合同约定的办理手续时间内被告对其所谓的违法建筑会导致产权无法分割的事实并不知晓。何况2017年6月的复函，又已明确该网格架不是导致产权分割的原因。另，庭后被告又提供了一份补充协议。但从协议整个内容来看，撇开真实性不谈，双方仅是对搭建二层钢板楼层和有计划在楼顶违章临时用房，如造成手续无法办理的，由二原告承担法律责任进行约定。这是一个假设前提，而非确定的事实，被告仍需对此进行举证才能依据该条款进行责任分担。据此，对被告辩称系因二原告搭建的二层钢板隔层导致产权无法进行分割，本院不予采信。被告提供的上述证据，因其不能证明其待证的事实，本院不予采纳。其次，被告在庭审中主张定金约定不合法。本院认为，双方约定的定金如何给付系当事人自行约定的结果，只要其中内容不违反法律法规强制性规定，均应予以认可。且从后续2016年10月2日被告法定代表人王华向二原告出具的定金收条来看，其本人也并未提出异议，并在此后委托测绘部门进行测绘，以便继续履行合同。现被告提出定金交付方式不合法，或者原告方在履行时间上存在违约，均没有事实依据，本院不予采信。另外，被告还提出涉案厂房因存在租赁、抵押事宜导致事实上厂房无法办理过户手续的问题。本院认为，买卖不破租赁，抵押也可以依法解除，因租赁或者抵押的法律关系在双方签订买卖合同时均已存在，被告在签订买卖合同时对此应当有合理的预见。除却不可抗力或者其他诸如政策方面的原因，被告如以租赁或者抵押事宜提出抗辩，显然是被告方怠于履行合同的结果，该抗辩理由同样不能成立。综上，二原告与被告签订的厂房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同内容履行义务。原告已按约向被告交付了定金，完成其合同约定的给付义务。在被告没有提供证据证明系因原告搭建钢板隔层导致厂权不能分割的前提下，被告未在合同约定的时间内向原告完全交付厂房并办理过户手续，显然系被告违约，作为违约方被告无权提出解除合同。对二原告的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条之规定，判决如下：一、确认原告马仁武、赖小兰与被告浙江舒丹妮鞋业有限公司签订的厂房买卖合同有效；二、被告浙江舒丹妮鞋业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告马仁武、赖小兰交付坐落于温州经济技术开发区灵江路30号的厂房（厂房面积为7201.71平方米，土地面积为3383.69平方米），并协助原告马仁武、赖小兰办理房屋所有权及土地使用权过户转让手续；三、驳回被告浙江舒丹妮鞋业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。1508号、2035号案件受理费各145800元，减半收取145800元，诉讼保全费5000元，共计150800元，由被告浙江舒丹妮鞋业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员 黄慧慧二〇一七年六月二十八日书记员 应雪杰 来自