（2017）渝04民终543号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-09-30
案件名称
周兴菊尚绍军与重庆市黔江区鹏达房地产开发有限公司程均商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第四中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周兴菊,尚绍军,重庆市黔江区鹏达房地产开发有限公司,程钧
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝04民终543号上诉人（原审原告）：周兴菊，女，1948年8月16日生，汉族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：张登红，重庆森平律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙飞，重庆森平律师事务所律师。上诉人（原审原告）：尚绍军，男，1965年4月20日生，汉族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：张登红，重庆森平律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙飞，重庆森平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市黔江区鹏达房地产开发有限公司，住所地重庆市黔江区。法定代表人：冯秀英，该公司董事长。委托诉讼代理人：张玉金，重庆纵深律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：程钧，男，1963年2月10日生，汉族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：张玉金，重庆纵深律师事务所律师。上诉人周兴菊、尚绍军因与被上诉人重庆市黔江区鹏达房地产开发有限公司（以下简称鹏达公司）、程钧商品房买卖合同纠纷一案，不服重庆市黔江区人民法院（2016）渝0114民初7566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日受理本案后，依法由本院审判员何庆华担任审判长，与审判员黄飞、审判员徐婷婷组成合议庭进行了审理，并由书记员何杰洪担任法庭记录。诉讼中，本院于2017年6月27日对上诉人周兴菊及其与尚绍军共同委托诉讼代理人张登红、被上诉人鹏达公司、程钧的委托诉讼代理人张玉金进行了询问调查。本案现已审理终结。周兴菊、尚绍军向本院上诉请求：一、撤销重庆市黔江区人民法院（2016）渝0114民初7566号民事判决；二、判令鹏达公司、程钧立即退还周兴菊、尚绍军购房款80万元人民币及利息（利息从2014年4月9日起至实际退还清偿完毕之日止按照月利率2%计算）；三、判令由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院在举证责任的分配及证据采信上存在错误，造成认定事实错误。１．一审法院认定事实错误，导致错误判决。原判认定案涉诉争的80万元为借款错误，应当是购房款；２．原判判令由上诉人支付被上诉人资金利息错误。即使按照被上诉人的辩称也只能是购房余款及其资金利息，上诉人不应支付资金利息，购房余款约定交付房产证时支付，至今被上诉人没有交付房产证。３．上诉人多交的购房款应当退还。2014年7月22日的《说明》主要是协商房产证何时交付。即使按照被上诉人的陈述上诉人尚欠购房余款228468元，多交付的款额应当退还上诉人。被上诉人鹏达公司、程钧答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，建议二审法院维持原判。周兴菊、尚绍军向一审法院起诉请求：1.判令鹏达公司、程钧立即退还周兴菊、尚绍军购房款80万元人民币及利息（利息从2014年4月9日起至实际退还清偿完毕之日止按照月利率2%计算）；2.诉讼费用由鹏达公司、程钧承担。一审法院认定事实：2007年2月至3月，周兴菊、尚绍军与鹏达公司签订了3份《重庆市商品房买卖合同》，购买鹏达公司位于黔江区城东街道解放路鹏达花园的C-1-1、C-1-2、C-1-3、C-1-4、B-1-16、B-1-17、B-1-36、B-1-37共8间门面，合同价款共计817908元。合同签订后，周兴菊、尚绍军于2007年2月16日支付房款40万元，于2007年3月16日支付房款14万元，于2007年3月20日支付房款10万元，以上共计64万元。后案外人冯立波从周兴菊、尚绍军处购买了C-1-3、C-1-4两间门面，并由冯立波与鹏达公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同价款为209440元，由冯立波直接支付给周兴菊、尚绍军首付款18万元。2008年6月20日，周兴菊向鹏达公司借款5万元。2008年8月20日，周兴菊从鹏达公司领款3万元。2008年11月23日，因周兴菊、尚绍军所购门面不能及时办证，周兴菊、尚绍军与鹏达公司协商退还门面事宜并达成协议即鹏达公司举示的《鹏达花园门面结算清单》，该协议记载：“周兴菊、尚绍军共计购买鹏达公司门面6间，共计费用604868元整。1.已付购房款46万元整；2.公司已退周兴菊、尚绍军购房款8万元整，即公司尚欠尚绍军、周兴菊购房款46万-8万=38万元整。3.另外加3万元整。（周兴菊、尚绍军购买门面时所做贷款费用）即：公司总计欠尚绍军、周兴菊房款38万+3万=41万元。大写肆拾壹万元整。二○○八年十一月二十三日。”尚绍军在该协议上签署“确认购房账务”，程钧签署意见“同意退房并按此结算退款”。2008年12月3日，周兴菊从鹏达公司领款10万元。2010年7月25日，程钧向周兴菊借款10万元。2014年4月9日，周兴菊向鹏达公司转款80万元。当日，鹏达公司向周光菊出具了前述80万元转款《收据》，注明：“周兴菊捌拾万元整，收款事由鹏达花园房款”。2014年7月22日，因尚绍军、周兴菊转为愿意购买门面，鹏达公司、程钧与周兴菊形成书面《说明》，具体内容为：“一、周兴菊原购我鹏达公司门面款已付清，由于原该部分房产证已在银行抵押贷款，经双方协商，周兴菊同意，在该笔贷款到期归还后，我司承诺将部分抵押物还给周兴菊时间在3年左右。二、未尽事宜按合同执行。”现双方争议的款项为2014年4月9日的80万元转款，尚绍军、周兴菊称该80万元系鹏达公司向自己的借款，只是收据上注明为房款，故起诉要求返还该笔款项，具体的法律关系以法院审查的为准。鹏达公司、程钧称周兴菊、尚绍军买房后中途想退房，鹏达公司退还部分房款，而门面一直由周兴菊、尚绍军占有使用，后周兴菊、尚绍军又转为愿意购买门面，双方对房屋买卖问题进行了结算，周兴菊、尚绍军未付房款以及利息之和为827035.104元，最后确认为80万元，周兴菊、尚绍军便将80万元款项打给鹏达公司，故80万元系购房款，并提供了《周兴菊门面欠息计算表》，拟说明80万元的构成情况。另查明，周兴菊与尚绍军系夫妻关系，程钧与鹏达公司的法定代表人冯秀英系夫妻关系，程钧系鹏达公司的实际管理人。现涉案的C-1-1、C-1-2、B-1-16、B-1-17、B-1-36、B-1-37六间门面由周兴菊、尚绍军在使用并收取租金。周兴菊、尚绍军因涉案款项曾向法院提起诉讼，法院曾分别于2016年2月29日、2016年3月7日、2016年3月23日开庭进行了审理，且案外人冯立波以证人身份在2016年3月7日的庭审中陈述“其在被告鹏达公司的同意下从原告处购买了门面，并与鹏达公司签订了商品房买卖合同，支付了原告18万元”，鹏达公司的会计李方崇以证人身份在2016年3月23日的庭审中陈述“80万元是按照三分息计算，按照2014年6月14日原告购买鹏达花园门面结算清单的金额，原告欠257908元，利息从2007年3月20日起买房时算起，是分段计算的。我计算的有92万元多，…最后原告来找我，说算高了，要扣除冯立波的尾款2万元多元，原告自己算的欠款本金是228468元，利息598567.1元，本息合计827035.1元，我就说按照80万元来交，原告就交了80万元…”。周兴菊、尚绍军撤诉后再次因该纠纷起诉至法院。庭审中，程钧、鹏达公司提供了《周兴菊门面欠息计算表》拟证明80万元的组成情况，该表中显示：2007年3月20日至2008年6月19日，欠款金额177908-冯波29440=148468元，利率3%，利息总额66810.6元；2008年6月20日至2008年8月20日，欠款总额148468+退50000=198468元，利率3%，利息总额11908.08元,2008年8月20日至2008年12月6日，欠款总额198468元+退30000=228468元，利率3%，利息总额24217.608元；2008年12月7日至2010年7月25日，欠款总额228468元+退100000=328468元，利率3%，利息总额193139.18元；2010年7月26日至2014年3月31日，欠款总额328468元-借款100000=228468元。以上合计欠款总额228468元，利息总额598567.1元，合计应付款827035.104元。鹏达公司称双方最后确认周兴菊、尚绍军交80万元购房款算付清，后周兴菊、尚绍军便于2014年4月9日支付了80万元房款。一审法院认为，本案的争议焦点为周兴菊、尚绍军于2014年4月9日向鹏达公司转款80万元的性质问题，即80万元系周兴菊、尚绍军诉称的借款还是程钧、鹏达公司辩称的购房款。第一，周兴菊、尚绍军主张争议的80万元系借款依据不足。周兴菊、尚绍军举示鹏达公司2014年4月9日出具的80万元收据凭证，而该收据中明确注明该笔款系房款，并非借款。相反，程钧、鹏达公司提供了相关证据证明该80万元系购房款，并提供了具体的计算明细和依据来源。第二，从争议80万元款项的交易时间看，周兴菊、尚绍军支付80万元款项的时间为2014年4月9日，鹏达公司、程钧与周兴菊形成书面《说明》时间为2014年7月22日，在《说明》中记载“周兴菊原购我鹏达公司门面款已付清”，即原告转账80万元时间在前，被告出示房款付清依据时间在后，故80万元款项系被告辩称“加上争议的80万元款项，原告的门面款才付清”的可能性更大。相反，周兴菊、尚绍军陈述购房尾款已付清，但只提供了64万元首付款的凭证，法院限定其在庭后5日内提交支付购房尾款的票据，但周兴菊、尚绍军没有提供，应承担举证不能的法律后果。第三，从双方房屋买卖洽谈过程及双方的资金往来明细看，争议的80万元款项为购房款的盖然性更大。理由如下：2007年2月至3月，周兴菊、尚绍军与鹏达公司签订鹏达花园8间门面的购房合同，合同价款817908元，并支付了首付款640000元，欠尾款177908元（817908-640000）。之后，案外人冯立波从周兴菊、尚绍军处购买了2间门面，合同价款209440元，支付了周兴菊、尚绍军首付款180000元，故周兴菊、尚绍军实际上购买门面6间，合同价款608468元（817908-209440）。2008年11月，周兴菊、尚绍军中途想退房，双方对退房事宜进行了协商和清算，2014年7月22日，周兴菊、尚绍军转为愿意买房，双方又形成门面款已付清的说明，这一购房的演变过程从双方于2008年11月23日、2014年7月22日达成的协议内容以及双方庭审陈述可以相互印证。2008年11月23日的协议记载:“周兴菊、尚绍军共计购买鹏达公司门面6间，共计费用604868元整。1.已付购房款46万元整；2.公司已退周兴菊、尚绍军购房款8万元整，即公司尚欠尚绍军、周兴菊购房款46万-8万=38万元整。3.另外加3万元整。（周兴菊、尚绍军购买门面时所做贷款费用）即：公司总计欠尚绍军、周兴菊房款38万+3万=41万元。大写肆拾壹万元整”，从前述协议反映，因周兴菊、尚绍军中途想退房双方对之前的房款情况进行了清算，确认了周兴菊、尚绍军已交房款46万元（首付款64万元减去冯立波18万元）和已退房款8万元。2014年7月22日双方又达成门面款已付清的书面说明。而双方在2007年2月至2014年7月22日期间的资金往来情况如下：2007年2月至3月支付鹏达公司首付款64万元，后案外人冯立波支付周兴菊、尚绍军房款18万元，2008年6月20日周兴菊向鹏达公司借款5万元，2008年8月20日周兴菊从鹏达公司领款3万元，2008年12月3日周兴菊从鹏达公司领款10万元，2010年7月25日程钧向周兴菊借款10万元，2014年4月9日，周兴菊转账80万元给鹏达公司。该期间资金往来的节点时间与双方协议内容相吻合，且与购房洽谈过程相互呼应，而程钧、鹏达公司提供80万元款项的计算明细即《周兴菊门面欠息计算表》（827035.1元）的计算时间节点、金额与前述原告的购房过程及双方资金往来时间节点相吻合，故该80万元款项性质系被告辩称的购房款可能性更大。综上，周兴菊、尚绍军主张诉争80万元款项系借款的依据不足，程钧、鹏达公司抗辩该笔款项系购房款的理由充分，予以采纳。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决：驳回原告周兴菊、尚绍军的诉讼请求。案件受理费11800元（原告已预交），减半收取5900元，由原告周兴菊、尚绍军负担。二审中双方当事人均没有提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：程钧、鹏达公司应否退还周兴菊、尚绍军购房款80万元。首先，从合同履行情况上看，2007年周兴菊、尚绍军与鹏达公司签订了涉案6个门面的《重庆市商品房买卖合同》后，周兴菊、尚绍军已支付了房款46万元（已经扣减冯立波支付的18万元），鹏达公司亦将涉案门面交付给周兴菊、尚绍军占有。其次，直到2008年鹏达公司未能给周兴菊、尚绍军购买的房屋办理产权证。于2008年11月23日，周兴菊、尚绍军与鹏达公司协商退还门面事宜并达成协议，实质上是解除周兴菊、尚绍军与鹏达公司签订涉案6个门面的《重庆市商品房买卖合同》，在扣减之前已经支付给上诉人的款项后，加上补偿上诉人的贷款费用，由鹏达公司支付周兴菊、尚绍军41万元。同年12月3日周兴菊从鹏达公司领取了10万元。第三，由于鹏达公司未能完全支付周兴菊、尚绍军41万元款项，周兴菊、尚绍军与鹏达公司再次协商履行之前双方签订的合同。2014年4月9日周兴菊、尚绍军向鹏达公司支付了鹏达花园购房款80万元，同年7月22日鹏达公司、程钧与周兴菊形成《说明》，该说明明确了周兴菊购买鹏达公司门面款已经付清，同时对于房产证的交付进行了约定。第四，2014年4月9日周兴菊、尚绍军向鹏达公司支付80万元购房款应当包括涉案6个门面的《重庆市商品房买卖合同》中约定的余款及其部分利息。虽起初双方合同中对于购房款没有约定利息，但是在双方解除合同时亦约定有贷款费用的交易习惯，可以推定周兴菊、尚绍军与鹏达公司再次重新约定履行原合同时，周兴菊、尚绍军与鹏达公司达成了对于尚未支付或者已经支付但又周兴菊、尚绍军领回的购房款约定有利息。鹏达公司李某某出庭明确证实了周兴菊、尚绍军尚欠购房款按照月息3分分段计算至2014年3月底本息共计82万余元，双方协商最终确定本息80万元。本案中周兴菊起诉称2014年4月9日支付给鹏达公司80万元是借款，被上诉人采取欺骗手段出具了购房款的收据。民事交易活动中，合同主体双方协议一致产生、变更、消灭民事法律关系，当事人意思表示发生变化，除了违反法律效力性强制性规定之外，通常情况下应当尊重当事人的意思表示。2014年4月9日支付给鹏达公司80万元是周兴菊、尚绍军支付给鹏达公司购房余款及其资金利息，故周兴菊、尚绍军请求程钧、鹏达公司退还购房款80万元的诉讼理由不成立，本院不予支持。综上，周兴菊、尚绍军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由上诉人周兴菊、尚绍军负担。本判决为终审判决。审判长 何庆华审判员 黄 飞审判员 徐婷婷二〇一七年六月二十八日书记员 何杰洪 搜索“”