（2017）川0114民初3180号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-08-30
案件名称
任昌伟、任彩芬等与成都市德新实业有限责任公司等商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市新都区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
任昌伟,任彩芬,成都市德新实业有限责任公司,成都民生置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
成都市新都区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0114民初3180号原告：任昌伟，男，汉族，1967年12月1日出生，住四川省盐亭县。原告：任彩芬，女，汉族，1968年8月14日出生，住四川省盐亭县。被告：成都市德新实业有限责任公司，住所地成都市新都区大丰街道方营社区七组。法定代表人：张健，总经理。委托诉讼代理人：蒲朝杰，四川英贤律师事务所律师，特别授权代理。被告：成都民生置业有限公司，住所地成都市解放西街8号。法定代表人：王永良（已死亡），董事长。临时负责人：唐毅，总经理。委托诉讼代理人：杨心一，四川韬世律师事务所律师，特别授权代理。原告任昌伟、任彩芬与被告成都市德新实业有限责任公司（以下简称德新公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月5日受理后，在诉讼中依法追加了成都民生置业有限公司（以下简称民生公司）作为被告参加诉讼，由审判员黄文利适用简易程序，于2017年6月8日公开开庭进行了审理，原告任昌伟、任彩芬，被告德新公司的委托诉讼代理人蒲朝杰，被告民生公司的委托诉讼代理人杨心一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任昌伟、任彩芬向本院提出诉讼请求：请求判令德新公司1.办理位于新都区××××号民生新干线12栋1单元1楼5号的房屋所有权证、国有土地使用证；2.支付逾期办证违约金6000元。事实及理由：2012年4月11日，任昌伟、任彩芬与德新公司签订了《商品房买卖合同》，约定德新公司将开发的房屋卖与任昌伟、任彩芬，总价款417116元。交房时间为2012年12月31日前，房屋办证时间为交付之日起360日内，逾期办证的，应按已付款日万分之零点五支付违约金。合同签订后，任昌伟、任彩芬已支付了全部购房款，并支付了契税等费用，德新公司如期交房，但却未按约定办理房屋及土地权属登记证书。被告德新公司辩称，对于任昌伟、任彩芬与德新公司签订的合同无异议。1.民生公司、德新公司签订联合开发协议，德新公司只提供土地，整个项目的建设、销售都是民生公司，所以客观上说，只有民生公司能办证。但是以德新公司名义签订的合同，德新公司愿配合办证。2.违约金过高，请求法院根据具体情况予以调整。被告民生公司辩称，与德新公司联合开发是事实。1.关于办证，在优先拿到法院生效文书的情况下，会为业主按顺序办理。2.关于违约金的意见与德新公司一致。经审理查明，2012年4月11日，任昌伟、任彩芬与德新公司签订《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定任昌伟、任彩芬作为买受人，购买德新公司开发的位于新都区××××号民生·新干线12栋1单元1楼5号商品房，该商品房测绘建筑面积共90.52平方米，单价为每平方米4608元，总价款417116元。双方约定采取商业贷款方式付款。合同第十条第一款载明：“出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房。”第十九条转移登记第二款载明“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房，合同继续履行。自买受人应当取得该套商品房所有权证书之日起到实际取得该套商品房所有权证书之日止，出卖人按买受人已付房款的日万分之零点五向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同补充协议》第十二条第5项载明：“出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续，房屋验收交付手续后365日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后的三年内根据买受人的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证。”合同签订后，任昌伟、任彩芬办理了《个人购房担保借款合同》，按约支付了购房款。2012年4月25日，房屋备案登记在任昌伟、任彩芬名下。2012年12月25日，德新公司将该房屋交付，任昌伟、任彩芬支付了该房屋办理产权所需的契税等费用。由于德新公司未能在合同约定期限内办理房屋产权证，遂引发纠纷。根据《不动产登记暂行条例》的规定，现房屋所有权证与土地使用权证合并为不动产权证。庭审中，经本院释明，任昌伟、任彩芬明确诉讼请求为办理不动产权证。另查明，2010年1月15日，德新公司（甲方）与民生公司（乙方）签订了《房地产项目合作开发协议书》，约定双方合作开发位于成都市××街道方营社区6、7社的20211.6平方米住宅用地项目。协议第八条载明：“本协议签订后，本建设项目的审批、报建、验收等手续，包括工程设计方案的报批、工程招标、施工许可证、工程竣工验收手续、商品房预售许可证的申领及涉及销售按揭办理等均以甲方名义进行，但具体实施及操作由乙方负责，甲方应予以积极配合。”上述事实有《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、《个人购房担保借款合同》、购房款票据、契税票据、《房地产项目合作开发协议书》以及双方当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为，任昌伟、任彩芬与德新公司签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，系合法有效的合同，双方均应恪守合同约定全面履行各自的义务。合同及补充协议签订后，任昌伟、任彩芬按约向德新公司支付了全部购房款，并交纳了契税等费用，履行了合同约定的全部义务，德新公司交付了房屋，但却未按合同约定办理房产证，违约事实清楚明确。因此，任昌伟、任彩芬要求德新公司办理不动产权证，其诉讼请求符合双方合同的约定和法律的规定，本院予以支持。“民生·新干线”小区二期房地产项目系民生公司与德新公司合作开发，德新公司仅提供土地使用权，而民生公司主要负责的部分为房屋销售、工程验收、房屋的保修等内容。由此可见，任昌伟、任彩芬向德新公司主张办理相关权证等诉求，从事实上需要民生公司的配合。本案从本质上讲，亦是因民生公司的资金链断裂等事实而导致。因此，本案的违约责任应当由德新公司与民生公司共同承担。关于任昌伟、任彩芬主张的违约金是否过高的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当较少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”本案中，德新公司未按合同约定为任昌伟、任彩芬办理房屋的所有权证属于违约，应当承担相应的违约责任。但就本案具体情况来看，德新公司已将房屋实际交付，任昌伟、任彩芬已实际入住和使用，从事实上讲已经可以对该房屋进行支配，德新公司和民生公司未按期办理房屋产权证的行为并未影响任昌伟、任彩芬对该房屋进行占有、使用、收益等权利。且任昌伟、任彩芬并未向提交因德新公司逾期办证而遭受具体损失的相关证据。综合以上原因，本院酌情认定本案的违约金为3000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：一、被告成都民生置业有限公司、成都市德新实业有限责任公司于判决生效后十日内为原告任昌伟、任彩芬办理位于成都市××街道大天路258号民生新干线12幢1单元1楼5号房屋的不动产权证；二、被告成都民生置业有限公司、成都市德新实业有限责任公司于判决生效后十日给付原告任昌伟、任彩芬违约金3000元；三、驳回原告任昌伟、任彩芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元，由原告任昌伟、任彩芬负担25元，被告成都民生置业有限公司、成都市德新实业有限责任公司负担100元（此款原告任昌伟、任彩芬已预交，被告成都民生置业有限公司、成都市德新实业有限责任公司在判决生效后三日内支付给原告任昌伟、任彩芬）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 黄文利二〇一七年六月二十八日书记员 张紫棋 关注公众号“”