（2017）浙06民终2117号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2018-07-13
案件名称
中国建设银行股份有限公司绍兴分行、绍兴市妇幼保健院房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中国建设银行股份有限公司绍兴分行,绍兴市妇幼保健院
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙06民终2117号上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司绍兴分行，住所地：绍兴市越城区塔山街道中兴南路2号。负责人：李晓虹，行长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：虞伟庆、欧洋洪，浙江点金律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：绍兴市妇幼保健院，住所地：绍兴市越城区东街***号。法定代表人：何炳福，院长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：徐雯，浙江鉴湖律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权代理）：徐琦，浙江鉴湖律师事务所实习律师。上诉人中国建设银行股份有限公司绍兴分行（以下简称绍兴建行）因与被上诉人绍兴市妇幼保健院（以下简称妇保院）房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2016）浙0602民初12227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人绍兴建行不服一审判决，向本院提出上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回妇保院的全部诉讼请求。事实和理由：一、合同法实施前的法律、行政法规对租期未作禁止性或者限制性规定，当事人可以对租期进行自由约定。双方于1997年7月所签租房合同并不违反当时法律、行政法规的规定，租房合同应认定为有效，且原审判决亦作出有效认定。合同法实施前关于租期的约定系基于《民法通则》等法律规定的可以自由约定的租期，属于任意性规定，“任意性规定”不等于“没有规定”，故本案不能适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定。二、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第三条规定，为保护交易安全和维护市场稳定等需要，不轻易否定当事人签订的合同效力特别是正在履行的合同效力，以有利于合同目的实现，本案应确认涉案租房合同约定60年租期有效。三、最高人民法院（2001）民一终字第39号民事判决针对双方约定租期30年是否有效的争议，确认合同有效，虽然该判决不是指导案例，但对本案有参考作用。被上诉人妇保院答辩称：一、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条对合同法实施前后成立的合同如何适用法律问题进行了明确规定，本案租房合同签订在合同法实施以前，当时法律并未对租赁期限进行规定，可以适用现行合同法对租赁期限的规定，认定超过20年租期的部分无效，一审法院认定正确。二、本案合同约定的租期为60年，合同履行已经跨越了合同法实施前后，一审法院认定超过20年的租期约定无效，就是考虑到合同履行问题应受到合同法的相关约束。三、上诉人指出的判例与本案存在差异，不应参考。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。原审原告妇保院向一审法院提出诉讼请求：一、依法确认原、被告签订的租房合同中超过20年部分的租赁约定无效；二、涉案房屋租金按实际租赁天数结算，并判令被告在20年租期届满时腾退所租房屋并交还原告；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明事实：1997年7月，原、被告签订租房合同1份，约定由被告承租原告位于绍兴市越城区中兴路东侧、八字桥直街南侧的营业用房，房屋建筑面积为249.91平方米，租赁期限为60年，60年总租金金额为97万元，由被告一次性支付给原告。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，双方均按合同履行，被告向原告付清了合同约定的全部租金97万元，并使用该营业房至今。现原告以原、被告签订的合同约定租期违反了合同法关于最长租期的规定为由，起诉要求确认租房合同中超过20年部分的约定无效。一审法院认为：本案的争议焦点为诉争租房合同中超过20年部分租赁期限的约定是否有效。1999年10月1日起实施的《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定：合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。本案原、被告签订的租房合同的时间为合同法实施前的1997年7月，当时的法律、行政法规对租赁期限并未作出禁止性或限制性的规定，当事人均可以对租期进行自由约定，根据法无禁止即为自由的私法自治原则，本案原、被告虽签订了租期为60年的租房合同，因并不违反当时的法律、行政法规的规定，故双方的租房合同应认定为合法有效；现原告在合同法实施以后，以双方约定的租期超过20年，违反了合同法的规定为由，起诉至法院要求确认租房合同中超过20年部分无效，应当按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定，适用《中华人民共和国合同法》关于租期的相关规定，即认定租期超过20年的部分无效，但该20年租期的起算时间应从合同法生效实施之日起计算，即房屋租赁合同从1997年7月起履行至1999年10月1日合同法生效实施之日前已履行完毕的租期不再计算，而直接从1999年10月1日起重新计算20年的租赁期限，既有利于维护市场的公平、稳定，也符合合同法及相关司法解释的规定，故该院确认双方租房合同中自1999年10月1日起租赁期限超过20年部分无效。关于原告要求判令涉案房屋租金按实际租赁天数结算，被告在20年租期届满时腾退所租房屋并交还原告的诉讼请求，因双方关于诉争房屋的有效租赁期限至今尚未届满，故该院不予支持，原告可待有效租赁期满后另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条之规定，判决：一、原告绍兴市妇幼保健院与被告中国建设银行股份有限公司绍兴分行签订的租房合同中，自1999年10月1日起租赁期限超过20年的部分无效；二、驳回原告绍兴市妇幼保健院的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取40元，由原告绍兴市妇幼保健院负担20元，被告中国建设银行股份有限公司绍兴分行负担20元，应由被告负担部分款项在判决生效之日起七日内向一审法院付清。双方当事人在二审中均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院围绕上诉请求和理由审查认为，上诉人主张双方签订的租房合同中自1999年10月1日起租赁期限超过20年的部分有效，本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。具体到本案，双方当事人签订的租房合同履行期限跨越了新旧合同法，履行期限在合同法实施之后的应当适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定，涉案租房合同中自1999年10月1日起剩余租赁期限超过20年部分的约定无效，一审法院判决正确，本院予以维持。综上，上诉人中国建设银行股份有限公司绍兴分行的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人中国建设银行股份有限公司绍兴分行负担。本判决为终审判决审判长 夏 鸿审判员 赵启龙审判员 梅 云二〇一七年六月二十八日书记员 王婷婷 关注微信公众号“”