（2016）沪0120民初18136号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-12-01
案件名称
：杨汉兵、：范晓兰与：胡小波、：曾丽一审民事判决书
法院
上海市奉贤区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨汉兵,范晓兰,胡小波,曾丽
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十三条第一款
全文
上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初18136号原告（反诉被告）：杨汉兵。原告（反诉被告）：范晓兰。两原告共同委托诉讼代理人：赵亮波，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：郑彬彬，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡小波。被告（反诉原告）：曾丽。两被告共同委托诉讼代理人：张春光，上海申蕴和律师事务所律师。原告（反诉被告）杨汉兵、范晓兰诉被告（反诉原告）胡小波、曾丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年11月17日、2017年6月16日公开开庭进行了审理，两原告及其委托诉讼代理人赵亮波、郑彬彬，两被告及其委托诉讼代理人张春光分别到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出本诉诉讼请求：1、判令两被告配合两原告办理上海市奉贤区星火开发区明城路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续；2、判令被告支付原告违约金人民币（下同）196,000元。后变更诉请为：1、判令自2017年2月27日起解除原、被告签署的《上海市房地产买卖合同》；2、判令两被告向两原告共同返还已支付的购房款300,000元；3、判令两被告按照同期贷款利率标准共同向两原告赔偿购房款300,000元的自2016年7月27日起至实际返还日的利息损失。4、两被告向两原告共同赔偿系争房屋增值损失950,000元。事实和理由：2016年7月27日，两原告就购买上海市奉贤区星火开发区明城路XXX弄XXX号XXX室房屋与两被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定双方于2016年9月30日前共同向房地产交易中心申请办理过户手续，但两被告明确表示不予过户，还书面通知解除合同，原告委托中介公司再次通知两被告于2016年9月29日至房地产交易中心过户，但两被告未出现，导致至今未过户，所以原告起诉要求过户。但是至今系争房屋上的抵押未涤除，两被告至今不愿意过户，还要求解除合同，故两原告变更诉讼请求，请求解除合同。两原告（反诉被告）提交的证据如下：1、《上海市房地产买卖合同》一份；2、《上海市住房公积金个人住房贴息贷款合同》、《上海市住房公积金个人住房贴息贷款补充协议》、《个人购房借款/担保合同》各一份；3、《房屋交易过户通知》、EMS快递邮寄底单各一份；4、《解除房屋买卖合同通知书》、顺丰快递底单各一份；5、原、被告微信对话截图一组；6、收条两份、收款收据一份、转账凭条一份；7、上海市不动产登记簿三页。两被告（反诉原告）辩称，同意解除合同。合同于2016年7月27日签订，约定60天内两原告贷款申请通过，并且要放款给两被告，完成整个交易过程，但是两原告60内未审批通过，也未及时通知两被告贷款审批通过，更没支付贷款房款，所以根据合同约定，合同于2016年9月24日自动解除。两原告没有及时付款，构成违约，责任在两原告，故不同意本诉诉请。两被告（反诉原告）提交的证据如下：1、录音及文字资料各两份；2、短信两段；3、2016年8月19日微信对话记录一组；4、机票信息一组；5、2016年9月6日微信对话记录一组；6、2016年9月27日微信对话记录一组；7、2016年10月8日、10月22日、10月23日等微信对话记录一组；8、地产买卖居间协议一份；9、网签合同第四页一页。两被告（反诉原告）提出反诉诉讼请求：1、解除双方于2016年7月27日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、要求反诉被告方支付反诉原告延迟解除网签合同的补偿金100,000元。后变更诉请第二项为：要求反诉被告赔偿反诉原告300,000元。庭审结束后，又以本诉中已经有解除合同的诉请，故撤回反诉第一项诉请。事实和理由：两原告（反诉被告）未在合同约定的期限内审批通过银行贷款并发放贷款给两被告（反诉原告），构成违约，导致两被告（反诉原告）房屋置换不能实现，并产生损失，故请求赔偿。原告（反诉被告）就反诉辩称，反诉没有事实和法律依据，不同意反诉诉请。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月17日，杨汉兵与胡小波、曾丽签订地产买卖居间协议，约定胡小波、曾丽将上海市奉贤区星火开发区明城路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给杨汉兵。2016年7月27日，胡小波、曾丽作为甲方，杨汉兵、范晓兰作为乙方，双方网签了上海市房地产买卖合同，约定，甲方将奉贤区星火开发区明城路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给乙方，转让价款共980,000元；双方在2016年9月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按约定期限付款，双方同意按下列第（一）款内容处理，即每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的20%的违约金，合同继续履行；本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。补充条款（一）约定，经甲乙双方协商达成以下协议：1、经甲乙双方协商乙方申请贷款时间为签订买卖合同60天之内，如因贷款原因导致无法交易双方不算违约，甲方于7个工作日内退还乙方所支付的房款含定金，双方并解除合同；2、甲方配合乙方办理贷款；3、交房时间以银行放款时间为准，银行放款后七个工作日内交房，交房当日乙方向甲方支付尾款20,000元。附件三付款协议约定：2016年7月31日之前乙方向甲方支付购房款300,000元（包含定金50,000元），乙方组合贷款660,000元由银行划入甲方指定账户，尾款20,000元于交房当日支付，交房时间为银行放款时间为准。2016年7月17日，杨汉兵支付曾丽定金50,000元，2016年7月27日杨汉兵支付胡小波房款250,000元。2016年9月23日，杨汉兵、范晓兰与中国工商银行奉贤支行签订个人购房借款/担保合同，约定贷款金额160,000元，贷款用于购买系争房屋，贷款期限自2016年9月23日至2036年9月23日，以实际放款日为起始日期，贷款发放至胡小波银行账户，本合同自各方当事人签字（盖章）之日生效。2016年9月23日，杨汉兵、范晓兰与中国工商银行奉贤支行签订上海市住房公积金个人住房贴息贷款合同，约定贷款金额500,000元，贷款用于购买系争房屋，贷款期限自2016年9月23日至2035年9月23日，以实际放款日为起始日期，贷款发放至胡小波银行账户，本合同自各方当事人签字（盖章）之日生效。2016年9月23日，杨汉兵、范晓兰与中国工商银行奉贤支行签订上海市住房公积金个人住房贴息贷款补充协议，约定借款500,000元，以系争房屋作抵押等，本补充协议自各方签订之日生效。2016年9月27日，中介公司通过微信向被告发出房屋交易过户通知，要求胡小波、曾丽于2016年9月29日办理过户手续，同一天向胡小波、曾丽发出房屋交易过户通知书面函件，但之后遭退信。胡小波、曾丽不同意办理过户手续，于2016年9月27日当日通过微信发出解除房屋买卖合同通知书，以自签订买卖合同60天内贷款审批及过户未完成为由，要求解除合同，并且于当日向杨汉兵、范晓兰发出解除房屋买卖合同通知书书面函件，杨汉兵、范晓兰于2016年6月29日收到该函件。双方产生纠纷，之后也协商不成，故诉至法院。系争房屋现登记在胡小波、曾丽名下，系争房屋上设定有债权505,000元的抵押，至今未涤除，抵押权人为上海市住房置业担保有限公司。2017年2月23日，本院征求胡小波、曾丽意见，对于系争房屋上的抵押权是否愿意涤除，胡小波、曾丽表示不愿意涤除抵押权。因双方就系争房屋的市场价值无法取得一致意见，胡小波、曾丽拒绝报价，本院通过上海市高级人民法院委托上海大雄房地产估价有限公司对系争房屋目前的市场价进行评估，估价报告的评估结论为1,930,000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案当事人双方签订的上海市房地产买卖合同，合法有效，双方均应当遵守并全面履行。本案双方争议的是哪一方违约，争议集中在签订合同60天内贷款办理、审批通过是否完成、贷款发放是否应到位。杨汉兵、范晓兰按约支付了前期房款300,000元，也按期办理了贷款手续，签订了正式的贷款抵押三个合同并生效，合同义务的完成均符合合同约定，而贷款必须要在房屋过户之后才由贷款银行发放，这是应有的常识，况且合同中也没有约定必须在60天内发放贷款到位、否则杨汉兵、范晓兰以现金补足的内容，胡小波、曾丽曲解合同内容，不按约办理过户手续，不愿继续履行合同，违约责任在胡小波、曾丽一方。因自身违约，所以向杨汉兵、范晓兰发出的解除房屋买卖合同通知书，不发生解除合同的法律效力。因胡小波、曾丽一方违约，不愿继续履行合同，抵押权也不予涤除，杨汉兵、范晓兰变更诉请，要求解除合同，而胡小波、曾丽也要求解除合同，故对该本诉要求解除合同的诉请予以支持，合同至本判决生效时解除。因合同解除，故已经支付的购房款应当全额返还，并且胡小波、曾丽还应支付占有期间的利息，故对本诉第二、第三项诉请予以支持。合同解除后，系争房屋仍归胡小波、曾丽所有，杨汉兵、范晓兰产生可得利益的损失，应当由胡小波、曾丽予以赔偿。系争房屋目前市场价，经评估为1,930,000元，虽然胡小波、曾丽提出异议，申请重新评估，但本院认为该估价报告结论应予采纳，无需重新评估。本院从实际情况出发，综合考虑合同履约情况、违约过错程度、市场房价涨跌等因素，酌定原告的损失范围为850,000元，由胡小波、曾丽予以赔偿，故对本诉第四项诉请予以部分支持。关于反诉诉请，胡小波、曾丽庭审后撤回第一项反诉请求，本院予以准许；反诉诉请第二项要求赔偿300,000元，因系胡小波、曾丽自己违约，没有依据要求对方承担赔偿责任，且也没有证明存在实际损失，故本院对第二项反诉诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）、（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）杨汉兵、范晓兰与被告（反诉原告）胡小波、曾丽于2016年7月27日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告（反诉原告）胡小波、曾丽于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）杨汉兵、范晓兰购房款人民币300,000元；三、被告（反诉原告）胡小波、曾丽于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）杨汉兵、范晓兰以人民币300,000元为本金，自2016年7月28日起至本金实际返还日止，按照银行同期贷款利率计算的利息；四、被告（反诉原告）胡小波、曾丽于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）杨汉兵、范晓兰损失人民币850,000元；五、驳回原告（反诉被告）杨汉兵、范晓兰的其余本诉诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）胡小波、曾丽的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计8,285元、鉴定费6,500元、诉讼保全费人民币5,000元，由原告（反诉被告）杨汉兵、范晓兰负担675元，由被告（反诉原告）胡小波、曾丽负担19,110元。反诉案件受理费减半收取计2,900元，由被告（反诉原告）胡小波、曾丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 唐祖峰二〇一七年六月二十八日书记员 刘 伟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：搜索“”来源：