（2017）吉0621民初1003号

裁判日期: 2017-06-28

公开日期: 2017-10-19

案件名称

王庆桐、王庆忠、王庆梅、王庆芝与王庆明、郑继全房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

抚松县人民法院

所属地区

抚松县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王庆桐,王庆忠,王庆梅,王庆芝,王庆明,郑继全

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条；《中华人民共和国物权法》：第十五条，第九十七条，第一百零六条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款

全文

吉林省抚松县人民法院民事判决书（2017）吉0621民初1003号原告：王庆桐，男，汉族，无职业，现住吉林省抚松县。原告：王庆忠，男，汉族，无职业，现住吉林省抚松县。原告：��庆梅，女，汉族，无职业，现住吉林省抚松县。原告：王庆芝，女，汉族，无职业，现住山东省临沂市苍山县。以上四原告委托诉讼代理人：麦仁秋，吉林乾羽律师事务所律师。被告：王庆明，男，汉族，无职业，现住吉林省抚松县。被告：郑继全，男，汉族，无职业，现住吉林省抚松县。郑继全委托诉讼代理人：梁艳，吉林鹏诚律师事务所律师。原告王庆桐、王庆忠、王庆梅、王庆芝与被告王庆明、郑继全房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王庆桐、王庆忠、王庆梅、王庆芝及其委托诉讼代理人麦仁秋、被告王庆明、被告郑继全委托诉讼代理人梁��到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王庆桐、王庆忠、王庆梅、王庆芝向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令王庆明与郑继全房屋买卖无效；2.请求依法判令郑继全返还王福善房照（房屋产权证）给原告。事实和理由：因父母去世多年，留有砖瓦房屋五间，92平方米，一直由三弟王庆明居住（位于泉阳镇向阳街五委四组）。在2016年12月2日，王庆明没有通过我们兄弟姊妹的同意，把父母留下的五间砖瓦房屋以6万元的价格卖给郑继全，根据《继承法》的规定和《民法通则》第78条的规定，父母留下的五间砖瓦房屋应由兄弟姊妹共同所有，不通过兄弟姊妹的同意，任何人都无权买卖，因此王庆明与郑继金买卖这五间房屋是无效的，郑继全应依照法律规定把这五间房屋的房照（房屋产权证）返还给原告，王庆明也应将六万元返还给郑继全。根据国务院《城市私有房屋管理条例》第九条规定“任何单位和个人都不得私买私卖城市私有房屋，严禁以城市私有房屋进行投机倒把活动。郑继全、王庆明没有到当地房管机关办理产权过户登记手续，其房屋买卖关系无效，是违法的。郑继全利用提前知道拆迁信息私自买卖私人房屋，投机倒把，牟取暴利，这是违法行为，也是一种欺诈行为。郑继全在泉阳非法购买私人房屋多处，有的是以本人的名义，有的是以其妻子李忠群的名义购买的，就是等待拆迁时牟取暴利，这就是在炒房，就是投机倒把，是违法的，请法院裁决。王庆明辩称，房子是王庆明与原告兄妹5人的，由王庆明暂时居住。最开始郑继全来问，王庆明提出要8万元，郑继全认为对价过高，没有谈成。后王庆明就外出去了南京，郑继全又打电话给王庆明，双方通过电话协商以6万元成交，先交的定金。王庆明同意原告诉讼请求。郑继全辩称，依法应驳回原告的诉讼请求。一、买卖房屋协议的签订为双方真实意思表示。1.2016年12月2日，郑继全、王庆桐、王庆忠在诉争房屋见面，最终以6万元的价格将诉争房屋卖给郑继全，双方签订了房屋买卖协议，因王庆明在外地，郑继全先付定金2万元，房款由两位哥哥（王庆桐、王庆忠）代收并有见证人在场见证。同时王庆桐、王庆忠将此房屋的产权证、土地使用证一并交给郑继全；协议签订后郑继全便将2万元押金支付给了王庆桐，王庆桐并出具了收据；随后在2016年12月24日，又将诉争房屋剩余价款4万元支付给王庆桐；王庆桐将五间房屋的三间收拾完毕。2、郑继全主观上为善意、无过失。买卖房屋的行为系双方自愿达成，成交的价款为当时的市场价格，答辩人主观上是不存在过失的。二��此诉争房屋为王庆明个人财产。本案中此诉争房屋房照名字虽然为王福善的，但为王庆明个人财产，房屋买卖协议中甲方签字处为王庆桐、王庆忠代签，甲方收款人由两位哥哥代收，收条上明确写明了“三弟王庆明房款”，足以说明此房屋为王庆明的财产，与其姐妹无关，所以协议系有效的。2、通过郑继全提供的两份光盘可以说明王庆桐、王庆忠明知买卖房屋这一事实的，且通过王庆桐与王庆明的对话也可以推测出此诉争房屋为王庆明的，与其他人无关。三、双方签订的房屋买卖协议已实际履行。在协议签订后，王庆桐便将五间房屋的三间收拾完毕，待王庆明春节回来后将剩余二间房屋收拾完毕后再迁出，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。买卖双方已切实的履行了��同的主要内容。四、根据《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。所以房屋买卖协议系有效的。五、如协议被认定无效，被原告应按买卖房屋协议的约定，双倍赔付购房款，即人民币12万元。本院经审理认定事实如下：坐落于泉阳镇向阳街五委四组，建筑面积92.4平方米房屋五间(以下简称诉争房屋)产权登记在王福善名下，系王福善与其妻子孙廷兰夫妻共同财产，王福善于2015年去逝，其妻子孙廷兰于2014年去逝，王福善夫妇共有五个子女，长子王庆桐、次子王庆忠、三子王庆明、长女王庆梅、次女王庆芝。王福善夫妇生前与三子王庆明共同在诉争的房屋居住，王福善夫妇去逝后诉争房屋一直由三子王庆明占有、使用。2016年12月2日，郑继全通过电话与王庆明在达成诉争房屋的买卖协议，以6万元价款成交，因当时王庆明在外地，委托其兄弟王庆桐、王庆忠代为签订了《房屋买卖协议》，协议签订当日郑继全交付买房押金2万元，由王庆桐代收，王庆桐向郑继全出具收条一份，载明“收三弟买房押金20000元”字样。王庆明委托王庆桐将诉争房屋产权证书从家中取出一并交付给郑继全，2016年12月有24日，郑继全交付房屋余款4万元，由王庆桐代为收取并向郑继全出具了收条，后王庆明拒绝交付房屋。上述事实，由原告提供的房屋买卖协议书、居委会证明、常住人口登记卡、居民死亡医学证明、殡葬证明；被告提供的收款据、房屋产权证、土地证、录音光盘在卷佐证，当事人双方没有争议，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案王庆明与郑继全通过电话协商，达成房屋交易的合意后，经王庆明口头授权委托王庆桐、王庆忠与郑继全签订的《房屋买卖协议》，系双方当事人真实意思表示，亦不具备法定无效情形，故王庆明与郑继全之间的《房屋买卖协议》合法有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故王庆桐等四人以对诉争房屋转让不知情，王庆明无处分权为由，主张王庆明与郑继全之间的签订房屋买卖协议无效的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。王庆明是否有权处分，不影响合同的效力。但协议有效并不必然导致物权的变动。本案诉争房屋系王福善夫妇的遗产，王庆桐、王庆忠、王庆梅、王庆芝与王庆明做为王福善夫妇的子女，是该遗产的法定继承人，诉争房屋属王庆桐等五兄妹共有。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案亦无证据显示王庆桐处分诉争房屋，经王庆芝、王庆梅授权及追认，故王庆明出售诉争房屋系无权处分，交易后诉争房屋产权未更名过户，不符合物权法关于善意取得的规定，郑��全不能依合同取得诉争房屋，故王庆明与郑继全之间房屋买卖协议，因所有权人拒绝追认而造成法律上的不能履行，郑继全可另行主张解除合同，并要求违约方承担相应的违约责任。王庆桐等主张诉争房屋交易时，王庆桐、王庆忠不知情，该主张本院不予支持，理由是，庭审中王庆桐、王庆忠已自认参与了诉争房屋的交易全过程，并代为签订协议及收取房款。关于原告要求被告返还房屋产权证等凭证的诉讼请求，因房屋产权证等凭证是依合同取得，在合同解除前，该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十七条、第一百零六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：驳回原告王庆桐、王庆忠、王庆梅、王庆芝的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告王庆桐、王庆忠、王庆梅、王庆芝负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。审判员　　刘迎华二〇一七年六月二十八日书记员　　叶志国来源：百度搜索“”