（2017）苏01民终5157号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2018-07-20
案件名称
严胜蓝与南京金浦小行房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
严胜蓝,南京金浦小行房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终5157号上诉人（原审原告）:严胜蓝，男，1992年12月15日生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：陈源花，江苏同心园律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨志燕（系严胜蓝母亲），女，1965年2月19日生，汉族，住南京市溧水区。被上诉人（原审被告）：南京金浦小行房地产开发有限公司，住所地南京市雨花台区小行里204号。法定代表人：郭金东，该公司总经理。委托诉讼代理人：高宏伟，男，1969年4月17日生，汉族，南京金浦小行房地产开发有限公司员工，住南京市雨花台区。上诉人严胜蓝因与被上诉人南京金浦小行房地产开发有限公司（以下简称金浦小行房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院(2017)苏0114民初454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。严胜蓝上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人返还上诉人50000元并支付利息至付清为止；3、由被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一审法院事实认定不清，法律适用错误。根据一审查明的事实可以明确，本案真实的购房人为上诉人。虽然《商品房认购协议》并非上诉人本人所签，且事后也并未得到上诉人的认可，但改变不了上诉人母亲替上诉人购房之事实。本案并非是上诉人的母亲自行买房，且上诉人姑姑严凤来代上诉人付款50000元，仅是上诉人与严凤来之间形成的借贷或赠与关系，并不能因此认定是严凤来购房。故一审法院认为上诉人不是认购合同相对方，是对当事人意思的曲解，也违反了意思自治原则，属认定事实不清，适用法律错误。金浦小行房地产公司辩称，一审法院认定清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。严胜蓝向一审法院起诉请求：1、判令金浦小行房地产公司返还预收款50000元并支付利息直到付清为止；2、本案的诉讼费由金浦小行房地产公司承担。一审法院认定事实，严胜蓝据以起诉要求返还预收款的合同为一份《商品房认购协议》，该合同首部及尾部载明的缔约双方名称分别为严胜蓝（乙方）与金浦小行房地产公司（甲方），载明的缔约时间为2016年8月3日。合同中约定，乙方同意认购工程编号为3幢1202室的商品房，总房款为2722083元，乙方同意在签订认购协议时缴纳定金5万元，作为双方订立《预售合同》的担保，签订《预售合同》后，乙方支付的定金转为房款。甲乙双方应于2016年8月10日前签订《预售合同》。在预定期限内，甲方拒绝签订《预售合同》的，双倍返还已收取的定金，乙方拒绝签订《预售合同》的，无权要求甲方返还已收取的定金。2016年8月3日，金浦小行房地产公司收到案外人严凤来汇款50000元，同日出具购买方名称为严胜蓝的等额发票一份。2016年9月22日，金浦小行房地产公司函告严胜蓝，限其收函三日内与金浦小行房地产公司签订正式的《预售合同》，否则将视同严胜蓝放弃购买已认购房屋的权利，已收定金将不予退还，此房将另行销售。收到金浦小行房地产公司函件后，严胜蓝至今仍未与金浦小行房地产公司签订正式的《预售合同》。一审庭审中，严胜蓝、金浦小行房地产公司均确认涉案《商品房认购协议》、《金浦翡翠谷认购确认单》均非严胜蓝本人签署，定金50000元亦非严胜蓝本人所交，严胜蓝对购房行为未予确认。一审法院认为，严胜蓝提起诉讼要求返还预收款，但严胜蓝同时确认其并非涉讼合同签订人，亦非50000元的交纳人，故一审法院认为严胜蓝并非商品房认购协议的相对方，严胜蓝、金浦小行房地产公司之间并未成立认购合同关系，严胜蓝亦非涉案款项的权利人，其起诉要求金浦小行房地产公司返还预收款50000元无法律依据，一审法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，一审法院判决：一、驳回严胜蓝的诉讼请求。一审案件受理费525元，由严胜蓝负担263元，金浦小行房地产公司负担262元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：严胜蓝要求金浦小行房地产公司返还预收款50000元及利息的主张应否支持。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。本案中，2016年8月3日，严胜蓝的母亲杨志燕在缔约双方名称分别为金浦小行房地产公司（甲方）与严胜蓝（乙方）签订的《商品房认购协议》尾部签名严胜蓝，当日，金浦小行房地产公司收到案外人严凤来汇款50000元，并出具购买方名称为严胜蓝的等额发票一份。虽杨志燕未向金浦小行房地产公司出具严胜蓝的授权委托书，但在严胜蓝提起本案诉讼时称，2016年8月3日，严胜蓝交付了50000元预收款给金浦小行房地产公司，准备购买金浦小行房地产公司所开发的金浦翡翠谷花园3幢的住房一套，收到预收款后，金浦小行房地产公司出具了发票给严胜蓝。后因种种原因，严胜蓝、金浦小行房地产公司并没有达成正式的《南京市商品房预售合同》，金浦小行房地产公司将严胜蓝认购的房产又卖给了他人，严胜蓝多次要求金浦小行房地产公司返还预收款未果，故向一审提起诉讼。该事实能够证实，严胜蓝已经对其母亲杨志燕代表其签订《商品房认购协议》之行为进行追认，故该《商品房认购协议》对严胜蓝发生法律效力，应由严胜蓝承担民事责任，严胜蓝与金浦小行房地产公司之间成立认购合同关系。一审法院认定严胜蓝、金浦小行房地产公司之间并未成立认购合同关系错误，本院依法予以纠正。因严胜蓝、金浦小行房地产公司签订的《商品房认购协议》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故双方签订的《商品房认购协议》应属合法有效，双方当事人均应按约履行合同义务。该《商品房认购协议》约定，严胜蓝同意在签订认购协议时缴纳定金5万元，作为双方订立《预售合同》的担保，签订《预售合同》后，严胜蓝支付的定金转为房款。严胜蓝、金浦小行房地产公司双方应于2016年8月10日前签订《预售合同》。在预定期限内，金浦小行房地产公司拒绝签订《预售合同》的，双倍返还已收取的定金，严胜蓝拒绝签订《预售合同》的，无权要求金浦小行房地产公司返还已收取的定金。嗣后，双方未签订《预售合同》。2016年9月22日，金浦小行房地产公司函告严胜蓝，限其收函三日内与金浦小行房地产公司签订正式的《预售合同》，严胜蓝收到金浦小行房地产公司函件后仍未与金浦小行房地产公司签订正式的《预售合同》，构成根本违约，应承担违约责任。根据《商品房认购协议》约定，严胜蓝无权要求金浦小行房地产公司返还已收取的定金。据此，上诉人严胜蓝要求金浦小行房地产公司返还预收款50000元及利息的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定胜蓝、金浦小行房地产公司之间并未成立认购合同关系不当，但裁判结果正确，故本院予以维持。据此，本院对严胜蓝的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费525元，由上诉人严胜蓝负担。本判决为终审判决。审判长 涂 甫审判员 吴 勇审判员 付 双二〇一七年六月二十八日书记员 朱亚芳 来源：