（2017）吉24民终834号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-08-02
案件名称
任晓龙与金胜德及戚兆海、任凤海确认合同效力纠纷二审民事判决书
法院
吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
所属地区
吉林省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
任晓龙,金胜德,戚兆海,任凤海
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉24民终834号上诉人（原审原告）：任晓龙，住吉林省东丰县，现住吉林省和龙市。被上诉人（原审被告）：金胜德，住吉林省和龙市。原审第三人：戚兆海，个体工商户，住吉林省和龙市。原审第三人：任凤海，住吉林省和龙市。上诉人任晓龙因与被上诉人金胜德及原审第三人戚兆海、任凤海确认合同效力纠纷一案，不服吉林省和龙市人民法院（2016）吉2406民初756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人任晓龙,被上诉人金胜德,原审第三人戚兆海、任凤海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任晓龙上诉请求：撤销一审判决，确认2015年10月29日上诉人与汪清县众邦房地产开发有限公司（以下简称“众邦房地产公司”）签订的商品房买卖合同有效，并确认和龙市长春路1-3-2-1号房屋归其所有。事实与理由：1.2015年10月29日上诉人通过以房顶账的形式，与众邦房地产公司签订了房屋买卖合同，并办理了预告登记手续。预告登记后使期房买卖具有公示效果，这种期待权具有对抗第三人的效力，限制房屋所有人一房多卖以便保护上诉人的利益，但原审判决违背了预告登记的相关规定，驳回上诉人诉讼请求，既不符合事实又不符合法律规定；2.第三人戚兆海与众邦房地产公司无任何业务往来，就商品房买卖没有现金交易和以物抵债内容，其房屋买卖是用实际施工人刘文和预留质保金交易的。该工程至今没有验收，刘文和的质保金不能支取。戚兆海与众邦房地产公司签订房屋买卖合同前，该质量保证金已被和龙法院保全，签订合同时刘文和正在监狱服刑，所以戚兆海与众邦房地产公司在2014年3月5日签订的房屋买卖合同是虚假的；3.原审判决认为戚兆海于2014年3月实际占有并入住是错误的，其实际入住装修时间为2016年9月17日，当日上诉人及第三人任凤海与被上诉人金胜德交涉，金胜德提出通过法院诉讼解决，因此上诉人2016年9月19日提起诉讼；4.上诉人与任凤海系父子关系，任凤海将众邦房地产公司的债权转让给上诉人，对此事众邦房地产公司与和龙市建设局都认可，所以上诉人与众邦房地产公司签订房屋买卖合同，并到和龙建设局备案。金胜德辩称：上诉人的请求不成立，应维持原判。第三人戚兆海述称：上诉人的请求不成立，应维持原判。第三人述称：戚兆海缴纳的物业费收据是伪造的，刘文和与戚兆海是否存在债权债务关系本人不清楚，众邦房地产公司在没有经过刘文和同意的情况下，处分刘文和的质量保证金不合理。如果戚兆海与众邦房地产公司签订的房屋买卖合同有效，众邦房地产公司不可能再与上诉人签订房屋买卖合同并办理预告登记。任晓龙向一审法院起诉请求：1.确认和龙市长春路1-3-2-1号房屋归原告所有；2.要求被告恢复原状或赔偿损失；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与第三人任凤海为父子关系，第三人任凤海与众邦房地产公司施工合同纠纷一案，被和龙市人民法院（2014）和民初字第777号民事判决书处理，已发生法律效力，因众邦房地产公司不履行判决书确定的内容，第三人已向法院申请执行，在执行中于2015年9月8日达成执行和解协议，用众邦房地产公司开发建设的房屋抵付部分工程款，第三人与原告依据执行和解协议的内容，经众邦房地产公司同意，将该房屋备案登记于原告名下，并办理了房屋预售登记，2016年9月17日，发现被告在原告备案登记的房屋进行装修，经原告阻止无果，故诉至人民法院支持原告的诉讼请求。一审法院认定事实：2013年，第三人戚兆海查封了案外人刘文和在众邦房地产公司的质量保证金，因质量保证金未到期经多个部门协调，由众邦房地产公司以其所有的房屋抵顶案外人刘文和的部分债务，抵顶价格为151956元，2014年3月5日，第三人戚兆海与众邦房地产公司签订商品房买卖合同，合同约定：众邦房地产公司将位于和龙市水岸新城H10号楼2单元101房屋出售给戚兆海，建筑面积为72.36平方米，每平方米价格为2100元，房屋总价款为151956元，戚兆海一次性付款151956元。签订合同后众邦房地产公司会计及工作人员将房屋钥匙交付给第三人戚兆海。第三人戚兆海取得房屋后一直未装修房屋，也未入住。第三人戚兆海从2014年3月15日开始缴纳物业费，因不在争议房屋内居住将供热报停。2015年2月4日本院判决众邦房地产公司支付给第三人任凤海工程款1028248元，经第三人任凤海申请执行，在执行阶段任凤海与众邦房地产公司达成执行和解，由众邦房地产公司以房屋顶账，众邦房地产公司的代理人赵继承提供房源，在执行和解的房屋中并无争议房屋，但在实际核实房屋时发现执行和解的房屋中已有住户居住的房屋，故众邦房地产公司重新调整房源，将争议房屋抵顶给第三人任凤海，2015年10月29日，第三人将争议房屋以其儿子任晓龙的名义办理了房屋预售证明。2016年7月被告金胜德购买了争议房屋相邻的门市房，门市房装修过程中发现争议房屋能够与门市房一同使用，便与第三人戚兆海取得联系，2016年9月17日，双方签订房屋买卖协议后以50000元的价格购买了争议房屋，被告金胜德当日将房款50000元一次性支付给第三人戚兆海，第三人戚兆海将商品房买卖合同、暖气费报停单、物业费缴费单、房屋钥匙交付给被告金胜德，被告金胜德拿着上述材料到房产部门将争议房屋的房屋维修基金缴纳，并开始装修争议房屋，装修时将争议房屋的一面墙打通，装修后至今一直由被告居住。一审法院认为：原告与众邦房地产公司签订《商品房买卖合同》后，虽到相关部门进行了预告登记备案，但预告登记备案只是房屋管理部门行政管理的一种形式，第三人任凤海与众邦房地产公司签订《商品房买卖合同》后，未到房屋管理部门办理房屋登记手续。但第三人戚兆海于2014年3月起实际占有房屋，并交纳了相关费用，第三人戚兆海与被告签订房屋买卖合同后现由被告购买争议房屋并实际入住，根据《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条、第十一条的规定，预告登记是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记，预告登记作出后并不导致不动产物权的设立或变动，在办理房屋所有权证前无法确认物权归属，故原告要求和龙市长春路1-3-2-1号房屋归原告所有的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条、第十一条的规定，判决如下：驳回原告任晓龙的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告任晓龙负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，任晓龙提出戚兆海与众邦房地产公司于2014年3月5日签订的《商品房买卖合同》是虚假的，但其未能提供相关证据予以证明，故对该主张不予支持。众邦房地产公司与任晓龙于2015年10月29日签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，虽然在此之前众邦房地产公司已经与戚兆海签订商品房买卖合同，但因未办理该房屋的登记手续，该房屋的所有权未变更，众邦房地产公司与任晓龙签订的商品房买卖合同亦为有效。任晓龙虽基于该《商品房买卖合同》办理了预告登记证明，但预告登记并不产生物权变动的效力，任晓龙不能基于该预告登记证明要求确认本案争议房屋的所有权。综上所述，任晓龙的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由任晓龙负担。本判决为终审判决。审判长 黄 伟审判员 刘晓娟审判员 林 美二〇一七年六月二十八日书记员 车世兰 来自