（2017）琼97民终651号

裁判日期: 2017-06-28

公开日期: 2018-07-18

案件名称

闫温波、张刘玲与海南临高碧桂园方圆房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案的民事判决书

法院

海南省第二中级人民法院

所属地区

海南省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

闫温波,张刘玲,海南临高碧桂园方圆房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

海南省第二中级人民法院民事判决书（2017）琼97民终651号上诉人（原审原告）：闫温波，男，1959年12月2日出生，汉族，住址吉林省长春市朝阳区。上诉人（原审原告）：张刘玲，女，1978年5月7日出生，汉族，住址河南省平顶山市湛河区。委托诉讼代理人吴诗文，海南昌博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南临高碧桂园方圆房地产开发有限公司，海南省临高县。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈安琪，该公司职员。上诉人闫温波、张刘玲因与被上诉人海南临高碧桂园方圆房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服海南省临高县人民法院（2016）琼9024民初1272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人闫温波、张刘玲的委托诉讼代理人吴诗文、被上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人陈安琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人闫温波、张刘玲上诉请求：1.撤销临高县人民法院（2016）琼9024民初1272号民事判决；2.依法改判碧桂园公司支付闫温波、张刘玲办理房屋权属证书违约金85800元；3.依法改判碧桂园公司退还多收闫温波、张刘玲的契税款6500元；4.依法改判碧桂园公司退还闫温波、张刘玲管道燃气初装费3100元和有线电视初装费280元；5.案件诉讼费由碧桂园公司负担。事实和理由：1.碧桂园公司在建设涉案项目时存在诸多违法违规行为，致使项目无法及时验收，并导致无法按照合同的约定办理房屋权属证书；2.碧桂园公司代为收取闫温波、张刘玲3%的契税不符合国家规定，应当退还向闫温波、张刘玲多收取的2%的契税；3.碧桂园公司应当退还向闫温波、张刘玲收取的燃气初装费、有线电视初装费。被上诉人碧桂园公司辩称，一审判决认定事实清楚，请求二审维持原判。1.涉案项目未能在合同期限内办理房屋权属证书系因政府调整控规造成，碧桂园公司不存在违约行为，不应承担违约责任。临高县政府2010年出让小城之春土地，而片区规划是2013年审批的。因此在小城之春土地出让时，临高县政府尚未有控规，这也恰恰说明2013年10月我司申请办理规划验收时，住建局回复因当前规划施行的控制性详细规划与小城之春土地出让红线不一致，暂无法办理规划验收的原因是历史遗留问题所致。2.碧桂园公司只是代税务机关收取税费，故不存在退还多收取税费的问题，经过沟通，地税局应根据《税收征收管理法》的��定，将多收取的契税退给纳税义务人。3.按照合同约定燃气初装费、有线电视初装费应由闫温波、张刘玲负担。闫温波、张刘玲向一审法院起诉请求：1.判令碧桂园公司按照合同约定为闫温波、张刘玲办理房屋权属证书；2.判令碧桂园公司支付闫温波、张刘玲办理房屋权属证书违约金85800元；3.判令碧桂园公司退还多收闫温波、张刘玲的契税款6500元；4.碧桂园公司退还闫温波、张刘玲管道燃气初装费3100元和有线电视初装费280元；5.诉讼费由碧桂园公司承担。一审法院认定事实：2012年2月16日，闫温波、张刘玲和碧桂园公司签订一份《小城之春认购协议》，约定由闫温波、张刘玲认购碧桂园公司开发的海南临高临城方圆商业及住宅项目小城之春A2栋203号的商品房；于签订协议之日，闫温波、张刘玲向碧桂园公司支付购房定金20000元，于2012年4月25日前支��总成交价的30%作为首付款，于2012年6月25日前支付总成交价的35%作为第二期楼款，于2012年11月14日前支付总成交价的35%作为第三期楼款。2012年5月3日，闫温波、张刘玲与碧桂园公司签订《海南省商品房预售合同》，约定由闫温波、张刘玲向碧桂园购买所认购的上述商品房，房屋预测建筑面积为77.73平方米；购房总价款为325000元，闫温波、张刘玲于2012年4月25日前支付购房款97500元、于2012年6月25日前支付购房款113750元、于2012年11月25日前支付购房款113750元；同时又约定，碧桂园公司应当在2013年10月30日前向闫温波、张刘玲交付该商品房。碧桂园公司应当自房屋交付之日起360日内为闫温波、张刘玲办理房屋权属证书，在闫温波、张刘玲取得该商品房权属证书后60日内，碧桂园公司应当向土地登记机关申请，为闫温波、张刘玲办理土地使用权证。如因碧桂园公司的��任，闫温波、张刘玲不能在约定期限内取得房地产权属证书的，碧桂园公司自逾期之日起每日按闫温波、张刘玲已付房款万分之四向闫温波、张刘玲支付违约金。逾期30天以上的，闫温波、张刘玲有权单方解除合同，碧桂园公司应自收到闫温波、张刘玲解除合同通知之日起3日内全部退还闫温波、张刘玲已付房款，并按银行同期活期存款利率支付闫温波、张刘玲利息。闫温波、张刘玲不解除合同的，碧桂园公司应按房价款的20%支付违约金，并可延期在360日内办理完毕房屋所有权证。同时，就未尽事宜双方签订了《商品房预售合同补充协议》，其中第十三条第（一）项主要内容为：如遇碧桂园公司无法克服的异常天气、异常地质状况、政府行为（公共事业部门）以及其他法律规定无法施工的特殊原因，碧桂园公司的交楼及交付房地产权证的时间相应顺延。合同签订��，闫温波、张刘玲向碧桂园公司支付购房款如下：2012年2月16日支付定金20000元、2012年5月3日支付首期购房款77500元、2012年6月25日支付第二期购房款113750元、2012年12月14日支付第三期购房款113750元，上述购房款共计为325000元；碧桂园公司于2012年5月3日收取闫温波、张刘玲房屋买卖契税款9750元，于2012年8月30日、2016年1月25日按照合同总价款325000元的3%、324943元的1%分别向临高县地方税务局缴纳契税9750元、3249.43元。另查明：碧桂园•小城之春项目于2013年10月29日办理工程竣工验收备案证。2013年10月10日，碧桂园公司向临高县住房和城乡建设局申请办理小城之春项目的规划验收手续，该住建局于2013年10月15日作出《关于办理碧桂园小城之春项目规划验收的复函》，主要载明：由于临高县当前施行的控制性详细规划与被告的土地出让红线不一致，项目的修建性详细规划与控规中的内容存在偏差，暂不能批准小城之春项目的规划验收。为解决碧桂园公司办理规划验收的问题，住建局已请示临高县政府启动控制性详细规划的调整程序，正在协调设计院根据土地出让合同调整小城之春地块的控制性详细规划。待控规调整完成，报县规委会及县政府批准后，再办理项目的规划验收手续。2016年3月10日，临高县住房和城乡建设局发出《关于办理碧桂园小城之春项目规划验收的通知》，告知小城之春项目所在的G-2-05地块的控制详细规划调整方案已通过县规委会审核，可以办理规划验收手续。碧桂园公司于2016年3月17日取得建设工程规划许可证，于次日取得小城之春的房屋所有权初始登记证书（即大房产证），于2016年3月28日取得小城之春A2栋203号的商品房的《房屋所有权证书》；2013年10月26日碧桂园公司向闫温波、张刘玲发出收楼通知书，于2013年10月30日将合同约定的商品房交付闫温波、张刘玲使用，于2014年1月15日办理碧桂园•小城春物业及资料移交书。碧桂园公司于2016年3月22日将闫温波、张刘玲购买的小城之春A2-203号商品房不动产登记资料提交临高县住房保障与房产管理局，该房产局于当日受理并于2016年3月28日颁发《房屋所有权证》，但闫温波、张刘玲至今未取得《房屋所有权证》以及《土地使用权证》。再查明：海南临高方圆房地产开发有限公司于2012年2月22日经海南省临高县工商行政管理局核准变更公司名称为海南临高碧桂园方圆房地产开发有限公司。闫温波、张刘玲购买的商品房户型因之前厨房与起居室并没有门与起居室（客厅）隔断且厨房没有直通室外的门或窗，不符合燃气灶具的安装条件，不能安装管道天然气进户。碧桂园•小城之春有线��视综合布线项目于2014年3月1日开工，并于2014年6月30日竣工，于2014年7月1日开始业务使用。一审法院认为，本案争议的焦点为：一是碧桂园公司逾期办理房屋权属证书是否存在免责事由；二是碧桂园公司是否应退还闫温波、张刘玲的房屋买卖契税款；三是碧桂园公司是否应退还闫温波、张刘玲管道燃气安装费和有线电视初装费。一、关于碧桂园公司逾期办理房屋权属证书是否存在免责事由问题。闫温波、张刘玲与碧桂园公司签订《海南省商品房预售合同》及相关补充协议时，签订主体均具有完全民事行为能力，合同内容是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。《海南省商品房预售合同》第十九条约定，如因碧桂园公司的责任，闫温波、张刘玲不能在约定期限内取得房地产权属证书的，碧桂园公司承担相应的违约责任。《商品房预售合同补充协议》第十三条约定，如遇碧桂园公司无法克服的异常天气、异常地质状况、政府行为（公共事业部门）以及其他法律规定无法施工的特殊原因，碧桂园公司的交楼及交付房地产权证的时间相应顺延。根据《最高人民法院》第十八条的规定和上述合同约定，因碧桂园公司的原因，造成闫温波、张刘玲未能按合同约定期限取得房屋权属证书的，碧桂园公司承担违约责任。但从临高县住房和城乡建设局作出的《关于办理碧桂园小城之春项目规划验收的复函》和《关于办理碧桂园小城之春项目规划验收的通知》来看，碧桂园公司于2013年10月向临高县住房和城乡建设局提出办理规划验收申请，在此过程中因政府对控制性详细规划进行调整，至2016年3月10日才告知��桂园公司可以办理规划验收手续，致使碧桂园公司办理房屋权属登记相关事宜顺延。碧桂园•小城之春项目办理规划验收手续后，碧桂园公司应为闫温波、张刘玲办理房屋权属登记。故闫温波、张刘玲请求碧桂园公司为其办理碧桂园•小城之春A2幢203房的房屋权属证书，有事实根据和法律依据，应予支持。政府对控制性详细规划进行调整，在双方当事人订立合同时无法预见，属突发事件，并非碧桂园公司的责任。综上所述，碧桂园公司虽然逾期办证，但逾期原因属于双方约定的免责事由，不属于违约行为。故闫温波、张刘玲提出碧桂园公司逾期办证属于违约行为，应承担违约责任的诉讼请求不能成立，不予支持。二、关于碧桂园公司是否应退还闫温波、张刘玲的房屋买卖契税款的问题。向税务机关缴纳房屋买卖契税是办理房屋所有权证的必要条件，碧桂园公司代为收取的房屋买卖契税款9750元已如数交至税务机关，并没多收或扣留，故闫温波、张刘玲要求碧桂园公司退还多收契税款的诉讼请求，没有事实依据，不予支持。三、关于碧桂园公司是否应退还闫温波、张刘玲管道燃气初装费、有线电视初装费的问题。双方当事人在《商品房预售合同》中对管道燃气初装费、有线电视初装费的负担没有明确的约定，闫温波、张刘玲在庭审中不能提供证据证明该费用应由碧桂园公司负担，同时也不能提供证据证明已经向碧桂园公司缴纳管道燃气初装费、有线电视初装费。根据交易习惯，应由谁使用谁负担的原则。闫温波、张刘玲的请求碧桂园公司退还管道燃气初装费、有线电视初装费，证据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决：一、限海南临高碧桂园方圆房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起360日内为闫温波、张刘玲办理房屋权属证书。二、驳回闫温波、张刘玲的其他诉讼请求。案件受理费2192元，由原告闫温波、张刘玲承担。二审期间，闫温波、张刘玲围绕其上诉请求向法庭提交了如下证据：1.临时建设工程规划许可证、建设工程规划许可证、临高县住房和城乡建设局局长李岳强关于碧桂园小区建设规划问题的答复视频资料，拟证明涉案小区在建设过程中存在私自更改建筑面积，并导致无法按期办理房屋产权证书。2.退税申请书、临高县地方税务局第一税务分局《税务事项通知书》，拟证明碧桂园公司向税务机关多缴纳2%的税费，因时间超过三年，税务机关不予退还，故应由碧桂园公司退还闫温波、张刘玲。碧桂园公司对闫温波、张刘玲提交的临时建设工程规划许可��的真实性、合法性、关联性均有异议；对建设工程规划许可证的真实性、合法性、关联性均没有异议，但对证明内容有异议；对临高县住房和城乡建设局局长李岳强关于碧桂园小区建设规划问题的答复视频资料的真实性、合法性、关联性均有异议；对退税申请书、临高县地方税务局第一税务分局《税务事项通知书》的真实性、合法性、关联性均有异议。碧桂园公司二审中提交临高县地方税务局第一税务分局于2017年6月22日向碧桂园公司出具的《关于临高碧桂园小城之春项目契税退税事宜的情况说明》，拟证明临高县地税局已经同意退回多交契税给业主。闫温波、张刘玲对于该份证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。经举证、质证，本院对闫温波、张刘玲提交的临时建设工程规划许可证、建设工程规划许可证、退税申请书的真实性、合法性予以确认，但上述证据无法证明闫温波、张刘玲拟证明内容，故对上述证据的证明力不予确认。因闫温波、张刘玲提交的视频资料来源不明、没有拍摄时间，内容不清无法证明其拟证明的内容，故对该证据三性均不予确认。碧桂园公司提交的《关于临高碧桂园小城之春项目契税退税事宜的情况说明》与闫温波、张刘玲提交的《税务事项通知书》制作机关均为临高县地方税务局第一分局，内容相矛盾。对此本院认为临高县地方税务局第一分局作出的《关于临高碧桂园小城之春项目契税退税事宜的情况说明》时间为2017年6月22日，其决定内容已代替2016年7月21日作出的《税务事项通知书》，故本院对《关于临高碧桂园小城之春项目契税退税事宜的情况说明》的证明力予以确认，对《税务事项通知书》的证明力不予确认。二审审理查明，闫温波、张刘玲购买的商品房户型符合燃气灶具的安装条件，已安装管道天然气进户。2016年3月28日，闫温波、张刘玲的房屋办理了房屋权属证书。另查明，临高县地方税务局第一税务分局于2017年6月22日向碧桂园公司出具《关于临高碧桂园小城之春项目契税退税事宜的情况说明》，载明“关于小城之春业主多交契税申请退税事宜，现经临高县地税局局长会议决定，同意退回多交契税给业主，目前已在办理中”。二审审理查明的其他事实与一审查明的事实相一致，本院予以确认。本院认为,当事人二审争议的焦点是：1.逾期未能办证是否因碧桂园公司的责任导致；2.碧桂园公司是否应向闫温波、张刘玲退还多缴的2%税费；3.碧桂园公司是否应向闫温波、张刘玲退还燃气初装费和有线电视初装费。关于逾期未能办证是否因碧桂园公司的责任导致。双方当事人签��的《海南省商品房预售合同》第十九条约定，如因碧桂园公司的责任，闫温波、张刘玲不能在约定期限内取得房地产权属证书的，碧桂园公司应承担相应的违约责任。双方当事人签订的《商品房预售合同补充协议》第十三条亦约定，如遇碧桂园公司无法克服的异常天气、异常地质状况、政府行为（公共事业部门）以及其他法律规定无法施工的特殊原因，碧桂园公司的交楼及交付房地产权证的时间相应顺延。本案中，双方争议关键是逾期未能办证是否因碧桂园公司的责任导致。2013年底，碧桂园公司即向政府相关职能部门提出验收申请。2013年10月15日，临高县住房和城乡建设局作出《关于办理碧桂园小城之春项目规划验收的复函》，主要载明：由于临高县当前施行的控制性详细规划与碧桂园公司的土地出让红线不一致，项目的修建性详细规划与控规中的内容存在偏差，暂不能批准小城之春项目的规划验收。直到2016年3月10日，临高县住房和城乡建设局告知碧桂园公司可以办理验收手续后，碧桂园公司积极配合政府相关职能部门办理相关手续，并为闫温波、张刘玲办理了房屋权属证书。根据《关于办理碧桂园小城之春项目规划验收的复函》和《关于办理碧桂园小城之春项目规划验收的通知》可知，涉案项目相关许可手续办理过程中，由于政府对控制性详细规划进行调整致使涉案项目未能及时办理规划验收手续和房屋产权登记。而导致控制性详细规划调整的原因是土地出让红线与控规不一致、项目的修建性详细规划与控规的内容存在偏差。因项目的修建性详细规划、控规以及土地出让红线均是建设、规划以及国土主管部门作出，内容存在偏差并非碧桂园公司的原因。故本案中逾期办证并非系碧桂园公司的责任导致，闫温波、张刘玲上诉称逾期办证系碧桂园公司的原因缺乏证据支持，闫温波、张刘玲请求碧桂园公司支付逾期办证违约金，不符合合同约定，本院不予支持。关于闫温波、张刘玲申请法院对临高县住房和城乡建设局调查《关于办理碧桂园小城之春项目规划验收的复函》所陈述的不能进行规划验收的背后原因等进行调查取证的问题。首先，《关于办理碧桂园小城之春项目规划验收的复函》已对暂不能进行规划验收的原因进行了阐明。其次，闫温波、张刘玲申请调查取证的内容不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条第一款规定所规定的当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据的范围。故本院对闫温波、张刘玲调查取证申请不予准许。关于碧桂园公司是否应向闫温波、张刘玲退还多缴2%税费的问题。首先��依法纳税是每个公民应尽的义务，征缴税费的主体为国家机关，任何个人或者企业均无权向他人征收税费。本案中，碧桂园公司仅是代理闫温波、张刘玲向地税部门缴纳房屋的税费，碧桂园公司与闫温波、张刘玲之间形成委托关系，碧桂园公司已按指示将代收取的房屋买卖契税款全部交至税务机关，并未扣留，碧桂园公司不是退税义务人。其次，对于退税问题碧桂园公司积极与相关部门协商解决，并为了办理退税自行垫付1%的契税款交纳给了临高县地税局。现临高县地税局对于小城之春项目的退税申请已经批准。综上，闫温波、张刘玲请求碧桂园公司退还2%的税费没有事实根据和法律依据，本院不予支持。关于碧桂园公司是否应向闫温波、张刘玲退还燃气初装费和有线电视初装费的问题。闫温波、张刘玲购买房屋后需安装并使用燃气及有线电视。��方当事人在合同中并没有明确约定燃气初装费、有线电视初装费的负担问题，现闫温波、张刘玲主张该费用应由碧桂园公司负担，为此，闫温波、张刘玲应当承担举证责任以证明其主张，但闫温波、张刘玲未能举证证明该主张，故闫温波、张刘玲主张碧桂园公司应向闫温波、张刘玲退还燃气初装费和有线电视初装费的请求不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人闫温波、张刘玲的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2192元，由上诉人闫温波、张刘玲负担。本判决为终审判决。审判长　王柱进审判员　何昌恩审判员　龙蜀娟二〇一七年六月二十八日法官助理　平英梅书记员　王雪娟附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作��判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来源：百度搜索“”