（2017）京0101民初4445号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-07-31
案件名称
梁靓与刘伟宁房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁靓,刘伟宁,刘芃,孙晓华,北京我爱我家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0101民初4445号原告梁靓，女，1981年8月22日出生，汉族。委托诉讼代理人张浩，男，1977年2月13日出生。委托诉讼代理人秦亮平，天津全唐律师事务所律师。被告刘伟宁，男，1955年5月1日出生，汉族。委托诉讼代理人程广辉，北京市高界律师事务所律师。委托诉讼代理人马萍，北京市高界律师事务所律师。第三人刘芃，男，1982年3月12日出生，汉族。委托诉讼代理人马岩，北京市六合金证律师事务所律师。第三人孙晓华，女，1954年5月13日出生，汉族。委托诉讼代理人程广辉，北京市高界律师事务所律师。委托诉讼代理人马萍，北京市高界律师事务所律师。第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地本市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人刘田，董事长。委托诉讼代理人王达，女，1990年2月17日出生。原告梁靓诉被告刘伟宁、第三人刘芃、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称为我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案受理。依法适用普通程序，追加孙晓华为本案第三人，公开开庭进行了审理。原告梁靓的委托诉讼代理人张浩、秦亮平，被告刘伟宁及第三人孙晓华的委托诉讼代理人程广辉，第三人刘芃的委托诉讼代理人马岩，我爱我家公司委托代理人王达到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁靓向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，为原告办理本市东城区兴化路×号院×号楼×层×号房屋的产权登记手续，并将涉案房屋交付原告；2、要求被告支付违约金50万；3、诉讼费由被告承担。事实和理由，2016年8月11日，在第三人我爱我家公司居间服务下，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称为《合同》）及《补充协议》，约定原告购买被告所有的本市东城区兴化路×号院×号楼×层×号房屋（以下简称为涉诉房屋），该房屋建筑面积127.32平方米，房屋总价款1000万元，支付方式为签订合同当日支付定金10万元，通过银行贷款方式支付500万元，剩余490万元于网签手续办理后2日内，通过资金监管的方式支付，双方应当最晚于合同签订之日起90日内办理产权转移登记手续。上述合同签订当日，原告按约定向被告支付定金10万元。由于涉案房屋属于央产房，需要被告取得《在京中央单位已购公房变更通知单》后再进行交易流程，但被告迟迟不予配合办理相关手续。经原告及第三人我爱我家公司多次催促，被告一直拒绝，导致过户手续至今未能办理。原告的行为已构成违约，故原告提起本案诉讼。被告刘伟宁辩称：原告所述《合同》及《补充协议》均系第三人刘芃代刘伟宁所签订，但被告一直在国外，事务繁忙，从未委托刘芃出售涉诉房屋，故上述《合同》及《补充协议》对被告不发生法律效力。被告没有出售涉诉房屋的意思表示，现在对刘芃的行为亦不予追认，不同意原告的诉讼请求。第三人刘芃述称：在签订《合同》及《补充协议》时，刘芃已经明确告知原告及我爱我家公司刘芃并未取得被告的授权。但我爱我家公司为了促成交易，最终促成三方签订相关协议。同时，原告及我爱我家公司也要求第三人提供被告的授权。事后，第三人将此事告知被告，遭到被告的明确反对及拒绝。因此，三方签订的相关协议不具有法律效力。第三人已将收取原告的定金退还。在签订合同时，第三人仅是持有涉诉房屋的产权证原件及被告身份证复印件，不同意原告的诉讼请求。第三人孙晓华述称：同意被告的答辩意见，不同意继续履行合同。第三人我爱我家公司述称：第三人同意协助原、被告继续履行合同并办理交易后续手续，对其余诉讼请求不发表意见。第三人刘芃将涉诉房屋委托我爱我家公司出售。2016年8月10日，第三人带原告查看房屋。同月11日，我爱我家公司协助双方商谈签约事宜。刘芃提交了刘芃、刘伟宁的身份证原件、户口本原件及产权证原件。刘芃代表刘伟宁与原告签订了《合同》及《补充协议》。由于刘芃一直未能办理完毕刘伟宁的公证委托手续，导致过户手续一直未能办理。刘芃签订上述协议时，持有刘伟宁的委托书。本院经审理认定事实如下：2016年8月11日，第三人刘芃以被告名义与原告签订《合同》，约定被告将其名下的涉诉房屋出售给原告，成交价为1000万元。支付方式为，合同签订当日支付定金10万元，通过银行贷款方式支付500万元，剩余490万元于网签手续办理后2日内，通过资金监管的方式支付，双方应当最晚于合同签订之日起90日内办理产权转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，双方应当另行签订书面的补充协议。除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务。如合同可继续履行的，双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。同日，刘芃以被告名义（甲方）与原告（乙方）、我爱我家公司（丙方）签订《补充协议》，约定由于国家政策或涉诉房屋原产权单位原因，造成该单位职工住房档案没有建立完备，导致涉诉房屋暂时无法确定产权登记的具体时间，经甲乙双方协商，同意按照如下方式解决，甲乙双方于2016年8月11日签订的《合同》及甲乙丙三方签订的《履约服务合同》长期有效，直至交易房产转移完毕。由于甲方无法到场签署出售涉诉房屋的相关文件，现甲方委托刘芃代为签署上述标的房屋的一切相关文件。因存在双方签署的《合同》无法履行的风险。故代理人保证已经获得了甲方本人的上述授权，并代理人保证会在本协议签署后30日内完成上述标的房屋的出售委托公证手续。如由于代理人没有获得上述授权或者代理人在约定时间内没有完成出售委托公证手续，则代理人应向乙方承担《合同》标的额20%的违约金及相应法律责任。经甲乙双方友好协商同意，在甲方办理完央产房上市后45个工作日内办理完过户手续，如因乙方自身问题拖延时间按照未付房款的每年6%的利息支付给甲方。同日，刘芃以被告名义（甲方）与原告（乙方）及我爱我家公司（丙方）还签订《居间服务合同》，约定，甲方已对乙方的身份信息和购房情况进行了必要的审核确认，接受乙方作为房屋的买受方。乙方对房屋进行了实际查验，对房屋本身现状及权属情况均已经了解并认可，乙方已对甲方提供的房屋产权证明（产权人身份信息、产权人的委托授权书处未勾选）资料进行了审核。甲乙双方确认丙方已提供订立买卖合同的信息和机会，并确认丙方协助甲乙双方订立了房屋地址为涉诉房屋的《合同》。上述协议签订后，原告向刘芃支付定金10万元。由于刘芃未能取得被告的公证授权委托，故上述合同未能继续履行。2017年4月，刘芃将定金10万元退还原告。庭审中，被告表示其从未授权刘芃与原告及我爱我家公司就出售涉诉房屋一事签订合同，签订合同时，被告身处国外。刘芃对此予以认可，并表示在签订合同时，已将刘伟宁不在国内一事告知原告及我爱我家公司，且刘芃并未获得刘伟宁授权。在居间合同中，也显示刘芃并未提供产权人委托手续。就此问题，我爱我家公司表示刘芃确曾表示刘伟宁本人在国外，但在签订合同时，刘芃提供了刘伟宁的身份证原件及委托书，委托书主要内容为，本房屋产权人由于长期居住国外，特委托刘芃代为办理上述房屋出售事宜。刘芃表示，其并未提供刘伟宁身份证原件，仅提供了复印件，而委托书系我爱我家公司在现场打印，刘芃在委托书上签字形成，委托书载明的时间即签订合同时间。原告则表示并不清楚刘伟宁人在国外，在签订合同时，刘芃提供了委托书，且在签订合同过程中，刘芃曾与刘伟宁采用打电话的方式进行沟通并最终确定交易价格。而合同签订后，刘伟宁还曾积极履行合同，为孙晓华出具公证委托手续。且在刘芃与刘伟宁电话联系时，还得知刘伟宁与原告之夫的亲戚相识，故刘伟宁对于刘芃签订合同一事是知情且同意的。我爱我家公司冯立根出庭作证，其表示在签订合同时，刘芃确曾告知刘伟宁人在国外，对于刘芃持有的委托书，不能确认是如何办理的。被告表示，我爱我家公司提供的委托书中明确写明被告长期居住国外，原告对此应当是知情的。经询，被告表示因存在纠纷，涉诉房屋的央产房上市手续暂时无法办理。同时，1980年6月，被告与孙晓华登记结婚，涉诉房屋系二人结婚后取得，现孙晓华表示不同意继续履行合同。经释明，原告表示在本案中坚持要求履行合同的诉讼请求。本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，根据已查明的事实，在第三人刘芃以被告名义与原告及我爱我家公司就涉诉房屋的买卖签订《合同》及《补充协议》时，原告及我爱我家公司对于被告居住于国外一事是明知的，虽然我爱我家公司档案中保存有委托书，但对于该委托书如何形成我爱我家公司无法确认。同时，该委托书的落款时间与签订合同时间为同一天，且通过肉眼分辨，委托书上“刘芃、刘伟宁”签名与当日形成的《合同》、《补充协议》、《居间服务合同》等合同中“刘芃、刘伟宁”签名样式一致。《居间服务合同》亦未勾选原告曾审查产权人身份信息、产权人的委托授权书。在此情况下，本院认定刘芃在以刘伟宁名义与原告、我爱我家公司签订《合同》、《补充协议》、《居间服务合同》等协议时，并未获得刘伟宁的授权。关于刘芃的行为是否构成表见代理一节，因原告、我爱我家公司对于被告身处国外一事是明知的，基于上述委托书的相关情形，可认定在签订合同过程中，原告对于委托书的审查存在瑕疵，故刘芃的行为亦不构成表见代理。而原告提出的刘芃在签订合同过程中曾拨打电话以及事后刘伟宁曾为孙晓华办理公证手续等情况均不能证明刘伟宁知晓刘芃签订合同一事或证明刘伟宁事后追认刘芃所签合同。基于上述情况，刘芃以刘伟宁签订的《合同》、《补充协议》对刘伟宁不发生效力。同时，本案涉诉房屋系央产房，现未办理央产房上市手续。而第三人孙晓华作为涉诉房屋的共有人，亦表示不同意继续履行合同。在此情况下，原告要求继续履行《合同》及《补充协议》，并要求被告支付继续履行合同违约金，无相关合同及法律依据，本院对此不予支持。综上所述，判决如下：驳回原告梁靓的全部诉讼请求。案件受理费81800元，由原告负担（已交纳）。保全费5000元，由原告负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 王轶楠审 判 员 范欠歌人民陪审员 刘先文二〇一七年六月二十八日书 记 员 赵思宇 关注微信公众号“”