（2017）琼0107民初2155号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-11-02
案件名称
吴坤合、李桂燕与海南荣丰控股有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
海口市琼山区人民法院
所属地区
海口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴坤合,李桂燕,海南荣丰控股有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
海南省海口市琼山区人民法院民 事 判 决 书（2017）琼0107民初2155号原告（反诉被告）：吴坤合，男，1983年9月6日出生，汉族，住海口市。原告（反诉被告）：李桂燕，（系原告吴坤合妻子），女，1985年1月16日出生，汉族，住海口市。共同委托诉讼代理人：李大兴，海南新概念律师事务所律师。被告（反诉原告）：海南荣丰控股有限公司，住所地海口市国贸大道2号海南时代广场26楼，统一社会信用代码×××。法定代表人：司亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：李欢,男，该公司职员。委托诉讼代理人：陈柳龙，海南威盾律师事务所律师。原告吴坤合、李桂燕与被告海南荣丰控股有限公司（以下简称荣丰公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案受理后，被告提出反诉，本院决定将反诉与本诉合并审理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴坤合及其委托诉讼代理人李大兴，被告（反诉原告）荣丰公司的委托诉讼代理人李欢、陈柳龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吴坤合、李桂燕向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付逾期交房违约金45921元（违约金按每日万分之叁计，自2016年3月21日起至2016年12月22日，共275天）；二、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年9月20日，原、被告签订《海口市商品房买卖合同》,约定被告于2016年3月20日前，将竣工验收合格的商品房交付原告使用，逾期则按日支付已付房价款万分之叁的违约金。合同签订后，原告如约交清了房款，可被告于2016年12月1日才取得政府建设主管部门颁发的《竣工验收备案证》，造成逾期交房的后果。根据合同约定，被告应承担违约责任。被告（反诉原告）荣丰公司辩称：被告主张的违约金计算方法有误，根据合同约定，竣工验收合格的时间是在2016年4月5日，因此要说违约，违约的时间也应该截止到2016年4月5日，而不是原告所说的2016年12月22日。被告（反诉原告）荣丰公司向本院提出反诉请求:一、原告向被告支付逾期付款违约金14157元；二、本案的诉讼费用由原告承担。事实和理由：被告与原告签订《海口市商品房买卖合同》约定原告付款义务主要有：合同第六条第1款约定：逾期在90日内，每逾期一天，被告有权要求原告每日按应付而未付房价款部分的万分之叁支付违约金。根据《补充协议》第三条约定，在签订本协议的同时，原告应支付首期房价款167621元，余款389000元申请住房公积金贷款用于支付房款。《补充协议》第三条还约定领取第1）项相关资料后5日内到公积金管理局办理公积金按揭申请，原告未按时交齐规定的材料、费用及未办理完相关手续，每逾期一日则按应担保贷款金额的万分之叁计算违约金偿付被告。合同签订后，原告有40000元的首付款到2014年11月1日才交清，延迟支付42天。原告直到2015年1月26日方完成贷款手续，相对备案后5天内应办理完相关手续的约定整整延误了117天。因此，原告应当按照合同约定向被告支付逾期付款的违约金为13653.9元（389000元×0.0003×117天）＋504元（40000元×0.0003×42天），总计14157元。原告（反诉被告）吴坤合、李桂燕针对反诉辩称：一、原告部分首付款延期是经被告同意和认可的，是双方对合同的变更，不存在违约。原告购房前就告诉被告首付款一次性支付有困难，被告口头答应可延期支付。在这种情况下原告才可能买房，否则根本不可能和被告签订合同。如果被告不同意，也不可能继续签订合同。二、《补充协议》并没有要求合同备案后5日内签订贷款合同。被告之所以说原告逾期付款，是建立在原告应该在合同备案后5日内签订按揭贷款合同的假设或者预设前提之下才得出的结论。《补充协议》第三条约定5日内要办的是提供所需资料办理贷款申请，而不是签订贷款合同。领取备案合同后申请贷款和签订贷款合同都是根据被告的通知时间办理，完全由被告掌控，由被告负责。因此，被告以原告没有在合同备案后5日内签订公积金按揭贷款合同属逾期付款纯属无稽之谈。请求法院依法驳回被告的反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，当事人质证以及本院认证如下：原告对本诉及反诉一并提交证据：《海口市商品房买卖合同》、发票、《海南省建筑工程竣工验收备案证》，被告对其真实性没有异议，但对证明内容有异议；《商品房交付使用签收单》，被告虽没有确认其真实性，但认可签收单中原告签字时间为收房时间。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认；对于隋永、杜玉论、陈军的书面证言，被告不予认可。本院认为隋永作为证人没有到庭，而杜玉论、陈军系合并审理的系列案当中的另案当事人，已经参与整个庭审不符合证人的条件，故对书面证言不予认定。被告针对本诉提交的证据：《工程竣工验收报告》、海口市公安消防支队建设工程消防验收申请受理凭证、海口市政府服务中心联合审批服务项目预受理通知书，原告对其真实性没有异议。本院对该些证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被告针对反诉提交的证据：《海南省海口市资金往来（暂收、暂付）专用凭证》、《海口商品房买卖合同备案确认表》、《住房公积金（委托贷款）借款合同》，原告对其真实性没有异议，对证明内容有异议，本院对真实性、合法性、关联性予以确认。根据本院采信的证据及庭审查明的内容，本院认定事实如下：2014年9月20日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《海口市商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买出卖人开发的位于海口市椰海大道57号的香榭花园4#幢7层701房；房屋总价款556621元。第六条买受人未能按约付款，按下列方式处理：1、逾期在90天内，每逾期一天，出卖人有权要求买受人每日按应付而未付房价款的万分之叁支付违约金，合同继续履行；2、逾期90天以上，出卖人有权解除合同，原告愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人应按逾期天数每日支付应付而未付房价款的万分之叁支付违约金，上述1、2两款的违约金最高额不超过总房款的20%。第八条出卖人应当在2016年3月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记；3、该商品房经竣工验收合格。第九条商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日7日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件，买受人应在收到该通知之日起15日内，会同出卖人对该房屋进行验收交接。第十一条除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人按已付房价款的万分之叁支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之叁的违约金；上述1、2两款所发生的违约金最高额不得超过房屋总价款的10%。因出卖人以外的外界因素，导致合理延期，买受人对出卖人所告知的事由未提出书面异议的，视为双方同意合理延期并免责。《补充协议》对付款方式补充约定：在签订本合同的同时，乙方支付首期房价款167621元，余款389000元向海口市农村信用合作联社红旗信用社申请担保贷款用于支付房款。1、乙方应在合同签订之日起7日内向银行或银行委托的代理机构交齐规定的担保贷款资料及费用，办理完相关手续......2、如银行在对乙方提交的贷款资料审查后或根据政策变化需要乙方补交首期付款比例或担保贷款资料的，乙方应在接到银行或银行委托的代理机构或甲方的通知后5日内补齐。乙方如未按时交齐规定的资料、费用，未办理完相关手续，每逾期一日则按应担保贷款金额的万分之叁计算违约金偿付甲方，如延期达45日以上，甲方有权解除合同，同时收取乙方该商品房总房价款10%的违约金（从乙方已付款中扣除）。3、凡选择公积金贷款付款方式的乙方，应履行以下义务：1）按甲方通知的时间领取经房产行政主管部门备案登记的《商品房买卖合同》及相关资料；2）领取第1）项相关资料后5日内到公积金管理局办理公积金按揭申请；3）公积金按揭申请批准后按甲方通知的时间与银行签订抵押贷款协议及交清办理按揭贷款的相关费用。乙方如未按时交齐规定的资料、费用及未办理完相关手续，每逾期一日则按应担保贷款金额的万分之叁计算违约金偿付甲方，如延期达45日以上，甲方有权解除合同，同时收取乙方该商品房总房价款10%的违约金。2014年9月26日，原、被告签订的《商品房买卖合同》进行了备案。2014年9月27日，被告出具127621元购房首付款发票。2014年11月1日，原告又付40000元首付款，被告出具资金往来专用凭证和发票。二原告（借款人）、被告（保证人）与海口市农村信用合作联社（贷款人）签订《住房公积金（委托贷款）借款合同》，原告向该信用社贷款389000元。2016年4月9日，被告出具389000元的购房款发票。原、被告确认原告于2017年3月23日收房。2016年3月，被告通过快递寄送收房通知的方式，告知原告于2016年3月20日收房。2016年4月5日，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位和监理单位对香榭花园完成工程质量竣工验收。2016年5月17日被告申请消防验收。2016年12月1日，涉案工程在海口市住房和城乡建设局完成竣工验收备案。另查，2016年已有部分购买香榭花园房屋的购房者在本院起诉，要求被告承担逾期交房的违约责任。双方纠纷已有海口市中级人民法院作出的生效民事判决予以处理。本院认为，一、关于对约定交房之日（2016年3月20日）起至涉案工程竣工验收合格日（2016年4月5日）前这一期间，被告是否承担逾期交房的违约责任。本案中，双方签订的《海口市商品房买卖合同》约定交房日期为2016年3月20日前，约定交房条件为“该商品房经竣工验收合格”。由于被告未在约定的交房之日前完成涉案工程竣工验收并向原告交房，因此，被告应对约定交房之日次日（2016年3月21日）起至涉案工程竣工验收合格前这一期间承担逾期交房的违约责任。原、被告对于合同第八条交付条件“竣工验收合格”的时间产生分歧：原告主张应当以海口市住房和城乡建设局竣工验收备案之日（2016年12月1日）为准。被告认为应以涉案工程经建设单位、勘验单位、设计单位、施工单位和监理单位五方联合验收合格之日（2016年4月5日）为准。因2016年已有部分购买香榭花园房屋的购房者起诉，要求被告承担逾期交房的违约责任。双方纠纷已有海口市中级人民法院作出的生效民事判决予以处理，其中（2017）琼01民终516号生效民事判决认定涉案工程（香榭花园项目）“竣工验收合格”的日期应以五方竣工验收合格的时间为准即2016年4月5日。因此，原告主张以2016年12月1日作为“竣工验收合格”之日的意见，本院不予采纳。二、关于涉案工程竣工验收合格后（2016年4月6日）至原告收房时（2017年3月23日）这一期间，被告是否承担逾期交房违约责任。根据《海口市商品房买卖合同》第九条约定，出卖人在商品房达到交付使用条件后具有书面通知买受人办理查验收房手续的义务。虽然被告在2016年3月曾通知原告收房，但由于当时涉案工程并未通过竣工验收，故该次收房通知不符合合同约定，亦有悖于法律法规关于建设工程经竣工验收合格后方可交付使用的规定，因此该通知并非有效通知。被告应在涉案工程五方竣工验收合格后另行通知原告办理查验收房手续。被告没能证明在工程竣工验收合格后再行通知原告办理收房手续，因此被告应对工程竣工验收合格后至原告实际收房时这一期间承担逾期交房的违约责任。三、关于逾期交房违约金的计算方式及金额。合同约定逾期交房违约金按已付房款每日万分之叁计算，违约金最高额不得超过房屋总价款的10%。从合同约定的交房时间2016年3月20日计至原告收房时间2017年3月23日，共计368天，违约金为61450.1元。因该金额超过合同约定的逾期交房违约金最高标准，故被告向原告支付的逾期交房违约金应按总房价的10%即55662.1元（556621元×10%），原告只主张至2016年12月22日的违约金45921元，未超出违约金最高标准，本院予以支持。四、关于原告是否存在逾期付款并承担逾期付款违约责任的问题。被告提交《海口商品房买卖合同备案确认表》、《住房公积金（委托贷款）借款合同》欲证明原告到2015年1月26日才完成住房公积金贷款手续，相对于合同约定《商品房买卖合同》备案后5天内应办理完相关手续的约定延误了117天。首先《住房公积金（委托贷款）借款合同》没有落款时间，无法确认签订合同的具体时间。同时合同只约定《商品房买卖合同》备案后5日内到公积金管理局办理公积金按揭申请，并未约定银行签订贷款合同的时间。被告提交的证据不能证明原告未按时申请贷款或交齐规定的资料、费用等，故对被告反诉主张的贷款逾期付款违约金，本院不予支持。被告提交资金往来专用凭证证明原告2014年11月1日才将首付款的余款40000元支付完毕，故对于被告主张二原告支付首付款逾期违约金504元（40000元×0.0003×42天）的反诉请求，本院予以支持。原告称是经被告同意才延迟交付的主张，无充分证据证明，对该辩解意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）海南荣丰控股有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）吴坤合、李桂燕支付逾期交房违约金45921元；二、限原告（反诉被告）吴坤合、李桂燕于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）海南荣丰控股有限公司支付首付款逾期违约金504元；三、驳回被告（反诉原告）海南荣丰控股有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费474.01元，由被告海南荣丰控股有限公司负担；反诉案件受理费76.69元，由反诉原告海南荣丰控股有限公司负担73.69元，反诉被告吴坤合、李桂燕负担3元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。l7uoluvbkzxk4u4yht案件唯一码审判员 袁艺畅二〇一七年六月二十八日法官助理庄梦婷书记员许莹莹速录员苏旭海口市琼山区人民法院判决书(2017)琼0107民初2155号此处插入裁判文书正文l7uoluvbkzxk4u4yht案件唯一码审判长袁艺畅书记员许莹莹二〇一七年六月二十九日[盖章位置][核对位置] 关注公众号“”