（2017）吉01民再15号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2018-07-13
案件名称
汪玉双与张希芝、高明、姜琦房屋买卖合同纠纷再审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
汪玉双,张希芝,高明,姜琦
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民再15号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：汪玉双，男，1973年6月23日出生，汉族，住九台市。委托诉讼代理人：沈春雨，吉林良誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小艳，女，1975年2月3日出生，汉族，住九台市，系汪玉双之妻。被申请人（一审原告、二审上诉人）：张希芝，女，1960年12月9日出生，汉族，住九台市。委托诉讼代理人：董修志，吉林关东律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：高明，女，1985年3月2日出生，汉族，住九台市。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：姜琦，女，1982年4月9日出生，汉族，住九台市。再审申请人汪玉双因与被申请人张希芝、高明、姜琦房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2016）吉01民终1430号民事判决，向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院于2016年12月27日作出（2016）吉民申2005号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人汪玉双及其委托诉讼代理人沈春雨、王小艳，被申请人张希芝及其委托诉讼代理人董修志，被申请人高明、姜琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。汪玉双再审称，1.请求撤销（2016）吉01民终1430号民事判决；2.依法改判或发回重审；3.一、二审案件受理费由张希芝、高明、姜琦负担。事实及理由：1.二审判决认定张希芝、高明一直居住在外地，对房屋买卖不知情的基本事实缺乏足够充分的证据证明。汪玉双与姜琦签订房屋买卖合同后，并在争议房屋居住至今10余年，在居住期间将房屋由20余平方米扩建到70余平方米，张希芝、高明从未提出异议。汪玉双已向法院提交了张希芝在九台当地每年缴纳医保、低保证明，也提交了张希芝在九台当地结婚证明，说明张希芝一直在九台生活、居住，并非张希芝所称一直在外地打工10多年，没有证据证明张希芝一直在外地居住，二审判决以张希芝、高明均居住在外地为由，不能推定其二人追认争议房屋出售给汪玉双不符合客观事实。2.本案争议房屋汪玉双购买前一直由姜琦居住，房产证亦不是张希芝名字，姜琦在卖房时系以其与高成名义出售，且向汪玉双交付了原房屋产权人王某某的房屋产权证及身份证复印件，且汪玉双购买争议房屋后，一直在此居住，并对房屋进行了整体扩建，时隔10余年，张希芝、高明在此期间从未提出异议，现房屋面临拆迁，张希芝、高明方以房屋权利人身份要求返还房屋不应支持。3.二审判决汪玉双返还案涉房屋，但对案涉房屋扩建添附面积未加以区分，直接判决返还，遗漏事实，侵害了汪玉双合法权益。案涉房屋从原29.70平方米扩建到75.4平方米，房屋价值已超出原房屋价值，扩建和添附部分与房屋成为不可分整体，无法恢复原样。综上，张希芝、高明对于争议房屋的买卖事宜是明知的，现在房屋面临拆迁，在巨大利益面前违背善良、诚信原则，以不知情、将房屋出租为借口，恶意违约，这样的说辞明显违背日常生活常理，不具有说服力，破坏市场交易安全的行为不应受到法律保护。张希芝再审答辩称，1.姜琦不是案涉房屋共有人。本案中继承开始后，在财产分割前不知道姜琦的丈夫高成是否接受继承还是放弃继承，如果高成放弃继承，在姜琦与高成婚姻存续期间就没有得到这笔财产，事实上，高成已明确表示放弃继承，因此谈不上姜奇是案涉房屋共有人。至于高成在什么时间表示，只要财产分割前都是有效的。2.汪玉双不是案涉房屋善意取得人。善意占有是所有权取得的一种方式，物权是一种对世权，以示意对方知情为前提。汪玉双买房时，应该查清房屋所有权权属，姜琦是否有处分权，汪玉双应该到产权部门查证案涉房屋房产登记，因房产登记具有公示效力，汪玉双视有公示效力的产权登记而不顾，就不是善意；汪玉双在买案涉房屋时，明知道房屋产权人不是姜琦，是王某某，而与姜琦签订买卖合同，以抵价购买，据此足以认定汪玉双买房属恶意，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，张希芝有权追回案涉房屋。姜琦是在张希芝、高成不知情的情况下，以低价卖掉案涉房屋，不属于正常交易。姜琦再审答辩称，汪玉双房屋进行扩建不属实。当时卖房时，高成的签名是汪玉双让我代签的。对原审判决没有意见。高明再审答辩称，既然汪玉双不承认我方获得案涉房屋，那汪玉双应该与王某某签订房屋买卖合同，为什么与姜琦签订买卖合同。姜琦卖房子时我们都不知情，姜琦与我们说房子是出租，汪玉双称案涉房屋进行了扩建、翻盖不属实。张希芝向一审法院起诉请求：1.确认姜琦与汪玉双之间签订的房屋买卖协议无效；2.汪玉双将侵占的房屋（九台市营城办事处和平街40栋5户）返还张希芝；3.诉讼费、邮寄费由姜琦和汪玉双承担。事实及理由：张希芝丈夫高宇峰在1993年购买了九台市营城办事处和平街40栋5户房屋，产权人为高宇峰。2003年高宇峰去世，张希芝于2004年去辽宁省卡佐县打工，该房让其儿子高成和儿媳姜琦居住。高成于2005年1月31日因刑事犯罪入狱并判刑。2013年出狱后未回原居住地，去河南打工。张希芝对姜琦卖房不知情，直至2014年3月，张希芝与高成才联系上，回家后发现汪玉双和妻子居住自己家房屋，张希芝请求汪玉双返还房屋，汪玉双称房屋系姜琦以1.2万元卖给他的，有房屋买卖协议，双方因此发生纠纷，经派出所调处，汪玉双仍拒绝返还房屋，故起诉至法院。一审法院认定事实：1993年张希芝与其丈夫高宇峰用位于九台市煤机厂文化宫的房子与案外人王某某位于九台市营城街道办事处和平街40栋5户平房进行了互换。40栋5户平房当时系有限产权，产权人为王某某。2003年公房改造时高宇峰在“公有住房登记表”上进行了登记，但未办理产权过户手续。2003年7月12日高宇峰去世后其遗产没有发生继承，该房屋由张希芝儿子高成及儿媳姜琦居住。张希芝之子高成于2005年1月31日因盗窃被刑拘，同年被九台市人民法院判处有期徒刑四年六个月，于2008年7月30日刑满释放；因2008年8月13日犯伤害罪、2009年6月27日犯寻衅滋事罪被九台市人民法院判处有期徒刑四年三个月。2005年12月9日姜琦以高成名义将本案争议房屋以1.2万元的价格卖给汪玉双，汪玉双付清了房款。姜琦将产权证原件（所有人为王某某）及王某某的身份证复印件交给汪玉双，并交付房屋。2013年1月18日姜琦与高成离婚。另查，张希芝与高宇峰婚内育有三名子女，分别为高雪、高明、高成。一审判决：驳回张希芝、高明的诉讼请求。案件受理费100由原告承担。张希芝、高明不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判。事实及理由：1.一审判决认定事实错误。张希芝与高宇峰于1993年与王某某经单位同意互换房屋，当时王某某给高宇峰2000元差价款，并将房产证和身份证复印件交给高宇峰，高宇峰向营城街道房屋管理中心进行了房产登记，高宇峰和张希芝一直居住到2003年，高宇峰病逝。因此张希芝是用互换方式取得了争议房屋产权，享有物权。2003年高宇峰去世后，张希芝将房屋让儿子高成和儿媳姜琦居住，自己到辽宁卡佐县打工。但2004年高成入狱后，姜琦却瞒着高成和张希芝，与汪玉双恶意串通，将该房屋以1.2万元的价格卖给汪玉双。该协议是姜琦代高成所写，签字都是她一人所签，事后也没告诉高成和张希芝，明显侵犯了张希芝的权益。2013年张希芝和高成回到住地，姜琦却说该房屋被其出租了，她自己和孩子在娘家居住。办理离婚手续后，高成回到争议房屋，要求汪玉双搬家，才得知房屋被姜琦卖了。高成一气之下殴打了汪玉双夫妻，被派出所处罚。如果事先高成知道或经其同意出卖房屋，就不会发生此事。张希芝虽然回九台几次，但姜琦和汪玉双并没有说明房屋出卖的事情，足见其二人是恶意隐瞒。2.一审重审判决适用法律错误。首先，姜琦和汪玉双恶意串通隐瞒事实，侵犯张希芝、高明合法权益，符合合同法第52条规定。但一审法院重审判决却适用最高人民法院买卖合同司法解释第三条规定，该规定是双方当事人之间发生标的物所有权纠纷的适用，即在姜琦与汪玉双之间适用，对于高成和张希芝不适用，因为他们不是合同双方当事人；其次，一审法院重审判决适用物权法第14条，认为该房屋未办理产权登记就认定张希芝不享有物权，于法无据。张希芝和高宇峰是以自己的房屋换得的案涉房屋，并在房管中心进行了登记，该登记是确认房屋性质的基础，也是公房私改后办理产权的凭证，具有物权登记的效力。依据物权法第16条、17条规定，张希芝享有物权。综上，姜琦与汪玉双签订房屋买卖合同属于无权处分，应适用合同法第48条规定，后果是导致该合同无效，张希芝有权请求确认该合同无效，要求返还房屋。本院二审查明的事实与一审相同。另，高明二审明确表示，认可案涉房屋归属张希芝所有。本院二审认为，1.案涉房屋系高宇峰与王某某通过互换方式取得，虽然产权登记人仍为王某某，但高宇峰已经通过互换（买卖）拥有了该房屋的占有、使用和收益权。高宇峰死亡后，作为高宇峰财产共有人暨继承人的张希芝和作为高宇峰继承人的高成、高雪、高明在未通过继承方式分割财产之前，均依法享有案涉房屋的上述权利，故一审判决仅以产权登记人为王某某为由否认张希芝、高明等人对案涉房屋享有的物权错误，依法应予纠正；2.案涉房屋在高宇峰死亡且未进行财产继承前，属于张希芝、高成、高雪和高明共同所有，虽然高宇峰死亡后房屋由高成和妻子姜琦居住使用，并且产权证亦在姜琦手中持有，但姜琦在未经权利人张希芝、高成、高雪、高明同意的情况下无权处分该房屋，虽然汪玉双与姜琦签订房屋买卖协议后在该房屋中居住期间，张希芝、高成、高雪、高明未向其主张权利，但因张希芝、高雪、高明有证据证明均居住在外地，而高成在监狱服刑，不能推定张希芝等房屋权利人追认了姜琦出售房屋给汪玉双的事实。《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，无权处分人处分他人财产所签订的合同亦属有效合同，即姜琦与汪玉双之间签订的案涉房屋买卖合同有效，但因该合同的效力仅及于买卖合同双方，而不及于财产权利人，因此案涉房屋物权人张希芝（高成、高雪明确表示放弃继承权，而高明亦明确表示认可房屋归属张希芝）有权向汪玉双主张房屋取回权，故张希芝要求汪玉双返还案涉房屋应当予以支持。至于因姜琦无权处分行为给汪玉双造成的损失，汪玉双应当依据其与姜琦之间签订的房屋买卖合同向姜琦另行主张。综上，一审判决适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，二审判决：一、撤销长春市九台区人民法院（2015）九民重字第12号民事判决；二、汪玉双于本判决生效后立即将位于长春市九台区营城街道办事处和平街40栋5户平房返还给张希芝；三、驳回张希芝、高明的其他诉讼请求。一、二审案件受理费共计200元，由张希芝、高明、姜琦、汪玉双各自负担50元。张希芝本次再审中向法庭提供1994年家庭照片一组及王某某、朱某某证人证言，证明：案涉房屋的原貌，汪玉双对案涉房屋没有任何扩建与2005年12月姜琦卖房时房屋原貌一致。汪玉双对上述证据质证认为，对证据的真实性没有异议，几张照片反应的是墙外，反应不出院内的扩建情况，在室内照的照片亦不能反应房屋扩建的情况。高明、姜琦对张希芝提供的照片无异议。对张希芝提供的照片的真实性本院予以确认，但该组照片有的为屋内所照，有的反映案涉房屋某个方位，因此，该组照片不能反映案涉房屋全貌，证明房屋添附情况，故本院对该证据不予采信。证人王某某出庭证实：1992年我和高宇峰换的案涉房屋，换完房子之后高宇峰盖的马尾房（正房后边），当时是我帮忙盖的，正房前门房是我盖的。汪玉双对王某某证言质证认为，王某某与张希芝存在利益关系，其证言的客观性、公正性难以保证。2.虽然王某某证实是其帮助高宇峰盖的扩建的房屋，但是对于扩建的房屋面积以及现在房屋的情况都不清楚，所以无法证明后添附的房屋在卖给汪玉双之前就存在。张希芝、高明、姜琦对上述证人证言无异议。证人朱某某出庭证实：案涉房屋正房后边的马尾房是高宇峰盖的，我和张希芝是朋友，有时去她家坐一会，马尾房我去过，是张希芝家盖的。汪玉双对朱某某证言质证认为，朱某某和张希芝系朋友关系，其证言的客观性和公正性难以保障。张希芝、高明、姜琦对上述证人证言无异议。王某某与朱某某均证实案涉房屋的马尾房（正房后边）部分为高宇峰、张希芝居住时所盖，对于正房前门房部分王某某称是其居住时所盖，但姜琦与汪玉双签订的房屋买卖协议中写明面积为一间半，与王某某的房屋所有权证标明的房屋面积一致，房屋买卖协议中没有涉及扩建部分内容。故在没有其它证据佐证的情况下，仅凭证人证言不足以证明案涉房屋扩建部分是在姜琦与汪玉双签订买卖协议前即存在。本次再审中汪玉双、高明、姜琦均没有向法庭提供新的和补充证据。本院再审查明事实除与一审法院重审查明事实基本一致外，另查明，姜琦与高成于2005年1月登记结婚，2013年1月18日离婚。2005年12月9日以卖方：高成（姜琦）、买方：汪玉双，双方签订卖房协议，约定：经双方同意高成愿将商品房一间半（和平街40栋5户）卖给汪玉双，价款1.2万元，一次性付清。协议下方：高成（姜琦）、汪玉双及中间人姜春艳（姜琦姑姑）签名。再查明，一审庭审中汪玉双向法院提供一份录音证据，录音资料中人物：汪玉双妻子王小艳及房屋买卖协议中间人姜春艳（姜琦姑姑）。证明：当时购买案涉房屋时高成是知晓的。录音内容：王：那时卖房子时高成不是同意吗，说高成当时在监狱急用钱。姜：我不知道你们签字，没在场。王：你怎么没在场呢，你是中间人。姜：有我签字吗。王：怎么没有呢，你是中间人，这事你咋还能变呢。姜：卖房子我也承认他（指高成）卖了，但他不承认，我有啥招啊，我家房子现在还不是我名呢，还人家老廉家名呢，那他也没告我。王：没有这样的，当时说需要用钱，你在场呢，你是中间人。姜：啥也别说了，摊上这样的你有啥招，我能整了吗，我中间人，做梦也没想到他（指高成）回来要房子。姜琦对该录音内容没有异议，张希芝亦对该份录音内容真实性无异议，认为中间人隐瞒了高成和张希芝，对中间人签字有异议。本院再审认为，本案争议焦点为：张希芝请求确认姜琦与汪玉双签订的房屋买卖协议无效并返还案涉房屋是否有法律依据。1.案涉房屋系1993年张希芝与其丈夫高宇峰用位于九台市煤机厂文化宫的房子与案外人王某某位于九台市营城街道办事处和平街40栋5户平房进行互换所得，该房屋产权人为王某某，高宇峰在双方房屋互换后没有更名过户，2003年7月12日高宇峰去世其遗产没有发生继承，该房屋属张希芝、高雪、高明、高成共同共有，但由高成及姜琦居住。2.姜琦将案涉房屋卖给汪玉双的行为构成表见代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”。表见代理本属于无权代理，但因本人与无权代理人之间的关系，具有外观授权的特征，致使相对人有理由相信行为人有代理权而与其进行民事法律行为，法律赋予其与有权代理相同的法律效果。表见代理的制度意义在于维护代理制度的诚信基础，保护善意第三人的合法权益，建立正常的民事秩序。根据法律规定，认定行为人与相对人订立合同的行为构成表见代理，应当具备以下条件：一是行为人没有代理权；二是签订合同之时具有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由；三是相对人主观上须为善意且无过失；四是行为人与相对人签订的合同应具备合同有效的一般条件，即不具有无效和可撤销的内容。本案中，姜琦虽非案涉房屋共有人，高成在双方买卖协议中的签名系姜琦代签，高成亦未书面授权给姜琦，但姜琦与高成当时系夫妻关系，且实际占有使用案涉房屋，表象上汪玉双认为姜琦对案涉房屋具有占有、使用的权利，虽案涉房屋产权所有人非高成，但汪玉双称当地买卖房屋没有更名过户的现象非常常见。案涉买卖合同签订前，案涉房屋已由高成、姜琦占有使用，且姜琦在签订房屋买卖协议时，将案涉房屋所有权证（产权人为王某某）及王某某的身份证复印件一并交给汪玉双，汪玉双有理由相信姜琦具有代理高成处理案涉房屋买卖事宜。故汪玉双已经履行了注意义务。双方买卖协议签订后，姜琦向汪玉双交付了案涉房屋，汪玉双支付了购买案涉房屋的全额对价1.2万元。汪玉双自2005年12月至2014年11月对案涉房屋进行装修后一直在此居住。3.虽姜琦称其代高成与汪玉双签订房屋买卖协议时未告之高成、张希芝房屋卖给他人，而是租赁，但姜琦自认其与高成2013年1月18日办理离婚时将案涉房屋卖给他人的情况即告之了高成，本院再审中经询问高成，高成对姜琦所述事实认可。高成自2003年1月18日至2014年5月17日间对案涉房屋买卖问题没有证据证明主张过权利，直至2014年5月18日，高成因案涉房屋问题与汪玉双之妻发生争执，并经公安部门处理对高成拘留5日。除此，汪玉双一审中提供的录音资料内容亦可得知2005年12月姜琦将案涉房屋卖与他人高成是知晓的，录音资料反映高成在监狱需要用钱卖房子的内容，姜琦、张希芝均对该录音资料的真实性无异议。故高成对案涉房屋卖给他人是知晓的。4.张希芝在一审起诉时称其2004年去辽宁省卡佐县打工，案涉房屋让高成、姜琦居住，对姜琦将案涉房屋卖给他人不知情，直到2014年3月张希芝才联系到高成，知道了案涉房屋姜琦卖给了汪玉双，双方发生纠纷，并经派出所处理。但张希芝在原二审上诉状中又称，2013年其和高成回到案涉房屋所在地，姜琦并没有告之案涉房屋卖给他人而是告之租赁给他人，而高成2013年1月即知道案涉房屋已经卖给了汪玉双的事实，故张希芝所称不知晓案涉房屋卖给他人不符合常理。5.案涉房屋2005年12月即卖给了汪玉双，汪玉双对该房屋进行了添附，汪玉双自2005年12月至2014年11月对案涉房屋进行装修后一直在此居住，对于案涉房屋共有人的高明、高雪，虽然结婚后不在此地居住，但此地亦在亲朋好友，在近十年的时间里，汪玉双在此居住并对房屋进行添附，且高成知晓案涉房屋已经卖给他人的情况下，不知晓案涉房屋卖给他人亦不符合常理。6.关于张希芝主张案涉房屋买卖成交价格抵于市场价格，存在恶意的问题，对于案涉房屋2005年12月以1.2万元价格出卖是否抵于当时市场价格，张希芝没有提供证据证明，亦没有当年房屋买卖价格标准，故不能确定该价格低于当时市场价格。综上，案涉房屋在高宇峰去世后没有析产，该房屋为张希芝、高成、高明、高雪共同共有，但由高成、姜琦居住。2005年12月姜琦作为高成的妻子将该房屋卖给汪玉双，并出示案涉房屋所有权证及案涉房屋所有权人王某某身份证复印件，汪玉双有理由相信姜琦具有代表高成处理房屋买卖事宜。姜琦与汪玉双签订的房屋买卖协议有效，且姜琦向汪玉双交付案涉房屋，汪玉双支付购买案涉房屋对价，房屋买卖协议有效且已履行完毕。汪玉双自2005年12月购买案涉房屋后至2014年11月对案涉房屋进行装修后一直居住在此，并对房屋进行了添附，张希芝等房屋共有人至2014年5月18日前均没有提出异议，故应视为张希芝等案涉房屋共有人默认姜琦出卖涉房屋卖的行为，故案涉房屋使用权应归汪玉双。买卖双方当事人应遵守诚信原则，维护正常的交易秩序。汪玉双再审主张成立，本院予以支持。二审判决认定事实清楚，但适用法律不当应予纠正。一审判决认定事实清楚，虽适用法律不当，但判决结果正确。经本院2017年审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》的规定，判决如下：一、撤销本院（2016）吉01民终1430号民事判决；二、维持九台市人民法院（2015）九民重字第12号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 史绍红代理审判员 赵 欣代理审判员 吕玉玉二〇一七年六月二十八日书 记 员 王艳秋 来源：百度“”