（2016）鲁14民终2857号

裁判日期: 2017-06-28

公开日期: 2017-07-27

案件名称

井立军、德州超越房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省德州市中级人民法院

所属地区

山东省德州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

井立军,德州超越房地产开发有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省德州市中级人民法院民事判决书（2016）鲁14民终2857号上诉人（原审被告）：井立军，男，1966年1月6日出生，汉族，个体，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：赵长庆，山东天衢律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：德州超越房地产开发有限公司。住所地：德州市德城区解放中大道***号。法定代表人：吕建涛，总经理。委托诉讼代理人：李希国，男，1966年10月1日出生，汉族，住山东省武城县城区。系该公司法律顾问。上诉人井立军因与被上诉人德州超越房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2015）德城民初字第2884民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人井立军上诉请求：一、请求二审法院依法查清案件事实，撤销德州市德城区人民法院(2015)德城民初字第2884号民事判决第一项，判决驳回被上诉人的该项请求。二、一二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人在案涉房产拍卖过程中已经向法院作出承诺，并出具了《拍卖说明》，主动放弃诉权，法院不负责案涉房产土地的迁出腾退工作，被上诉人的起诉违背了诚信原则，法院应驳回起诉。二、从程序上讲，被上诉人虽然拍的案涉房产土地，但根据《拍卖说明》的承诺及法院的要求，被上诉人没有过户、没有缴纳土地出让金，被上诉人不享有拍卖的权利，不享有原告资格。三、案涉的拍卖裁定书第二项裁定要求被上诉人持裁定书在30内到有关部门办理产权过户手续，但从拍卖至今十年的时间，被上诉人即没有缴纳土地出让金，也没有办理过户手续，根据国家土地管理局对最高人民法院法经(1997)18号函的复函的意见，被上诉人的权利不受法律保护，应驳回起诉。四、法院的《送达回证》证明案涉拍卖的土地系国有划拨土地，拍卖单位未经德州市人民政府和国土部门同意，被上诉人不具有相应的权利，一审认定被上诉人享有物权错误，被上诉人在一审民事起诉状事实与理由中陈述的“并办理了产权过户登记手续”，系虚假陈述。五、一审漏列主体，本案是一起租赁合同纠纷，被上诉人不是出资人，与出租人没有交接，按照双方提供的证据，出租人武城县农业生产资料公司和宋兆富没有作为当事人或证人出庭，造成案件事实不清，需出租人出面查清解决，故一审认定事实不清，证据不足，程序违法，适用法律不当，应依法驳回起诉。被上诉人德州超越房地产开发有限公司答辩称，上诉人的上诉理由不成立，被上诉人权利受到侵害不寻求法律保护是不可能的。关于第二条，被上诉人在一审中已经阐述，关于第三条，被上诉人同意一审法院的理由。对于第五条，被上诉人获得产权是通过拍卖取得，具有公开公示，武城县生产资料公司与宋兆富没有权利，所以被上诉人来主张是正确的。关于合同延期，其签订的合同没有涉及这一方面，一审法院已经是偏向于上诉人。被上诉人德州超越房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：一、依法解除被告与武城县农业生产资料公司住德州转运站承包协议书；二、依法判决被告井立军给付原告土地承包费245000元整；三、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：武城县农业生产资料公司因未履行德州市中级人民法院（2001）德经初字第305号判决书所确定的义务，德州市中级人民法院于2007年12月24日对武城县农业生产资料公司位于德州市德城区盐店口办事处水场街的房产证号为鲁德字第××号、鲁德字第××号、鲁德字第10××92号房产及土地证号为德地国用（94）字第1**号国有土地使用权进行拍卖，2008年6月14日，德州超越房地产开发有限公司人民币贰佰壹拾伍万元整（2150000元）最高价竞得。2008年8月25日，德州市中级人民法院作出（2002）德中执字第27-2号民事裁定书，裁定：一、武城县农业生产资料公司位于德州市德城区盐店口办事处水场街的房产证号为鲁德字第××号、鲁德字第××号、鲁德字第10××92号房产及土地证号为德地国用（94）字第1**号国有土地使用权归买受人德州超越房地产开发有限公司所有。二、买受人德州超越房地产开发有限公司应持本裁定书在30日内到有关部门办理产权过户手续。同时德州市中级人民法院向德州市国土资源局发出（2002）德中执字第27-2号协助执行通知书。协助事项为将武城县生产资料公司位于德州市德城区盐店口办事处水场街的土地证号为德地国用（94）字第1**号国有土地使用权过户给买受人德州超越房地产开发有限公司。2008年10月21日，德州市国土资源局商贸开发区分局收到协助执行通知书，但在送达回证上注明该宗地为划拨土地使用权，拍卖单位未征得市政府和国土资源部门同意。之后，原告一直未办理房产及土地使用权变更登记手续。同时查明，被告一直承包武城县农业生产资料公司驻德州转运站，2006年9月1日，被告与武城县农业生产资料公司再次签订承包协议书，协议约定井立军承包经营转运站内所有房屋、办公室、宿舍、闲置房屋；铁路专用线及转运站内所有设施、设备，承包费为叁万伍仟元。承包期限二00六年九月一日至二0一五年九月一日。同日，被告和武城县生产资料公司签订了第二份协议书，约定武城县农业生产资料公司将转运站院外门市房承包给井立军经营使用，承包费为壹万伍千元。之后，被告一直承包转运站至今。以上事实，有民事裁定书。协议、送达回证、批复、欠条、证明、通知等在卷证实。一审法院认为：原告通过拍卖取得涉案房产所有权和土地使用权，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条“不动产、有登记的特定动产拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权自拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权自拍卖成交或者抵债民事裁定送达买受人或者承受人时起转移”的规定，自德州市中级人民法院以物抵债民事裁定生效之时，涉案房产所有权和土地使用权即发生改变，即原告对位于德州市德城区盐店口办事处水场街的房产证号为鲁德字第××号、鲁德字第××号、鲁德字第10××92号房产及土地证号为德地国用（94）字第1**号国有土地使用权享有权利。被告虽然辩称原告在法定期限内未办理不动产物权变更登记，但并不影响原告依法对涉案房产所有权和土地使用权享有的权利，其可以以生效法律文书作为权利归属的依据，也依法享有占有、使用的权力。武城县农业生产资料公司于2006年9月1日将包括涉案房产和土地在内的德州转运站承包给了井立军，期限从2006年9月1日至2015年9月1日，根据“买卖不破租赁的原则”，故双方的承包合同至2015年9月1日仍继续有效。现承包合同期限已经届满，原告作为涉案房产的所有权人和土地使用权人要求被告井立军交付涉案房地产主张，合理合法，一审法院予以支持。至于涉案房地产以外的房屋、铁路专用线及所有设施、设备并不是被拍卖的财产，故原告无权主张权利。被告庭审中虽然提供2007年9月14日与武城县农业生产资料公司签订的《武城县农业生产资料公司驻德州转运站铁路房屋维修协议》，以证明承包合同已经延长至2019年10月份，但被告又撤回该证据，故应视为被告无证据证明承包合同未到期，被告主张合同尚未届满的抗辩理由不能成立。关于原告主张的承包费，由于涉案房地产仅仅为被告承包财产的一部分，原告根据承包协议中约定的承包费计算其损失明显不当，原告也未提交其他证据证明其具体损失，况且被告已将承包期间的承包费全部交付了武城县生产资料公司，故原告要求被告支付承包费245000元主张，证据不足，一审法院不予支持，待证据充分后，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告于判决生效后十日内向原告交付位于德州市德城区盐店口办事处水场街的房产证号为鲁德字第××号、鲁德字第××号、鲁德字第10××92号房产及土地证号为德地国用（94）字第1**号国有土地一宗。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2488元，原告负担2388元，被告负担100元。二审中，上诉人针对焦点问题提交如下证据：证据一、山东德州农业生产资料有限公司文件一份、证明两份，证明法院拍卖没有经过市政府及国土资源部门，违反了规定，土地出让金没有缴纳导致拍卖行为严重侵害了德州农业生产资料有限公司的权利，土管部门拒绝给上诉人办理过户手续。证据二、起诉状和传票各一份，证明一审漏列了诉讼主体。被上诉人质证意见为：一、被上诉人是通过法院拍卖所得，有理由相信合法性。二、对起诉状和传票没有异议，被上诉人起诉武城县农业生产资料有限公司是合法合理的。另，《武城县农业生产资料公司驻德州转运站承包协议书》约定的承包年限截止至2015年9月1日。上诉人二审中主张一审判决第一项与被上诉人诉讼请求不相符，严重违法。上诉人在二审中提出，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案当事人争议的焦点问题为：一审法院判决上诉人向被上诉人交付争议的房产及土地是否具有事实与法律依据。对于承包期限是否届满的问题，一审法院认定已经届满，本院予以支持，具体理由如下：1.《武城县农业生产资料公司驻德州转运站承包协议书》约定的承包期限届满之日为2015年9月1日，被上诉人起诉之时已是2015年9月9日；2.被上诉人虽在一审时曾提交《武城县农业生产资料公司驻德州转运站铁路房屋维修协议》，但其后又主动撤回该证据的原件，并表示不予提交，视为其放弃举证，应由被上诉人井立军承担相应举证不能的责任，故一审法院对被上诉人据此维修协议提出的主张不予支持，并无不当；3.对于被拍卖的房产及土地使用权，人民法院的民事裁定书已经发生法律效力，因此，无论裁定后30日内是否办理了产权过户手续，在该民事裁定书生效期间，武城县农业生产资料公司已非相关房产及土地的产权所有人，故其在2015年10月无权对上述房产及土地使用权的承包期限再行处分，故上诉人井立军依据武城县农业生产资料公司出具的证明及欠条主张承包合同未到期，法院不应予以支持。综上，被上诉人起诉本案之时，案涉承包期限已经届满，无需再请求法院予以解除，故本院对被上诉人该项诉讼请求不予支持。本案中，被上诉人一审对合同解除提出诉讼请求，但未对房产及土地交付问题提起诉讼请求，一审法院在被上诉人未提起该项诉讼请求的情况下，判决上诉人向被上诉人交付涉案房产及土地，属超出当事人的诉讼请求进行判决，该项判决内容应予撤销。对于涉案房产及土地的交付问题，若存争议，当事人双方可另行处理。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决错误，应予更正。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项之规定，判决如下：一、撤销山东省德州市德城区人民法院（2015）德城民初字第2884号民事判决；二、驳回被上诉人德州超越房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费2488元，二审案件受理费100元，共计2588元，由德州超越房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王飞雁审　判　员　　王子超代理审判员　　王善文二〇一七年六月二十八日书　记　员　　于文平微信公众号“”