（2017）闽0421民初339号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-07-29
案件名称
谢德才、林丽艳等与福建省旭城房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
明溪县人民法院
所属地区
明溪县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢德才,林丽艳,福建省旭城房产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
福建省明溪县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0421民初339号原告：谢德才，男，1974年11月9日出生，汉族，住福建省明溪县。原告：林丽艳，女，1974年9月24日出生，汉族，教师，住福建省明溪县。委托诉讼代理人：谢德才，同原告谢德才。被告：福建省旭城房产开发有限公司，住所地明溪县雪峰镇东方军路599号103-104室。法定代表人：李春华，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄锡珍，福建明经律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾锦华，男，1973年6月5日出生，汉族，该公司职工，住福建省明溪县。原告谢德才、林丽艳与被告福建省旭城房产开发有限公司（以下简称旭城房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢德才、被告旭城房产公司委托诉讼代理人黄锡珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢德才、林丽艳向本院提出诉讼请求：请求判令旭城房产公司支付二人自2015年8月1日至2016年8月17日（共计382天）期间违约金25273元。事实与理由：2014年9月16日，谢德才、林丽艳与旭城房产公司签署了《商品房买卖合同》，合同约定谢德才、林丽艳（即买受人）购买旭城房产公司（即出卖人）建造的明溪县箭岗保障性住房2幢2梯504室房屋，房价款为330803元。谢德才、林丽艳依据合同约定，付清了全部房价款。根据合同第八条的约定，该商品房应于2015年8月1日前验收合格并交付使用，但旭城房产公司于2016年1月2日才通知谢德才、林丽艳交房，当谢德才、林丽艳要求旭城房产公司按合同第八条和第十一条的规定出示该商品房竣工验收合格证明文件和消防验收合格文件时，旭城房产公司未能出示且以各种理由推托，造成谢德才、林丽艳无法入住。自2016年1月2日至2016年8月17日，谢德才、林丽艳与旭城房产公司多次交涉，旭城房产公司从未出具各种相关合法的验收合格证明文件原件。根据合同约定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。根据合同第九条第2款约定逾期超过90日后，按日计算全部房价的万分之贰违约金。旭城房产公司违约日期自2015年8月1日至2016年8月17日止，共计382天，旭城房产公司应支付逾期违约金25273元。基于上述事实，旭城房产公司的行为构成了违约，侵害了谢德才、林丽艳的合法权益。根据有关法律规定，谢德才、林丽艳特向法院提起诉讼，恳请依法判如所请。旭城房产公司辩称：谢德才、林丽艳要求公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不能成立。理由是：1.依据《国有建设用地使用权出让合同》及明溪县政府会议纪要等，争议土地因拆迁不到位等原因延期3个月交付公司，故交房时间应顺延3个月。2.依据明溪县政府发出的《关于东方军路面、东方军桥改造工程的通告》，该工程造成本案讼争工程197天无法施工，依法应当顺延交房时间197天。3.依据明溪县气象局出具的“证明”，工程施工期间出现中雨及以上天数为52天，造成工程无法施工，该时间应予顺延。4.依据公司提取的谢德才、林丽艳贷款材料，可以认定二人贷款交材料拖延了55天，该55天应在交房时间中予以顺延。5.公司与谢德才、林丽艳签订的合同中关于违约金的标准过高超出了实际损失，建议按当地租房标准予以重新计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据庭审质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.旭城房产公司提交的明溪县城市建设领导小组会议纪要、明溪县人民政府常务会议纪要、国有建设用地使用权出让合同各一份，证明因政府将争议房产的土地延迟3个月交付给开发公司，导致开发公司延迟3个月动工，主张交房时间应顺延3个月。谢德才、林丽艳对该主张不予认可，认为该主张所依据的证据与己无关。本院认为，本案双方当事人签订的商品房买卖合同是在上述文件作出后签订的，旭城房产公司在明知土地的交付时间后仍然签订了合同，由此产生的结果不能作为延迟交房的理由。2.旭城房产公司提交了明溪县政府于2014年10月9日发出《关于东方军路面、东方军桥改造工程的通告》一份，证实由于城市建设的需要争议房屋建设中交通运输路线被封闭197天的事实，主张争议商品房的交房时间应相应顺延197天。同时，旭城房产公司还提交了明溪县气象台出具的气象证明一份，证实自2013年12月1日至2015年12月31日，明溪县出现中雨及中雨以上天数共52天的事实。谢德才、林丽艳提出旭城房产公司在东方军路封闭施工及雷雨天中均有陆续施工的事实。本院认为，对国家政策需要进行的道路建设项目，其他工程均应予以配合，本案中双方签订合同时间为2014年9月16日，政府发出公告时间为2014年10月9日，即合同签订时间早于公告时间，可认定旭城房产公司对该道路建设项目无法提前预知，属意外因素，故道路封闭时间应在商品房交房时间中予以相应的顺延。庭审中，旭城房产公司认可其曾出具过“通知函”，函件中认可上述原因造成无法施工时间为114天。该时间在前述意见范围内，根据《民事诉讼法》第九十二条规定，一方当事人在庭审中对于己不利的事实表示承认的，另一方当事人无需举证证明。据此，本院依法采信该函件中认可的事实，即因东方军路封闭施工及雷雨天等不可抗力造成无法施工时间为114天，该时间可在交房时间中予相应顺延。3.旭城房产公司提交了明溪县农业银行的“回函”一份，证明谢德才、林丽艳提供贷款材料及拖延贷款时间为55天的事实，提出依合同约定该期间应在逾期交房时间中予以顺延。谢德才、林丽艳认为自己依照旭城房产公司的通知按时提供了相应的贷款材料，并办理了相关手续，不存在逾期贷款的事实，故不同意旭城房产公司的意见。本院认为，旭城房产公司提供的“回函”，证实了谢德才、林丽艳于2014年11月14日向明溪县农业银行提供了完整的贷款材料的事实，根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第二条第2项的约定：买受人应于协议签定之日起七日内向出卖人提供银行要求的完整按揭材料……的规定，结合双方当事人签订购房合同的时间，可以认定谢德才、林丽艳造成逾期提交完整贷款资料时间为52天。依据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第三条第3项的约定：每逾期付款一天，相应地顺延一天。旭城房产公司的交房时间可以相应地顺延52天。4.对谢德才、林丽艳提出的争议商品房是否符合交房条件及实际交付时间如何认定的问题。本院认为，旭城房产公司提交的“竣工验收报告”中已经有关单位盖印认可，同时旭城房产公司提交的明溪县公安消防大队出具的“建设工程竣工验收消防备案复查意见书”中明确作出认定：经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程竣工验收消防备案复查合格，同意该工程恢复使用。据此，可认定争议商品房于上述二相关材料出具之日，即2016年8月17日已符合交房条件。庭审中，旭城房产公司提出谢德才、林丽艳已于2016年5月5日接收了所购房屋，谢德才、林丽艳对此予以认可，但提出自己是因对方提出如不收房要按每日80元的标准收取保管费的原因才收房的，实际上该房屋当时并不符合交房条件，故应按实际符合交房条件时间计算。旭城房产公司提出通知对方交房时，争议房屋已经过消防部门的第一次验收，只是还需补充一些书面材料，不影响房屋的使用，且对方是自愿接收房屋的，故在对方接收房屋后不应再计算违约金。本院认为，根据双方订立的《商品房买卖合同》第九条第1项第（2）条约定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款的万分之贰的违约金。该项明确规定计算违约金的时间至实际交付日，本案中自合同订立的交房之日至实际交房时间认定为279天。5.旭城房产公司提出按日万分之二计算违约金的标准过于高出实际损失。依照相关规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因双方当事人均未对该项目标准进行举证，考虑双方约定的逾期付款时间可顺延交房时间的约定，可推定双方认可二者标准基本一致。据此，因逾期付款的损失可适用资金占用损失的标准，则本案双方约定的违约金计算标准并不会明显高于实际损失。本院认为，谢德才、林丽艳与旭城房产公司签订的商品房买卖合同，系双方自愿签订，不违反有关法律规定，该合同合法有效，双方应当按合同约定全面履行。针对谢德才、林丽艳要求旭城房产公司自合同约定交房日起至符合交房时止按合同约定支付违约金的主张，依照上述对相关证据的认定，旭城房产公司在本案中逾期交房时间应自约定交房之日起至实际交房时止（计278天），扣除合理的顺延交房时间（修路下雨114天、逾期提交贷款资料时间52天，计166天），即为112天，标准应按总房款的0.02%计算每日金额，即旭城房产公司应当支付谢德才、林丽艳延期交房违约金为330803元*0.02%*112天=7409.99元。综上所述，谢德才、林丽艳要求旭城房产公司支付逾期交房违约金的主张，部分予以支持。旭城房产公司提出因政府延期交地请求顺延交房3个月时间、因道路封闭造成停工197天及气象原因造成停工52天，要求相应顺延交房时间的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、福建省旭城房产开发有限公司应支付谢德才、林丽艳逾期交房违约金7409.99元，该款于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回谢德才、林丽艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费432元，由谢德才、林丽艳负担305.34元，由旭城房产公司负担126.66元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员 陈立晖二〇一七年六月二十八日书记员 肖燕梅附：本民事判决书适用的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来源：百度“”