（2017）浙0782民初7068号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-09-28
案件名称
翁正建与义乌市义亭镇前屋村村民委员会、义乌市义亭镇前屋村股份经济合作社房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
义乌市人民法院
所属地区
义乌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
翁正建,义乌市义亭镇前屋村村民委员会,义乌市义亭镇前屋村股份经济合作社
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第五十二条；《中华人民共和国村民委员会组织法（2010年）》：第二十四条第一款
全文
浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0782民初7068号原告：翁正建，男，1977年11月24日出生，汉族，经商，户籍地义乌市。委托诉讼代理人：沈浩然、龚靓，浙江元谷律师事务所律师。被告：义乌市义亭镇前屋村村民委员会，住所地：义乌市义亭镇前屋村。诉讼代表人：俞勋剑，村委会主任。被告：义乌市义亭镇前屋村股份经济合作社，住所地：义乌市义亭镇前屋村。负责人：陈书民，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：鲍江云、陈欣，浙江冠森律师事务所律师。原告翁正建与被告义乌市义亭镇前屋村村民委员会（以下简称前屋村委会）、义乌市义亭镇前屋村股份经济合作社（以下简称前屋合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案受理后，依法由审判员吕兴文适用简易程序于2017年5月18日、6月12日公开开庭进行了审理。2017年5月18日开庭时原告的委托诉讼代理人沈浩然、龚靓，被告前屋村委会及委托诉讼代理人鲍江云到庭参加诉讼；被告前屋合作社经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。6月12日开庭时原告及其委托诉讼代理人沈浩然、龚靓，被告前屋村委会、前屋合作社及两被告共同委托诉讼代理人鲍江云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翁正建向本院提出诉讼请求：判令两被告共同返还原告租金、押金、维修费、补偿费等共计210300元并赔偿利息损失（利息从2017年3月12日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际履行之日止）。事实与理由：2013年10月8日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定由原告承租义乌市义亭镇前屋村校舍10间，楼上楼下6间（因建卫生服务站拆除4间），新建人字架瓦房两幢，共17间，租期为六年，即2014年10月1日至2020年9月30日，租金每年28880元，六年共计173280元，后因被告的原因，提前解除双方租赁合同。被告于2016年12月7日召开村委会会议，提前解除与原告租赁合同，并自愿退回补偿费等事项做了明确约定，有义乌市义亭镇前屋村村民委员会会议记录为证。后两被告又于2016年12月30日向原告出具欠条一份，载明欠原告搬移款人民币210300元，并约定于2017年农历2月15日前付清，但时至今日，两被告均未履行给付义务。被告前屋村委会、前屋合作社辩称，一、涉案的房屋即村校舍出租给原告以后，原告擅自拆除部分重建，使原本合法建筑变成了违章建筑，2016年全市开展“三改一拆”行动，被列入强制拆除之列，违章部分已经被拆除，原告的行为给被告方造成了巨大的损失，实际上已经构成违约，按理原告应该承担赔偿被告房屋被拆除的损失，被告方保留另案再起诉的权利。二、村两委之所以向原告出具欠条，有特定的背景，当时村两委在市政府拆迁工作的压力之下，市政府对拆违下了死命令，为完成政治任务，在非常仓促的情况下才形成村两委会决议并出具的欠条，但村两委会的决议和出具的欠条是违反法定程序的，没有按照村民委会员组织法规定的议事程序，召开村民代表大会，决议村重大经济事项，所出具的欠条程序上是违法的；从实质内容看，属显失公平，损害了村集体的合法权益。涉案房屋合同租赁期为六年，原告已经实际使用两年，决议和欠条返还的款项为六年的租金，包含已经实际使用的两年，该决议明显违背了双方的合同第五条的约定，即乙方在租赁期间，甲方如遇政策性规划建设需要，合同即行终止，甲方按实际使用年限结算，其他损失甲方概不负责。因此两委的决议和欠条不仅是违法而且是显失公平的，并且违反了合同法的基本原则和精神。三、村两委形成决议和出具欠条以后，在2017年1月18日召开了村民代表大会，村民代表大会对村两委的决议大部分的村民代表不同意，没有能够形成一致的决议，没有能够表决通过。未经村民代表大会决议通过的村两委决议和出具的欠条不具有法律效力。四、涉案违章部分被拆除以后，其他部分房屋至今仍由原告在使用，未归还给被告，从原告的行为来看，原告也明知村两委出具欠条是违法的，村民代表大会没有通过不具有法律效力，因此双方租赁合同并未解除，实际还在履行；再则，无论欠条是否成立，原告已经实际使用房屋两年多，对已经实际使用年份的租金要求返还不能成立的，而且在原告将房屋交还给被告之前，原告也无权按欠条向被告方主张返还租金。五、村两委的成员仅有六名，不能代表村民的集体意志，涉及村民利益的重大事项必须经村民大会或经授权的村民代表大会讨论决定，否则村民的集体经济利益无法得到保护。原告就其诉讼主张举证及被告质证如下：一、房屋租赁合同一份，以证明原告承租被告房屋，双方签订租赁合同，约定租期、租金、违约等权利义务。两被告质证意见，真实性没有异议，对关联性有三点意见：1、被告将村校舍出租给原告，原先是合法建筑，后来因为原告拆除部分重建，结果部分变成了违法建筑，导致后来房屋被政府拆除，这是原告的一大违约行为，给被告方造成了巨大经济损失；2、合同第二条明确租期自2014年10月1日开始，涉案违章部分的房屋拆除是在2016年12月份，实际使用年限已经超过两年，无论是根据双方合同的约定还是合同法的原则和精神，原告已使用年限的租金无权要求返还；3、违章部分拆除以后，其余部分的房屋原告一直使用至今，双方的合同从实际履行的情况来看并未解除，双方实际履约行为也否决了村两委决议和欠条的效力，原告方在合同继续履行、房屋继续使用的情况下，也无权按欠条来主张权利。二、会议记录、欠条各一份，以证明被告召开村民会议就与原告提前解除合同、退回相关费用做了决定，提前解除合同是由被告造成的；被告欠原告租金、押金、维修费、补偿费等共计210300元，被告承诺支付期限。两被告质证意见，真实性没有异议。对会议记录的来源有异议。关联性方面：1、村重大事项的决议必须经过村民大会或经授权的村民代表大会决议通过，村两委无权作出决议，更无权对外出具欠条；2、从会议记录和欠条的内容可以明确，村两委在原告已使用租赁房屋两年多的情况下，同意退回六年租金，明显损害村集体利益，也违背了合同法和我国法律的基本原则。两被告就其辩解主张举证及原告质证如下：一、拍摄于2017年5月18日早上的租赁合同所涉房屋现场照片打印件六张，以证明涉案租赁房屋至今仍由原告在使用。原告质证意见，真实性没有异议，从照片上可以看出房屋中均是废弃物、垃圾，而原告租赁房屋目的是为办厂使用，照片也可以看出已经停止生产经营，原、被告之间租赁关系已经终止。而且该组照片证明被告对该房屋已经实际管理，否则被告无法取得这些照片的。该组证据不能证明被告主张的证明目的。二、2017年1月18日村民代表大会会议记录一份，以证明1、原告提供的2016年12月7日村两委会议决议及2016年12月3日出具的欠条系在未召开全体村民会议及村民代表大会、未征得多数村民的同意的情况下由村两委形成，违反了村民议事的程序，超越了法律赋予的权利，损害了前屋村全体村民的利益，两委决议和欠条是无效的，不具有法律效力；2、村民代表大会否决了退回原告承包款、押金等210300元费用。原告质证意见，形式上的真实性没有异议，原告认为该份会议内容系事后作出的，虽然确实召开了村民代表会议，但并不能证明被告于2016年12月7日村两委会议决议及12月30日出具的欠条无效。这份会议内容第36项，已经明确了退回原告承包款押金210300元，事实上这份会议内容印证了对原告退回租金事宜已经进行了确认，而36项用两横线划去，原告认为系事后进行了篡改，划去的第36项并没有村民代表的签字捺印，反而证明原告主张是有理有据的。三、2017年6月6日被告召开了村民代表大会形成的决议，以证明经村民代表大会决议，表决撤销2016年12月7日村两委作出的同意退回翁正建费用210300元的决议。原告质证意见，真实性没有异议，原告认为被告及前屋村村民代表已经于2016年12月7日召开村民会议，于12月30日出具了欠条，并于2017年1月18日召开村民代表大会，这三项内容表明，无论是两被告还是两被告的村民均对退回原告的租金及租金金额进行了约定确认，被告提交的2017年6月6日的这份决议，违反了诚信信用原则，为事后恶意进行。合同具有相对性，即便抛开村民会议内容，原、被告双方租赁合同提前终止，被告应返回原告租金进行相应的补偿是有理有据的，并不能因为被告一次又一次对同一事实进行不断的更改而不予对原告进行补偿，被告的行为已经严重损害了原告的利益。根据证据的审核认定规则，本院对上列证据认证如下：原、被告对对方所举证据的真实性均无异议，本院对以上证据的真实性均予以认定。经审理查明，2013年10月8日，以前屋合作社为甲方，以翁正建为乙方，双方签订房屋租赁合同。合同主要内容为：1、乙方租赁甲方校舍10间，楼上楼下6间（因建卫生服务站拆除4间），新建人字架瓦房两幢，计17间，面积480平方米，新建一字批瓦房6间，面积90平方米，原钢棚2个，220平方米，厕所1个，自来水井1口。2、租期为六年，即2014年10月1日至2020年9月30日，租金每年28880元，六年共计173280元，签订合同前一次付清，乙方交甲方保证金20000元。3、乙方在租赁期间增加不动产，须经村两委同意，合同期满无偿归甲方所有。4、乙方在租赁期间如遇政策性建设需要，合同即行终止，甲方按实际使用年限结算，其他损失甲方不负责等等。合同签订后，双方均按合同履行义务。为贯彻执行政府开展的“三该一拆”行动，被告村两委决定收回出租房屋并拆除违法建筑。为解决翁正建的厂房搬迁问题，2016年12月7日，被告村党支部书记主持召开村两委、监委人员（书记陈书民，村主任朱有明、委员陈本平、胡小娟，监委委员陈旗胜、张荣军）会议，与会的全体成员一致决议：退回翁正建6年承包款172800元、押金20000元，原教室修建款25000元，补偿翁正建17500元（补70%），三项共计210300元，付款时间（农历）2月15日前。后原告搬出承租的房屋（留有部分废弃物），继而部分房屋被拆除。2016年12月30日，被告前屋村委会、前屋合作社共同向原告出具欠条，载明：前屋村股份经济合作社欠翁正建厂房搬迁款210300元，于2017年(农历)2月15日前付清。2017年1月18日，被告召开村民代表会议，应到54人，实到38人，退回翁正建承包款及押金等210300元未经会议通过。2017年6月6日，被告召开村民代表会议（38人参加），决定撤销2016年12月7日村两委作出的退回翁正建210300元的决议。本院认为，原、被告在履行房屋租赁合同过程中，被告为落实上级政府政策提前解除与原告的房屋租赁合同，经村两委、监委成员决议后，以村委会、村经济合作社的名义向原告出具欠条，原告表示接受，原、被告间成立就解除房屋租赁合同后被告退回原告租金、押金、修建款的损失补偿协议。村民委员会组织法第二十四条规定，村集体经济所得收益的使用，经村民会议讨论决定方可办理；村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款事项。现有证据表明，被告向原告出具欠条前，没有召开村民会议或村民代表会议讨论决定，事后被告召开村民代表会议，退回翁正建承包款及押金等210300元的事项也未经会议讨论通过，故村委会、村经济合作社向原告出具欠条无效，原告以无效的欠条主张权利，本院不予支持。前屋合作社与原告的房屋租赁协议约定“乙方（即原告）在租赁期间如遇政策性建设需要，合同即行终止，甲方(即被告前屋合作社)按实际使用年限结算，其他损失甲方不负责”，截止原、被告解除房屋租赁合同时，被告已实际使用租赁的房屋二年零二个月有余，原告应承担租金173280元÷72月×26月=62573元，即被告应返还原告租金为173280元-62573元=110707元，房屋租赁合同解除后，被告应返还原告押金20000元，其他损失依约由原告自负。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第五十二条第（五）款，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定，判决如下：一、被告义乌市义亭镇前屋村村民委员会、义乌市义亭镇前屋村股份经济合作社于本判决生效后十日内返还原告翁正建租金及押金130707元并赔偿损失（以130707元本金，自2016年12月8日起按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止）。二、驳回原告翁正建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2239元，由原告负担847元，两被告负担1392元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 吕兴文二〇一七年六月二十八日代书记员 成丽丹义乌市人民法院上诉案件交纳诉讼费用通知书(2017)浙0782民初7068号本案各方当事人:原告翁正建与被告义乌市义亭镇前屋村村民委员会、义乌市义亭镇前屋村股份经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，若你对本判决不服，提起上诉的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定预交诉讼费用4478元，并在提交上诉状时一并预交，上诉期满七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。金华市中级人民法院专户名称：金华市中级人民法院诉讼费预收户（财政汇缴专户）；开户银行：中国农业银行金华市分行；账号：196999010400040900000106003。特此通知。二〇一七年六月二十八日 来源：百度“”