（2017）京0101民初9155号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2018-06-24
案件名称
刘惜瑶与李吉春房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘惜瑶,李吉春,北京我爱我爱家房地产经纪有限公司,北京伟嘉安捷投资管理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十六条
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0101民初9155号原告:刘惜瑶，女，1979年6月27日出生，住本市。委托诉讼代理人：林化灯，北京市同硕律师事务所律师。被告：李吉春，男，1942年12月15日出生，住本市。委托诉讼代理人：邢娜，北京市法大律师事务所律师。第三人：北京我爱我爱家房地产经纪有限公司，住所地本市大兴区安定镇工业东区南二环168号。法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：马燕凯，男，1994年11月2日出生，北京我爱我爱家房地产经纪有限公司职员，住单位宿舍。第三人：北京伟嘉安捷投资管理有限公司，住所地本市大兴区安定镇安定北街甲一号。法定代表人：高晓辉，董事长。委托诉讼代理人：贾梦，1995年8月6日出生，北京伟嘉安捷投资管理有限公司职员，住单位宿舍。原告刘惜瑶诉被告李吉春及第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、北京伟嘉安捷投资管理有限公司（以下简称伟嘉安捷公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘惜瑶及其委托诉讼代理人林化灯，被告李吉春及其委托诉讼代理人邢娜，第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人马燕凯，第三人伟嘉安捷公司的委托诉讼代理人贾梦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘惜瑶向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2017年5月7日解除；2、被告李吉春向原告刘惜瑶返还定金10万元；3、被告李吉春向原告刘惜瑶支付违约金124万元；4、案件受理费由被告李吉春承担。事实与理由如下：2017年3月3日，原、被告在第三人我爱我家公司居间介绍下签订编号为×××《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买被告名下位于本市东城区×××号楼×××号房屋，房屋总价款620万元，任何一方违约须向守约方支付合同总价款20%的违约金。合同签订当日，原告向被告支付定金10万元。2017年3月8日，原、被告及第三人我爱我家公司签订《补充协议》、《居间服务合同》，对居间费等费用的承担、支付方式、时间进行了约定。同日，原、被告及第三人伟嘉安捷公司签订《履约服务合同》。上述协议签订后，原告按第三人要求依约履行合同并向第三人提供了履行房屋买卖合同所需的相关资料。在第三人就原、被告双方买卖资质等进行审验认为符合北京市相关要求后，原告于2017年3月27日向第三人我爱我家公司支付了居间服务费12.98万元，向第三人伟嘉安捷公司支付履约服务费400元。之后，原告一直督促被告及第三人及时协助办理房屋买卖手续。2017年4月10日，第三人我爱我家公司突然口头告知原告，被告不再出售房屋并拒绝出具书面声明。2017年4月20日，第三人我爱我家公司经理于家伟向原告出具证明，告知原告被告已经单方违约，原、被告及第三人签订合同无法继续履行，并向原告提供了于家伟与被告的电话录音。2017年4月21日，原告向被告发送催促履行的通知，被告委托律师电话告知原告不再履行合同，建议原告通过法律途径解决问题。2017年5月7日，原告向被告发送解除合同通知。原告认为，原、被告通过第三人签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，双方应诚信履行。现被告单方解除合同，已构成违约，被告应支付违约金，故原告诉至法院。被告李吉春辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告所签订的房屋买卖合同不是被告的真实意思表示。被告与第三人沟通房卖房时，向第三人告知了自己单身，卖房的目的是再次买房，同时提交了离异证明。当时，第三人告知被告卖房之后有资格购房，被告才与原告签订房屋买卖合同，被告签订房屋买卖合同不是真实意思表示，房屋成交价也远低于市场价。被告发现被第三人欺骗后，委托第三人告知原告不能继续履行房屋买卖合同，被告尽了告知义务。但原告明知被告不履行合同的情况下，仍向第三人支付居间服务费等，原告扩大自己的损失。被告于2017年4月21通知原告不再履行合同，并寄送不能继续履行合同的快递，原告置之不理，继续扩大自己的损失。现原告已在降价时优惠购买其他房屋。被告认为被告受欺诈签订房屋买卖合同，合同并未进入履行阶段，应适用定金罚则。第三人我爱我家公司述称：原告的诉讼请求与第三人无关，不发表意见。第三人伟嘉安捷公司述称：原告的诉讼请求与第三人无关，不发表意见。本院经审理认定事实如下：被告李吉春是位于本市东城区×××号楼×××号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。2017年3月3日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，被告将其名下位于本市东城区×××号楼×××号房屋（建筑面积57.73平方米）出售给原告，房屋总价款为620万元。其中第十条违约条款，第（五）项，除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按照该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任，如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。第十一条第（一）款，如甲方按照本合同的约定单方解除合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按照本同成交总价的20%向甲方承担违约责任。甲方于本合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方另需配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。如乙方依据本合同的约定单方解除本合同，应当以书面方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知达到甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价款20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照本未返还款项总额的万分之五按日向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。另解除合同后须配合乙方办理注销网签手续，如未办理乙方可单独追究甲方违约责任。同日，原告向被告支付定金10万元。2017年3月8日，原（乙方）、被告（甲方）及第三人我爱我家公司、伟嘉安捷公司签订《补充协议》、《居间服务合同》、《履约服务合同》，约定居间服务费12.68万元，履约服务费400元等。上述合同签订后，原告于2017年3月27日向第三人我爱我家支付居间服务费12.98万元，向第三人伟嘉安捷公司支付履约服务费400元。被告李吉春向我爱我家公司经理于家伟出具书面声明称，其不再出售房屋，该意见已在2017年3月16日提出过。2017年4月20日，第三人我爱我家公司经理于家伟向原告出具证明称，被告李吉春单方违约，且坚决不同意继续履行房屋买卖合同。原告于2017年5月7日向被告送达解除房屋买卖合同的通知，被告当日收到解除通知。庭审中，关于《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的解除日期。被告称，其于2017年3月16日通知第三人我爱我家公司解除与原告的房屋买卖合同，故双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》应于2017年3月16日解除。原告称，关于被告要求解除之事，第三人我爱我家公司未及时告知原告，2017年4月10日前，第三人我爱我家公司仍称合同可继续履行；在确定被告违约不再履行合同时，原告于2017年5月7日向被告送达解除房屋买卖合同的通知，故双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》应于2017年5月7日解除。关于定金返还问题。被告称，被告于2017年5月26日以银行转账方式向原告的配偶祁小宁退还定金10万元。对此，原告称收到被告退还的定金10万元。关于原告主张的违约金问题。被告持录音称，其受第三人我家我家公司欺诈，房屋出售价款偏低，签订房屋买卖合同不是真实意思表示，在签订房屋买卖合同后13日内及时告知原告不履行房屋买卖合同，被告不应承担违约责任，但自愿适用定金罚则；原告在限购政策出台后房价下降的情况下及时购买了其他住房，原告没有损失，原告主张的违约金过高。对此，原告持新房屋房屋买卖合同等称，被告违约后，原告只能购买其他住房，新购住房比涉案房屋面积小，装修旧，价格贵50万元，且原告又支付中介费12.9万元；新购房屋装修老旧，需重新装修，购房周期增加，相应增加了原告租房的费用。第三人我爱我家公司称，被告所持录音是事后全程诱导的情况下录制，合同签订过程不存在欺诈问题，被告后期才告知其单身；被告出售的房屋不是满五唯一，税费与满五唯一的房屋存在差别，房屋出售价格不存在偏低问题。上述事实，有当事人当庭陈述，《北京市存量房屋买卖合同》，《补充协议》，证明，收据，房屋所有权证，录音、短信等证据在案为证。本院认为：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当的减少。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。根据本案查明事实，被告在原告不存在违约行为的情况下，单方要求不再出售房屋，被告构成根本违约金。根据双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》第十条约定，被告违约的情况的下，被告无单方解除权，相反原告具有单方解除权。根据《北京市存量房屋买卖合同》第十一条约定，原告行使单方解除权的，双方所签订合同自原告向被告发出解除通知达到被告之日起解除。原告的解除通知于2017年5月7日送达被告，故原、被告所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2017年5月7日解除。因被告无单方解除权，被告所持上述合同应于2017年3月16日解除的意见，本院不予采信。关于原告主张返还10万元定金的诉讼请求，因被告已于2017年5月26日将10万元定金退还，原告亦称收到该定金，故本院对该项请求不予支持。关于原告主张的违约金的诉讼请求，被告为根本违约方，应当按照合同约定向原告支付违约金，因被告提出违约金过高之抗辩，本院将根据被告违约行为、双方合同约定、原告的损失等综合酌定违约金数额。关于被告抗辩适用定金罚则的意见，因被告是违约方，作为守约方的原告有权选择适用违约金或定金条款，故本院对被告的该抗辩意见不予采信。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、确认原告刘惜瑶与被告李吉春于2017年3月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及于2017年3月8日签订的《补充协议》于2017年5月7日解除；二、被告李吉春于本判决生效之日起十日内向原告刘惜瑶支付违约金80万元；三、驳回原告刘惜瑶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8430元，由原告刘惜瑶负担3398元（已交纳），由被告李吉春负担5032元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 范欠歌二〇一七年六月二十八日书记员 武景格 来源：