（2017）粤0183民初2241号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-10-16
案件名称
马秀勇与官珂菲商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
增城市人民法院
所属地区
增城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马秀勇,官珂菲
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初2241号原告：马秀勇。委托代理人：宋建芬，广东威戈律师事务所律师。被告：官珂菲。委托代理人：吴丹，广东杰信律师事务所律师。原告马秀勇诉被告官珂菲商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马秀勇及其委托代理人宋建芬、被告官珂菲的委托代理人吴丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马秀勇向本院提出诉讼请求：一、判令被告依照合同约定履行义务，办理房屋过户手续，将位于广州市增城区新塘镇广园××城××街××房的产权过户到原告名下；二、判令被告向原告支付延迟办理房屋过户的违约金78300元（自2017年2月6日起暂计至庭审之日，最终的违约金数额以被告实际履行合同义务为准）；三、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月30日，原告和被告、广州市中原地产代理有限公司签订三方协议，合同编号：0002725。约定被告将其名下房产（广州市增城区新塘镇广园××城××街××房）卖给原告，原告支付定金5万、房款26万元给被告赎契，涂销涉案房屋的银行贷款，原告取得房屋贷款的同贷书之后，被告将房产卖给原告，并办理变更产权过户和交房给原告。2016年12月31日，2017年1月4日，原告分别按照约定转账5万、26万元到被告账户，共交付购房首期款31万元给被告。原告和被告于2017年1月4日办理了网签，原告于2017年2月20日取得申请房屋贷款的同贷书，被告对房屋过户一事却一直拖延，拒绝办理涉案房屋的过户手续。原告多次找被告协商解决无果，无奈只好提起诉讼。请求法院支持原告的诉讼请求，以维护公民的合法权益。被告官珂菲辩称：一、确认原告起诉状中陈述的事实。被告确实向对涉案房屋进行加价，因广州新出台的限购令导致房价上涨，如果当时房屋转让，被告无法再购买同样大小的房屋，因此被告与原告协商加价，原告称是只愿意加价10万元，庭审中又陈述只愿意加价5万元。二、按照合同约定，交易手续在合同签订之日起120日内完成，现在并未超过合同履行期限内，原告在2017年3月31日起诉。三、原告虽然已经办理了同贷书，并不意味着银行放贷成功，如果原告坚持要求继续履行合同，那么原告是否愿意将剩余的房款全额放至法院账户。经审理查明：2016年12月30日，原告（乙方、买方）和被告（甲方、卖方）签署《存量房买卖合同》，约定甲方将其所有的位于增城区新塘镇广园××城××街××房以174万元的总价出售给乙方，并约定在签订本合同时乙方支付5万元定金，在签订本合同后5天内支付部分楼款（含定金）31万元，甲方在收款当日即时向抵押银行申请涂销抵押手续；部分楼款33万元应在双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付；银行同意贷款申请后5个工作日内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在本合同签订后120天内完成等内容；若甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付该房产成交价的10%的违约金，并退回乙方已付的全部费用；甲方如未能按本合同规定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过30日仍未交房的，乙方有权解除合同，如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金等内容。同日，原、被告与广东中原地产代理有限公司签订了《中介服务三方协议》，被告收取了原告5万元定金。2017年1月4日，被告收取原告购房款26万元。2017年2月20日，中国农业银行股份有限公司广州东城支行向原告出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，载明因原告购买位于新塘镇广园××城××街××房的个人住房贷款申请，该行经审核，拟同意在符合该行贷款条件的前提下向原告发放商业贷款110万元，贷款年限30年，最终的贷款金额以双方签订的个人住房借款合同约定为准，并注明本意向书仅用于原告向上述房屋的卖方说明贷款落实情况等内容。以上事实有原告提供的《存量房买卖合同》、《个人住房贷款同意贷款意向书》、收款收据等予以证实。以上证据均为原件，被告未持异议，本院予以采信。2017年3月31日，原告向本院提起诉讼。2017年4月1日，原告向本院申请诉讼财产保全，请求查封涉案房屋，并由担保人广东良策融资担保有限公司提供连带责任担保。同日，本院作出（2017）粤0183民初2241号民事裁定书，查封了涉案房屋。庭审中，原告提交与被告的通话录音光盘以及微信聊天记录截图打印件，拟证明被告违约要求合同外加价，被告对该证据没有异议。被告陈述，原告的银行同贷书出具后政府出台“限购令”，房价上涨，被告不愿按原来的房价履行合同。庭询时，在本院询问原告是否能够办理涉案房屋购房款尾款的公证提存，原告答复为无法承受全款自筹资金购买涉案房屋。本院认为：原、被告签署的《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应恪守履行。原告按合同约定向被告支付了部分购房款31万元，并取得了银行出具的同贷书，被告理应在银行同意贷款申请后的5个工作日内，与原告共同到房管部门办理交易递件手续，但被告并未按约履行合同义务。且被告在庭审中自认因政府限购令的出台导致房价上涨，其不愿意按照合同价款履行合同，其行为已构成违约。现原告主张要求被告继续履行合同，并要求被告按合同约定办理涉案房屋的过户手续。如上文所述，按照合同约定，被告理应与原告共同到房管部门办理涉案房屋的过户手续。但是，本案并不具备继续履行合同的可适性。具体原因如下：一、合同的权利义务是相对的，虽原告为守约方，但其仅履行了31万元的付款义务，尚有144万元的款项未支付。若在原告仅履行了少部分的付款义务的情况下即要求被告强制过户，无疑将被告放置于被强制过户后大部分尾款未收取的巨大风险之中，有失公平。二、原告已经在庭询中表示无力自筹资金支付购房款，需向银行贷款以完成其后续付款义务。而银行虽然已经出具了同贷书，但并未与银行签订正式的借款合同，不能确定银行最终的贷款数额是否足够支付全部购房款，且原告申请的是个人住房贷款，需办理个人住房抵押后方能得到银行发放贷款，在涉案房屋不确定能否过户至原告名下的前提下，原告难以获得银行发放的贷款。三、涉案合同的履行属于流程式合同履行，即需原、被告双方轮流履行合同义务。被告不履行其中一个流程的合同约定，也影响了原告对后续流程的履行。虽然原告作为守约方，按合同约定可要求被告强制履行其某一流程的合同义务，但却无法预知和无法保障原告对后续合同义务履行，且该部分的履行系合同义务的主要部分，如此便无法实现合同的全面强制继续履行。综上，对于原告主张要求被告继续履行，本院不予支持。关于违约金问题。被告存在违约，理应按照合同约定向原告支付违约金，但该违约金的诉求是基于要求被告继续履行合同，在该诉求不被支持的前提下原告主张违约金，本院亦不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告马秀勇的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10230元和诉讼保全费5000元，由被告马秀勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘勋二〇一七年六月二十八日书记员 李靖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 来源：