（2017）京0101民初13号

裁判日期: 2017-06-28

公开日期: 2017-08-01

案件名称

王雷房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市东城区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

安军静,王薪某,北京链家房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

北京市东城区人民法院民事判决书（2017）京0101民初13号原告（反诉被告）安军静，女，1982年9月20日出生，汉族。委托诉讼代理人许睿典，北京市紫锋律师事务所律师。被告（反诉原告，王薪某法定代理人）黄馨，女，1976年8月20日出生，汉族。被告（反诉原告，王薪某法定代理人）王雷，男，1981年9月15日出生，汉族。被告王薪某，女，2010年1月8日出生，汉族。上述三被告委托诉讼代理人马文佳，北京浩勤律师事务所律师。上述三被告委托诉讼代理人胡瑞，北京浩勤律师事务所律师。第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地本市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人左晖，董事长。委托诉讼代理人王翼瑶，女，1995年2月7日出生，该公司职员，住公司宿舍。原告安军静诉被告黄馨、王雷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月30日立案受理。依法适用普通程序，追加王薪某为本案共同被告、追加北京链家房地产经纪有限公司（以下简称为链家公司）为本案第三人，公开开庭进行了审理。原告安军静及其委托诉讼代理人许睿典，被告王雷及三被告委托诉讼代理人马文佳、胡瑞，第三人链家公司委托代理人王翼瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安军静向本院提出诉讼请求：1、要求被告腾出已经使用的学区名额，要求被告王薪某转学；2、要求被告支付违约金55万，赔偿损失50万元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由，2016年8月14日，原告购买黄馨、王雷所有的本市东城区东花市×区×号楼×层×号房屋，并通过第三人链家公司签署《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《变更协议书》。该房屋为北京市东城区花市小学（直升广渠门中学）的学区房。在《补充协议》第三条中，被告承诺涉诉房屋的学区名额未被使用。同时，如被告承诺的学区名额情况不属实，以相当于房屋总价款20%向原告支付违约金。同时约定在过户前，被告需将房屋内所有户口迁出。在合同履行至最后的过户环节时，原告要求与被告一同到户籍管理部门查询户籍情况。被告多次推诿后，才承认被告王雷、王薪某的户口登记在涉诉房屋处，学区名额已被王薪某在2016年使用。涉诉房屋的价值主要在于学区名额属性，原告高价买此房亦知无法居住，目的是房屋的学区名额。一方面学区房升值快，持有此房作为过渡，方便换成兼顾学区和居住的房屋，也不排除也有可能用此房上学。而被告王薪某刚入学，还有6年才能腾出入学名额。在此次交易中，被告欺骗了原告，使原告支付了学区名额未被使用的价格购买了学区名额刚使用过的房屋。不仅造成原告将来无法使用该学区名额，且原告满两年后换房会造成销售困难及售价上的损失。被告的上述行为已构成违约，故原告提起本案诉讼。被告黄馨、王雷、王薪某辩称：原告所述签订合同的情况属实，但被告并不存在违约行为。在签订合同时，被告如实的向链家公司表述了被告王薪某刚刚入学的情形。合同中的相关约定系链家公司制作制式合同时笔误所导致。被告并不存在违约行为，故不同意原告的诉讼请求。同时，2016年9月13日，原告取得了批贷函。按照合同约定，应当在同月21日完成过户手续。同月26日，链家公司安排办理过户手续，但原告未按约定到场。最终双方于2016年10月8日办理了过户手续。原告的行为已构成违约，故被告黄馨、王雷提起反诉，要求原告支付违约金105万元。就被告黄馨、王雷提出的反诉，原告安军静辩称，原告并不存在违约行为。根据合同约定，在办理过户手续前，被告应当将登记在涉诉房屋处的全部户口迁出。链家公司第一次安排的过户时间已经超出合同约定的9月21日。由于被告未履行上述迁出户口的约定，三方发生争议。2016年9月29日，被告才将户口全部迁出，故链家公司安排同年10月8日办理过户手续。因此，原告并不存在违约行为，不同意被告的反诉请求。第三人链家公司述称：原告的诉讼请求并非针对第三人，故第三人不发表意见。关于涉诉房屋入学名额被使用的问题。在第三人工作人员带原告看房时，已将房屋状况、学区名额及使用状况如实的告知原告。此后，在正式签订买卖合同前，第三人工作人员打印了草拟的合同让双方核对。在草拟的合同中，第三人工作人员错误的勾选了学区名额未被使用的选项，而原、被告核对合同条款时未发现此情况，也未提出异议。此后，双方正式签订了买卖合同及补充协议。过户前，原告再次向第三人询问被告王薪某使用学区名额一事，第三人对今后可能存在的学区名额使用问题，在向相关部门咨询后，向原告进行了详细的解答。在了解相关情况后，原告才办理了过户手续。在发现合同存在打印错误的情况后，第三人将原告交纳的全部中介费予以退还，作为对原告的赔偿。关于被告提起的反诉请求，第三人亦不发表意见。在原告获得批贷函后，第三人协助原、被告于2016年9月19日办理了缴税手续。此后，第三人通知双方办理资金监管手续，原告提出需要被告办理迁出户口手续后，才能办理资金监管。同年9月29日，原告表示可以办理资金监管手续，被告于当日将户口迁出。同年10月8日，双方办理了过户手续。本院经审理认定事实如下：2016年8月14日，原告与被告王雷签订《北京市存量房买卖合同（经纪成交版）》，双方约定被告王雷将本市东城区（原崇文区）东花市×里×区×号楼×层×号房屋出售给原告，该房屋建筑面积82.24平方米，该房屋成交价格为人民币465万元，经双方协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价人民币60万元。付款方式为定金人民币20万元；原告拟贷款人民币325万元。同日，原告与被告王雷及第三人链家公司还签订《补充协议》，约定双方同意交易房价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计人民币525万元。原告于2016年8月14日前向被告支付定金10万元，于同月19日前向被告支付定金10万元。原告应于过户前5日内将第一笔首付款人民币178万元以理房通托管的方式支付给被告王雷。双方应当于打完网签后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。双方同意在批贷后5个工作日内应共同办理房屋所有权转移登记手续。被告王雷确认，交易房屋在本合同签署之时为广渠门中学附属小学的学区房，且交易房屋学区名额未被使用。双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。若被告王雷承诺的学区情况、学区名额不属实，或逾期迁出户口，致使原告无法实现购买学区房之目的的，被告王雷构成根本违约，原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。被告王雷应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金，链家公司收取原告的所有费用不予退还，由被告王雷直接赔付原告。当原告逾期履行上述房屋交易中应由原告履行的相关义务的，逾期超过15日，原告构成根本违约，被告王雷有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。原告应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向被告王雷支付违约金。在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已支付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。被告王雷承诺在过户之前把位于本市东城区东花市×区×号楼×层×号房屋内的所有户口迁走。同日，原告与被告黄馨、王雷及第三人链家公司签订《变更协议书》，约定四方一致同意，被告王雷将上述买卖合同、补充协议以及相关居间服务合同中被告王雷的权利义务全部转让给被告黄馨，且四方一致同意该权利义务的转让，并同意按照转让后的合同继续履行。上述合同签订后，原告按约定支付定金20万元。2016年9月13日，贷款机构发出批贷函。同月29日，被告王雷将涉诉房屋登记的户口迁出，同日，原告将第一笔首付款178万元汇入资金监管账户。同年10月8日，双方办理产权过户手续。同月29日，原告与第三人链家公司签订《和解协议书》，约定鉴于原告委托第三人就坐落于本市东城区东花市×区×号楼×层×号房屋的买卖提供居间及相关服务，并签署了相关法律文件，双方协商一致，关于交易房屋学区名额的约定，第三人应在7个工作日内（2016年11月8日之前）退还收取原告的居间代理费和保障服务费总计人民币126650元，原告不再追究第三人之相关责任。上述协议签订后，第三人退还原告相关费用。另，原告现尚未结婚，亦无子女。被告王薪某系北京市东城区花市小学学生，于2016年9月1日入学。庭审中，原告主张在签订合同时，被告恶意隐瞒涉诉房屋学区名额已被使用的情形，该行为已构成根本违约，应当承担违约责任。就此问题，被告表示在签订合同时，已经向原告明确告知了涉诉房屋学区名额的相关情况。同时，在签订合同时，原告查验了被告的身份证及户口本，对于被告王雷、王薪某的户口登记在涉诉房屋处的情况是明知的，故原告应当知道学区名额已被使用的情况。第三人链家公司则表示，在查验房屋及签订合同时，第三人已经将涉诉房屋学区名额的情况告知原告。在打印合同时，因为操作失误才将学区名额情况勾选为未被使用。就此问题，第三人与原告已达成和解协议，第三人将原告交纳的居间费等相关费用退还作为赔偿。原告对被告、第三人的上述主张予以否认，其表示在签订合同时，并未要求被告出示户口本，也未仔细查验被告的身份证件。原告表示，在合同签订后，原告曾多次要求被告将户口迁出，被告一直推诿。原告随即要求与被告共同查验户口情况，被告才告知原告王薪某的户口登记在诉争房屋处，其学区名额已被使用。就资金监管及办理过户手续情况，原告表示其于2016年9月14日拿到批贷函，之后原告一直要求被告将户口迁出。经过多次协商，最终方案为被告于同月29日将户籍迁出，原告查验后于同日将首付款打入资金监管账户，双方于2016年10月8日办理了过户手续。被告则表示，根据合同约定，双方应于批贷函取得后5个工作日内办理过户手续。第三人曾安排在2016年9月26日办理过户，此前原告应当支付首付款，但原告资金紧张，未能按期支付首付款，过户手续也未能按期办理。直至同年10月8日，双方才办理了过户手续。原告的行为已构成违约。第三人则表示在取得批贷函后，第三人协助于2016年9月19日办理了缴税手续。此后，第三人通知原告办理资金监管手续。在缴纳税款后，原告提出被告需要先行迁出户口，才同意办理资金监管手续。同年9月29日，被告迁出户口，原告将首付款汇入资金监管账户。双方于同年10月8日办理过户手续。本院认为：依法定订立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《北京市存量房买卖合同（经纪成交版）》以及原、被告及第三人签订的《补充协议》、《变更协议书》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应严格遵守。现原告起诉主张被告恶意隐瞒涉诉房屋学区名额已被使用的情形，就此问题，被告表示在签订合同时，已将涉诉房屋学区名额已被使用的情形告知原告。原、被告虽然各自提供了相关的录音证据，但证据均无法准确体现原、被告各自主张的内容。第三人链家公司作为此次交易的居间方，其认可被告的主张，表示在订立合同时，被告并未刻意隐瞒涉诉房屋学区名额已被的使用的情况，而第三人作为居间方，也如实向原告告知了涉诉房屋学区名额的使用情况。合同中的相关约定仅系错误点选所造成，而就此事，第三人已向原告承担了赔偿责任。同时，被告王薪某的户籍登记在涉诉房屋处，只要查验户口本，即可得知相关情况。结合上述情况，本院对于原告主张被告在签订合同时刻意隐瞒涉诉房屋学区名额使用情况一节不予采纳。应当指出的是，根据相关文件精神，“房子是用来住的，不是用来炒的”。而在本案审理期间，相关行政管理部门亦明确规定房地产广告中不得含有升值投资回报的承诺内容，不得含有能够为住户办理户口、入学等内容。而原告在起诉时称其买此房亦知无法居住，目的是房屋的学区名额。一方面学区房升值快，持有此房作为过渡，方便换成兼顾学区和居住的房屋，也不排除也有可能用此房上学，原告的上述主张与相关文件精神相悖。而原告尚未结婚，亦无子女，即使依原告所主张涉诉房屋学区名额被使用后，6年内无法再次入学的政策，被告王薪某入学对原告子女的入学并不构成影响。同时，第三人链家公司已就此向原告进行了赔偿，金额亦达10余万元。基于上述情况，原告的诉讼请求，无相关的事实及法律依据，本院对此不予支持。关于被告提起的反诉，合同中约定双方应于批贷函取得后5个工作日内办理过户手续，而在办理过户手续前5日，原告需要支付第一笔首付款。同时，合同中亦约定被告需要在过户前将涉诉房屋处登记的全部户口迁出。根据现已查明的事实，批贷函载明的时间为2016年9月13日，而被告迁出户口及原告支付第一笔首付款的时间均为同月29日，2016年10月8日，双方办理了过户手续。虽然办理产权过户手续的时间已超出合同约定的期限，但原告主张系由于被告未能及时迁出户口所致。结合上述合同履行情况，被告关于原告延迟履行合同构成违约的主张不能成立，本院对此不予采纳。被告的反诉请求，本院亦不予支持。综上所述，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）安军静的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）王雷、黄馨的全部反诉请求。案件受理费7170元，由原告负担（已交纳）。反诉案件受理费14250元，由被告王雷、黄馨负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　王轶楠代理审判员　　金　滨人民陪审员　　齐宝宏二〇一七年六月二十八日书　记　员　　赵思宇微信公众号“”