（2017）苏0106民初4987号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-11-16
案件名称
原告景晓燕诉被告南京图腾置业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
景晓燕,南京图腾置业发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初4987号原告：景晓燕，女，1967年3月9日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：仲志强，江苏普善律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭平，江苏普善律师事务所实习律师被告：南京图腾置业发展有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，董事长。委托诉讼代理人：奚春锋，江苏法德永衡律师事务所律师。原告景晓燕诉被告南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告景晓燕委托诉讼代理人仲志强、彭平，被告图腾公司委托诉讼代理人奚春锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景晓燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠租金142736元及违约金5682元；2.判令被告立即支付律师费12000元；3.诉讼费用及其他一切费用由被告承担。事实和理由：2015年5月17日，原、被告签订了《商铺房屋委托经营合同书》，双方约定，原告将南京市鼓楼区建宁路300号大观天地MALL1161室商铺委托被告租赁经营，期限为2015年4月30日至2020年8月29日；被告按房屋销售总价的4%向原告支付商铺的租赁回报；支付的方式是每三个月支付一次等等。至今被告欠付2016年4月30日至2017年4月29日租金142736元，原告多次催要无果。故原告诉至法院，请求判如所请。被告图腾公司辩称，1.被告已支付租赁回报至2017年10月29日，超过合同约定的一期租金。根据已经生效的判决书，原告计算违约金的基数是错误的，应为33899.8元，而且原告主张按照每天万分之三的标准计算违约金过高。2.原告主张违约金应从逾期的第16个工作日开始计算，第三笔租赁回报的支付未逾期不构成违约。3.原告主张的律师费，没有合同依据和法律依据。4.原告恶意诉讼导致被告支付过多的诉讼费，给被告造成了损失，被告保留向原告提起反诉并主张返还多支付的租赁回报及相关费用的权利。综上，请求依法判决。经审理查明：坐落于南京市××××室房屋（建筑面积为110.95平方米）登记所有权人为原告。2015年5月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定甲方将案涉商铺委托乙方自营或对外租赁经营，商铺房屋登记购买总价款为3568414元；甲方同意在本合同有效期内，将涉及商铺房屋经营管理的一切事项，均委托给乙方安排处理，乙方可以以自己的名义从事商铺房屋经营管理的一切活动，乙方也可以以自己的名义将该商铺房屋对外租赁经营，甲方认可并接受乙方与任何第三人签署的商铺房屋租赁合同约定；委托经营期限自2015年4月30日起至2020年8月29日止；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×4%（年回报率）；乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，甲方向乙方收取的每三个月回报为35684元，此租赁回报金额中含甲方应交纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴；支付时间为每年的7月30日至8月15日期间、每年的10月30日至11月15日期间和次年的1月30日至2月15日期间、次年的4月30日至5月15日期间；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行；若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金等等。合同签订后，被告一直经营管理案涉商铺。被告已将租赁回报支付至2017年10月29日。诉讼中，原告撤回对第三人江苏百姓人家餐饮管理有限公司的起诉。对于以上双方无争议的事实，本院予以确认。庭审中，原告称，诉讼请求调整为违约金2985.7元、律师费2500元。违约金的计算方式为，被告应于2016年8月15日前支付2016年4月30日至2016年7月29日期间的租金，而被告于2017年2月17日支付，逾期185天（2016年8月16日至2017年2月17日），违约金为1980元（35684×3/10000×185）；被告应于2016年11月15日前支付2016年7月30日至2016年10月29日期间的租金，而被告于2017年2月17日支付，逾期93天（2016年11月16日至2017年2月17日），违约金为995元（35684×3/10000×93天）；被告应于2017年2月15日前支付2016年10月30日至2017年1月29日期间的租金，而被告于2017年2月17日支付，逾期1天，违约金为10.7元，以上合计2985.7元。本院认为，原告与被告签订的商铺房屋委托经营合同书系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。关于原、被告签订合同的性质。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案双方当事人在合同中明确约定“乙方可以以自己的名义从事商铺房屋经营管理的一切活动，乙方也可以以自己的名义将该商铺房屋对外租赁经营”，证明被告将相关商铺以自己的名义向外出租，并非接受原告方等业主的委托向外出租。同时双方还约定“年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×4%（年回报率）”，证明双方约定被告向原告方等业主支付租赁回报，即租金。因此原、被告签订的合同系租赁合同，双方之间的法律关系系租赁合同关系。关于被告是否构成违约的问题。双方约定“若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金”，被告并未按照合同约定支付原告2016年4月30日至2017年1月29日期间租金，而是逾期至2017年2月17日支付，违反合同约定，构成违约，应按照合同约定支付违约金。原告要求按本期租赁回报额的每日万分之三计算违约金，其主张未超越合同的约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。同时双方在合同中约定租赁回报为35684元，应按合同约定的租赁回报计算违约金，而不是按扣除相关税费后的租赁回报计算违约金。所以被告应按约支付原告违约金，以35684元每日万分之三的标准计算，自2016年8月31日起至2017年2月17日止期间的违约金为1830.6元；自2016年12月1日起至2017年2月17日止期间的违约金为845.7元，合计2676.3元。对于原告主张的第三期违约金，被告于2017年2月17日支付第三期租金，未超过合同约定的“逾期的第16工作日起”，被告没有合同义务支付原告相应的违约金。因此对于原告的该部分主张，本院不予支持。关于被告是否承担律师费的问题。原、被告双方在合同中并没有明确约定律师费由违约一方承担，而且原告也未提供相关律师费发票等证据证明律师费的产生，因此原告的该主张不成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南京图腾置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告景晓燕违约金2676.3元。二、驳回原告景晓燕的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3508元，减半收取1754元，由原告景晓燕负担1729元，被告南京图腾置业发展有限公司负担25元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 周力文二〇一七年六月二十八日书记员 夏 娜 来自