（2017）辽0103执异128号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-11-15
案件名称
李树涛与蒋实刚、辽宁家美房地产开发有限公司企业借贷纠纷执行裁定书
法院
沈阳市沈河区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
李树涛,蒋实刚,辽宁家美房地产开发有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条
全文
辽宁省沈阳市沈河区人民法院执 行 裁 定 书（2017）辽0103执异128号案外人张铁强。委托代理人衣长山，开原市××援助中心律师。申请执行人李树涛，沈阳市金融××开发区××额贷款有限公司总经理。委托代理人金昌浩，辽宁××律师事务所律师。委托代理人李欣钰，辽宁××律师事务所律师。被执行人蒋实刚。被执行人辽宁家美房地产开发有限公司，住所地开原市。法定代表人高九库，该××总经理。委托代理人丁志峰，该××副总经理。本院在执行申请执人李树涛与被执行人蒋实刚、辽宁家美房地产开发有限公司借款合同纠纷（2016）辽0103执651号一案中，案外人张铁强对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人张铁强称，沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103执651号执行裁定查封的房产中，位于开原市文化路56号家和美商场的内商铺二层B030，系由案外人在查封前从辽宁家美房地产开发有限公司购买，且已经支付全部价款并实际占有房产，对未及时更名过户不存在任何过错。法院查封行为违法，应当重新裁定，立即解除对案外人本套房屋的查封。2011年9月27日，案外人与开原家美房地产开发有限公司（现更名为辽宁家美房地产开发有限公司）签订《家和美商城（内商铺）--认购书（一次性）》。商铺号二层B030号（新商铺号2263）。协议签订后，案外人按约定交纳房屋总价款102000元。2012年2月该房屋办理入住手续，案外人入住后开始从事经商行为。但开发公司一直未给案外人办理房屋更名过户手续，在请求开发公司办理房屋产权过程中得知，案外人购买的房屋因开发公司与他人存在经济纠纷进行执行程序，于2016年6月被法院查封。《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释（2014）15号，自2005年1月1日起实施）第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记手续的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款病事假占有，但未办理更名过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，案外人作为商铺的买受人已支付全部价款并实际占有房屋，虽未办理过户登记手续，但案外人对此没有任何过错，房屋应认定为归案外人所有。贵院在这种情况下查封案外人名下房屋明显是违反法律规定的。综上所述，贵院查封房屋行为违法，请贵院认真审查，尽快作出正确裁定，解除对案外人位于开原市文化路56号家和美商城内二层B030号商铺的查封。申请执行人李树涛认为，申请执行人查封异议房产时，异议房产的登记在被执行人家美公司名下，根据物权登记发生效力的原则和规定，异议房产的所有权人为被执行人家美公司，执行查封没有错误。目前没有证据证明异议房产符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于不可以扣押、冻结财产的条件。没有证据证明案外人足额交纳了购房款，且没有提取款项即证明购房款来源的相关证据。即使商品房买卖合同是真实的，也证明案外人对争议房产没有办理更名过户存在严重过错，因为商品房买卖合同第十五条约定，商品房交付使用后365日内将办理权属登记，需由出卖人提供的资料到产权机关进行备案。在商品房交付后的一年后，被执行人家美公司就应当对其办理产权备案登记。但时至今日，已经超过约定时间3年，而案外人并未采取仲裁、诉讼等方式，要求被执行人履行合同义务，因此对异议房产没有办理由出卖人变更至案外人的手续，案外人存在严重过错。本院查明，申请执行人李树涛与被执行人蒋实刚、辽宁家美房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2015年10月15日作出[2015]沈河民三初字第605号民事判决书，判决蒋实刚偿还李树涛借款人民币1100万元及利息；辽宁家美房地产开发有限公司承担连带给付义务。判决书生效后，蒋实刚、辽宁家美房地产开发有限公司未按期履行判决，李树涛向本院申请强制执行。本院于2016年6月14日作出（2016）辽0103执651号民事裁定书，查封了被执行人辽宁家美房地产开发有限公司位于开原文化路56号楼家和美商城包括异议商铺在内的多处房产。现案外人张铁强提出上述异议。另查明，2010年9月27日，案外人张铁强与被执行人辽宁家美房地产开发有限公司签订和美商城（内商铺）认购书（一次性），案外人张铁强向被执行人辽宁家美房地产开发有限公司订购和美商城内商铺二层B030号房（新商铺号2263）。此外，案外人张铁强与被执行人辽宁家美房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定张铁强购买文化路56号楼家和美商城一层二层B030号房，该商品房的用途为商用，建筑面积为13.20平方米，套内建筑面积为7.08平方米，总金额为壹拾万贰仟元。案外人于2010年9月27日向辽宁家美房地产开发有限公司支付人民币壹拾万贰仟元。2012年1月16日，辽宁家美房地产开发有限公司向案外人交付二层B030号商铺。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，案外人提供的证据能够证明案外人与被执行人签订了合法有效的商品房买卖合同，并已支付全部房款，且已占有使用，虽未办理备案登记，但案外人对此并无过错，故案外人的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项的规定，裁定如下：中止对家和美商城二层B030号（新商铺号2263）商铺的执行。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 高 红代理审判员 佟 殊人民陪审员 张玉华二〇一七年六月二十八日书 记 员 周禹岑本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； 关注微信公众号“”