（2017）沪0112民初862号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-11-28
案件名称
上海斯同投资管理有限公司与上海来运餐饮管理有限公司、明红等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海斯同投资管理有限公司,上海来运餐饮管理有限公司,明红,方在东
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民法通则》：第九十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第九十二条，第一百四十四条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初862号原告：上海斯同投资管理有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：李坚，董事长。委托诉讼代理人：袁夏天，上海市万方律师事务所律师。被告：上海来运餐饮管理有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：CHAKYUNGHWA。被告：明红，男，1976年4月2日出生，朝鲜族，户籍地黑龙江省北安市。被告：方在东，男，1973年4月3日出生，朝鲜族，户籍地江苏省无锡市。原告上海斯同投资管理有限公司(以下简称斯同公司)与被告上海来运餐饮管理有限公司(以下简称来运公司)、明红、方在东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，因被告来运公司、明红、方在东下落不明，本院以公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，后依法组成合议庭，于2017年6月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人袁夏天到庭参加诉讼。被告来运公司、明红、方在东经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告斯同公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告来运公司签订的房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议于法院公告期满之日2017年4月24日解除；2、判令被告来运公司支付拖欠的房屋租金人民币(下同)340,664元，自2015年11月10日至2016年7月9日；3、判令被告来运公司支付原告代付的物业管理费42,000元，自2015年10月1日至2016年5月31日止；4、判令被告来运公司支付原告代付的员工工资10,900元；5、判令被告来运公司支付原告解约违约金127,749元，标准为月租金的三倍；6、判令被告来运公司支付欠付租金340,664元的自2016年7月19日开始计算至实际付款之日，按银行同期贷款利率计算的逾期付款利息；7、判令被告明红、方在东对被告来运公司所欠的债务承担补充赔偿责任。事实和理由：2014年9月10日，原告与被告来运公司签订《房屋租赁合同》，约定由被告来运公司向原告承租位于闵行区银亭路XX、XX、XX号缤琦广场第X幢X楼2D室(以下简称涉案房屋)。租赁合同对房屋状况、租期、租金、租金支付方式、合同的终止和解除等事宜进行了明确的约定。后双方又签订《房屋租赁合同补充协议》，对房屋租金的计算方式进行了约定。合同签订后，原告即按约履行，2015年11月份开始被告来运公司就不再向原告支付租金、物业管理费和其他合理费用。截止到2016年7月9日止，被告来运公司所欠原告租金340,664元、原告代被告来运公司支付物业管理费42,000元、原告代被告来运公司支付员工工资10,900元。虽经原告多次催讨，但是被告来运公司至今分文未付，且店门紧锁人去店空。后经原告了解，被告明红、方在东系被告来运公司的股东，其未按注册资本实际出资，且未在上海市闵行区市场监督管理局查询到二被告出资的验资报告或验资证明，二被告理应对被告来运公司所欠原告债务承担补充赔偿责任。现原告为维护自身合法权利，特诉至法院，望判如所请。被告来运公司、明红、方在东未作答辩亦未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：2014年9月10日，原告斯同公司(签约甲方，作为出租方)与被告来运公司(签约乙方，作为承租方)签订《房屋租赁合同》1份，鉴于甲方与案外人上海井亭实业公司(以下简称井亭公司)于2012年10月签订《房屋租赁合同》，甲方据此取得位于闵行区吴中路XXX号(该门号已变更为闵行区银亭路XX、XX、XX号)房屋的使用权和招商、招租权。该房屋的原始规划用途是工业厂房，已取得房地产权证，乙方同意按现状接收房屋。双方约定由甲方将位于闵行区银亭路XX、XX、XX号缤琦广场第X幢X楼2D室，面积约为261平方米房屋出租给乙方用于经营餐饮，乙方承诺主营品种是韩国烧烤料理。租期3年，自2014年9月10日起至2017年9月9日止，甲方于2014年9月10日向乙方按现状交付房屋。2014年9月10日至同年12月9日为免租装修期，乙方无需支付该期间的房屋租金，但物业管理费、水费、电费、通讯费、建筑垃圾清运费等由乙方支付。房屋起始三年的租金为42,583元/月，该房屋自租赁起始日期起，三年租金不递增。租金支付遵守先付后租的原则，2个月支付一次，乙方应于本期租金到期10日前向甲方支付下一期的租金。甲方双方签约时，乙方应向甲方支付房屋租赁押金，押金为3个月的租金即127,749元。押金及首期租金的交付日均为2014年9月8日。押金仅作乙方履行合同所有条款的保证，不得挪作他用。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，在确认乙方已注销在该房屋注册的工商及税务登记、食品药品管理局核发的餐饮服务许可证后，押金剩余部分二周内无息归还乙方。如乙方未履行合同或履行合同不符合约定的，造成甲方或第三方损失的，甲方有权处理押金，如还不足以抵消损失的，甲方保留追偿权。租赁期间乙方所发生的水、电、燃气、通讯、物业管理、餐饮垃圾清运、停车等费用由乙方承担，乙方应于收到缴费通知单后及时支付。物业管理费暂定为5,250元/月，3个月支付一次。合同还约定，乙方逾期支付租金、押金及其他费用超过1个月的，甲方可书面通知乙方解除合同，同时乙方应向甲方支付当年的月租金3倍的违约金，违约金不足以弥补给甲方造成的损失的，乙方还应补足差额部分，并且乙方不得向甲方主张搬迁费、装修补偿费等。在租赁期内，乙方逾期支付甲方的租金、押金、水、电、煤、物业管理、停车费、垃圾清运费等其他费用的，每逾期一天，乙方需按欠缴金额的3%支付滞纳金。合同还对其他事项作了约定。之后上述双方又签订《补充协议》1份，明确房屋使用面积为261平方米，建筑面积为350平方米，租金按建筑面积计算，计算公式为建筑面积×每平方米单价×365÷12，即350×4×365÷12。签约后，原告斯同公司向被告来运公司交付了上述房屋，来运公司则向斯同公司支付了押金127,749元及至2015年11月9日止的租金。2016年3月23日，原告斯同公司向被告来运公司发送《律师函》，记载上海市万方律师事务所接受斯同公司的委托，指派袁夏天律师作为代理人致函，根据2014年9月10日签订的《房屋租赁合同》，贵司承租位于闵行区银亭路XX、XX、XX号缤琦广场第X幢X楼2D室房屋，但自2015年11月份开始不再支付租金、物业管理费和其他合理费用，截止到2016年3月20日止，所欠租金和其他费用共计270,980元。该拖欠行为已满足了房屋租赁合同第十二条第二款及第十三条第三款的约定，为维护斯同公司合法权益提出要求，一、贵司与斯同公司签订的房屋租赁合同于本律师函发出后两日内解除；二、贵司应根据房屋租赁合同第十三条第三款的规定支付违约金127,749元；三、贵司于收到本函后3日内支付拖欠的房屋租金物业管理费水电费等费用共计270,980元(暂计至2016年3月20日)；四、贵司于收到本函后5日内清退房屋，并按合同约定与斯同公司办理费房屋交接手续。如贵司未能按时清退的，则承租房屋内的物品将被视为贵司已放弃所有权，任由斯同公司处置，清理物品和房屋恢复原状所产生的费用将由贵司承担。若贵司未能及时按我方要求履行相应付款义务并清退房屋的，则本律师将通过包括但不限于诉讼等法律手段追究贵司的法律责任，以维护斯同公司的合法权益。届时产生的一切后果，包括因诉讼等产生的诉讼费、执行费等相关费用均由贵司承担。后该函件被退回。2016年7月18日，原告自行收回涉案房屋。另查明，案外人井亭公司系闵行区银亭路XX、XX、XX号(原为闵行区吴中路XXX号)房屋的权利人。其于2014年1月1日与原告斯同公司签订《房屋租赁合同》，将位于闵行区吴中路XXX号新建电子车间出租给原告斯同公司，租赁期限自2014年1月1日至2033年12月31日止，同时约定，斯同公司在租赁期内转租的，必须向井亭公司书面备案，转租用途与本合同相符，转租期限不得超过本合同期限，并将转租合同交井亭公司备案。还查明，2014年9月4日，被告来运公司与案外人上海虹凯物业管理有限公司(以下简称虹凯公司)签订《缤琦广场物业管理合同》1份，约定房屋物业服务期自2014年9月10日至2017年9月9日止，每月的物业管理费起付基数为5,250元。2016年5月31日，虹凯公司向原告斯同公司出具《收条》1份，载明收到斯同公司代来运公司支付的自2015年10月1日至2016年5月31日的物业管理费共计42,000元，所以虹凯公司同意把上述已支付物业管理费的债权全部转让给斯同公司。2016年1月，原告斯同公司代被告来运公司向被告来运公司所属董刘芳、任文当、杨陈氏、罗相氏、彭高乐、石贵印6位员工，发放工资合计10,900元。再查明，根据来运公司章程，该公司注册资本100万元，股东方在东与明红均出资额为50万元，出资方式为货币出资，出资时间为2034年12月31日之前。对于上述事实，由原告提供的原告斯同公司与被告来运公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，涉案房屋的《上海市房屋产权证》、《上海市房地产登记簿》及《编订(变更)门弄(楼)号牌通知》，案外人井亭公司与原告斯同公司签订的《房屋租赁合同》，被告来运公司《章程》及《股东会决议》，原告斯同公司委托律师向被告来运公司发送的《律师函》及邮寄凭证，被告来运公司与虹凯公司签订的《缤琦广场物业管理合同》、原告斯同公司代被告来运公司支付物业管理费的收条、收据及转账凭证，原告斯同公司代被告来运公司发放工资的凭证，原告斯同公司在虹凯公司及其他多人在场的情况下进入涉案房屋、并对房屋内物品进行清点后形成的《情况说明》及《火鼎烧烤店物品清单》，原告斯同公司至上海市闵行区市场监督管理局调取的被告来运公司的工商内档资料及原告的当庭陈述予以证明，本院予以确认并在卷佐证。被告来运公司、明红、方在东经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证的权利。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应按约履行。本案中，在原告按约向被告来运公司交付租赁房屋后，来运公司理应按约足额支付租金。但在合同履行中，来运公司拖欠2015年11月10日起的租金不付，根据双方合同约定，来运公司逾期支付租金、押金及其他费用超过1个月的，原告有权提前解除合同。因此，被告来运公司上述拖欠租金的行为已构成违约，原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，符合双方的约定，本院予以支持。合同法规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。就本案而言，法院以本案公告期满日即2017年4月24日作为合同解除日。租赁合同解除后，来运公司仍应向原告付清使用房屋期间拖欠的各项费用，故对于原告要求被告支付拖欠租金的诉请予以支持。本案中，因来运公司至今未向原告付清上述拖欠费用，根据双方租赁合同约定，来运公司还需向原告支付每逾期一日，按逾期支付款项的3%计算的滞纳金。现原告按中国人民银行同期贷款利率为标准向来运公司主张上述拖欠费用的利息，低于双方约定的滞纳金的标准，本院对此予以准许。对于原告主张的代付物业管理费及代发员工工资，本院认为，法律规定没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用，本案中，来运公司在经营后期拖欠物业管理费及拖欠员工工资后不告而别，原告为其垫付上述费用以避免来运公司利益受损，原告因此主张其发生的上述必要费用由来运公司承担，依法有据，本院予以支持。另根据租赁合同约定，原告根据本合同约定行使单方面解除本合同权利的，被告应按月租金的3倍向原告支付违约金，故原告要求被告按月租金的3倍计算的提前解除合同违约金之诉请，符合双方约定，本院亦予以支持。此外，因双方在合同中约定，押金剩余部分在确认被告来运公司已注销在该房屋注册的工商及税务登记、食品药品管理局核发的餐饮服务许可证后二周内返还，现因被告来运公司尚未注销上述登记，故被告来运公司向原告支付的押金在本案中不作处理。另外，原告还根据“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持”的规定，提出要求被告明红、方在东对被告来运公司所欠的债务承担补充赔偿责任，对此本院认为，根据来运公司章程，对于公司注册资本100万元的出资约定为股东方在东出资额50万元，股东明红出资额50万元，两人货币出资时间均为2034年12月31日之前。所以虽然法律规定了某些股东需在其未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任，但该规定是针对认缴期已届至而未履行或者未全面履行出资义务的股东，本案中，根据公司章程约定，两股东所认缴的注册资本明显未届出资时间，故原告以此要求打破公司有限责任的框架要求两股东承担补充赔偿责任，本院不予支持。被告来运公司、明红、方在东经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告上海斯同投资管理有限公司与被告上海来运餐饮管理有限公司就位于上海市闵行区银亭路XX、XX、XX号缤琦广场第X幢X楼2D室签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》已于2017年4月24日解除；二、被告上海来运餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海斯同投资管理有限公司支付自2015年11月10日起至2016年7月9日止的租金340,664元，并支付以340,664元计，自2016年7月19日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付款之日止的逾期付款利息；三、被告上海来运餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海斯同投资管理有限公司支付代付的自2015年10月1日起至2016年5月31日止的物业管理费42,000元；四、被告上海来运餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海斯同投资管理有限公司支付代付的员工工资10,900元；五、被告上海来运餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海斯同投资管理有限公司支付解除合同违约金127,749元；六、驳回原告上海斯同投资管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,013.13元，由被告上海来运餐饮管理有限公司负担(于本判决生效之日起十日内向原告上海斯同投资管理有限公司直接支付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 陈 洁人民陪审员 周嬿荷人民陪审员 邓红霞二〇一七年六月二十八日书 记 员 张 辰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民法通则》第九十三条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 搜索“”