（2017）青0103民初1431号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-11-28
案件名称
王建平与青海西北房地产开发建设有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
西宁市城中区人民法院
所属地区
西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王建平,青海西北房地产开发建设有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百二十一条
全文
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2017）青0103民初1431号原告：王建平，男，1964年2月14日出生，藏族，格尔木市公安局职工，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：陈金花，女，1982年9月8日出生，藏族，自由职业，住青海省西宁市。被告：青海西北房地产开发建设有限公司，住所地：青海省西宁市。法定代表人：张青雅，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭超，青海佳一律师事务所律师。原告王建平与被告青海西北房地产开发建设有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王建平的委托诉讼代理人陈金花，被告青海西北房地产开发建设有限公司的委托诉讼代理人郭超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王建平向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告迟延交房违约金8005元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年10月17日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于西宁市城东区湟中路189号18号楼2单元2192号房商品房一套，该商品房建筑面积为115.05平方米，单价为每平方米4608元，合同总价款为530150元，被告于2015年10月30日前将该房屋交付原告使用。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，但被告迟延至2016年3月30日才将该房屋交付原告使用。根据合同第九条约定，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，被告实际迟延交房达151天，故应当向原告支付迟延交房违约金8005元(计算时间自2015年10月31日起至2016年3月30日，计算公式:530150元×151天×1%×1%=8005元)。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告青海西北房地产开发建设有限公司辩称，被告不应承担逾期交房的违约责任，双方签订的《商品房预售合同》第八条虽约定出卖人应当在2015年10月30日前交房，但该交付期限附有条件，具体为市政配套工程（水、电、气）依照市政工程设计方案执行，若市政配套工程不能按时交付使用，该房屋交付使用日期即可顺延。原告购买的房屋延期交付系因电、气延期导致，不是被告的违约行为造成，属于合同中约定的被告免责条款。综上，虽然被告存在逾期交房的事实，但合同中约定了有效的免责条款，故原告主张被告承担逾期交房的违约责任不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告王建平围绕诉讼请求依法提交了证据,对原告王建平提交的证据一《商品房买卖合同》，证明合同第四条约定购房总价款为530150元，应按合同总价款计算违约责任；合同第八条约定被告应于2015年10月30日前在商品房经验收合格后将房屋交付原告，现被告未按合同约定时间将符合合同约定条件的房屋交付原告；合同第九条约定被告逾期交房应按日向原告承担已付房价款万分之一的违约金；合同第十一条约定房屋交付时被告应同时提供房屋竣工验收的证明文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但被告交房时没有履行随附义务；证据二原告支付房款的收据，证明原告已按合同约定支付全部购房款，已履行全部合同义务；证据三关于城东区湟中路189号港欧东方花园小区的问题截图，证明被告迟延交付房屋的原因系被告与施工单位之间存在经济纠纷，施工单位未向被告移交工程。被告青海西北房地产开发建设有限公司质证认为，对证据一真实性无异议，证明方向有异议，该合同中第八条约定属于被告的免责条款；对证据二无异议；对证据三不认可，该证据系复印件且不能证明被告逾期交房的原因。本院认为，原告出示的证据一、二、三与本案纠纷具有关联性，本院予以采信。被告青海西北房地产开发建设有限公司为支持其抗辩主张向本院提交以下证据：登报公告，证明被告通过登报向全体业主公布逾期交房的事由。原告王建平质证认为，对该证据不认可，该证据能够证明被告存在逾期交房的事实，且被告的登报行为不能免除其违约责任。本院认为，该证据能够证明被告存在逾期交房的事实，对此本院予以采信。本案在审理期间，本院依职权从西宁市城乡规划和建设局调取了被告青海西北房地产开发建设有限公司2012年9月缴纳市政配套费的项目资金缴费单回执、2014年9月17日港欧东方花园住宅小区接天然气建设规划方案（市政类）审批单、2015年10月28日港欧东方花园住宅小区接排水建设规划方案（市政类）审批单以及从西宁市城东区建设局调取了被告青海西北房地产开发建设有限公司2015年5月18日、2015年9月1日在西宁市城东区建设局分别办理的燃气管道开挖，给排水项目开挖占道申请表。原告质证认为，对人民法院依职权所调取的该证据的真实性不持异议，该证据证明了市政配套设施在2012年就已设计规划到位，是被告延迟向政府申请通电、通水、通气导致逾期交房，责任在于被告。被告质证认为，对人民法院依职权所调取的该证据的真实性无异议，但是小区内的市政配套设施的开挖和施工均由燃气公司和电力公司负责，被告没有自主权，故市政配套设施的不能按期完工影响了工期进度，导致被告逾期交房，该责任不能归责于被告。本院认为，经质证，原、被告对该证据真实性无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2013年10月17日，原告王建平与被告青海西北房地产开发建设有限公司签订了《商品房预售合同》，合同约定由原告购买被告开发建设的位于西宁市城东区湟中路189号18号楼2单元2192号商品房一套，该商品房建筑面积115.05平方米，单价为每平方米4608元，合同总价款为530150元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，即该商品房经验收合格，市政配套工程(水、电、气)依照市政工程设计方案执行，若市政配套不能按时交付使用，该房屋交付使用日期即可顺延。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因天气原因、重大情势变更或政府行为导致工程延期，交付日期则相应顺延；合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、出卖人不承担逾期交房责任；2、买受人在收到房屋交付通知后，在规定时间内未前来办理交接手续的，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人，买受人由交房之日起承担商品房交付后所产生的相关责任及物业、采暖等相关费用。关于商品房预售的其他事项，原、被告在合同中也进行了约定。合同签订后，原告王建平依照合同约定支付了全部购房款530150元。2015年10月30日合同约定的交房期限届满，被告青海西北房地产开发建设有限公司未按合同约定的交房时间交付房屋，至2016年3月30日才将该房屋交付原告王建平使用。另查明，2012年1月，被告开发的位于城东区湟中路189号港欧东方花园项目开始动工建造。2012年9月被告向西宁市财政局如数缴纳了市政配套费，执收单位是西宁市城乡规划和建设局。2014年8月5日，被告与国网青海省电力公司西宁供电公司签订了《港欧东方花园住宅小区的供配电工程建设合同》。2014年8月15日，被告与西宁中油燃气有限责任公司签订了《天然气管道安装施工合同》。2015年5月，被告在西宁市城东区建设局办理了燃气管道城市道路开挖占用手续。2015年9月被告在西宁市城东区建设局办理了给排水项目城市道路开挖占用手续。再查明，被告开发的位于城东区湟中路189号港欧东方花园项目，因被告与购房业主签订的《商品房预售合同》约定的交房期限届满后，被告逾期未能交房。为此，业主向政府信访，西宁市住房保障和房产管理局答复，经我局对被告公司开发的”港欧东方花园”项目手续进行核查。截至目前，3号至10号楼的交付工作，因被告公司同浙江横店建筑工程有限公司（以下简称施工单位）在协商工程定案中存在纠纷，施工单位将工程移交手续的办理拖延至今，导致被告公司无法按约定日期为购房人办理交房手续。在我局多次督促下，被告公司同施工单位公司进行多次协商，但因双方诉求涉及经济纠纷，未能达成工程移交协议。2016年4月28日省信访办就市民反映延期交房问题召开信访协调会，会议决定：1、西北房地产公司同施工单位，就工程预算定案问题加快协商，于5月31日前达成一致意见，施工单位加快工程手续移交进度。2、停止西北公司商品房网签系统申请。3、停止西北公司商品房预售监管资金的拨付。我局将继续督促西北公司加快与建设单位协商进度，尽快处理好相关问题。同时要求开发企业做好服务，妥善处理与购房人因违约责任引发的纠纷，并定期向我局上报协调处理结果。本院认为，原告王建平与被告青海西北房地产开发建设有限公司签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。双方应按合同约定履行义务，享受权利。本案中，原告王建平依照合同约定付清了全部购房款530150元，而被告青海西北房地产开发建设有限公司未能按合同约定的交房时间2015年10月30日将原告王建平购买的商品房交付给原告使用，至2016年3月30日才向原告交付了房屋。被告青海西北房地产开发建设有限公司逾期交房是引起本案纠纷发生的主要原因，被告的该行为已构成合同违约，被告应按合同第九条出卖人逾期交房的违约责任的约定承担违约责任。对原告王建平计算的违约时间151天被告无异议，应按此天数计算违约金，双方合同约定的违约金计算方式亦符合法律规定，该违约金额为8005元，被告青海西北房地产开发建设有限公司应予给付，故对原告王建平请求被告青海西北房地产开发建设有限公司支付迟延交房违约金8005元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告抗辩提出依据合同第八条市政配套工程(水、电、气)依照市政工程设计方案执行，若市政配套不能按时交付使用，该房屋交付使用日期即可顺延，截止合同约定的交房期限，市政配套工程(水、电、气)尚未施工完毕，仍不能按时交付使用，故被告逾期交房具有免责事由，被告不应承担违约责任的主张。本院认为，根据本案已查明的案件事实，被告开发的位于西宁市城东区湟中路189号港欧东方花园住宅小区市政配套(水、电、气)管网均已到位，而小区内应配套的水、电、气管网入户则应是开发商投资建设的小区的基础设施、公共配套设施，不是合同逾期交房免责条款的约定范围。至于被告与国网青海省电力公司西宁供电公司签订的《港欧东方花园住宅小区的供配电工程建设合同》，被告与西宁中油燃气有限责任公司签订的《天然气管道安装施工合同》未能按时完工，影响了被告青海西北房地产开发建设有限公司按时交房，系因第三人的原因造成的被告青海西北房地产开发建设有限公司违约，但不能免除被告的违约责任，故被告与国网青海省电力公司西宁供电公司以及与西宁中油燃气有限责任公司之间的纠纷，本案不作处理。被告的抗辩理由，于法无据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条之规定，判决如下：被告青海西北房地产开发建设有限公司于本判决发生法律效力后十日内一次性向原告王建平给付逾期交房违约金8005元。案件受理费373元，减半收取186.5元，由被告青海西北房地产开发建设有限公司负担（此款原告已预交，被告随同上述款项一并给付原告）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员林强二〇一七年六月二十八日书记员王志祯 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