（2016）苏0113民初4744号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-07-31
案件名称
原告桑晓云与被告李亚西、姜井文房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市栖霞区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
桑晓云,李亚西,姜井文
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第四十五条第一款，第九十一条，第九十七条
全文
江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0113民初4744号原告：桑晓云，女，1962年9月27日出生，汉族，住江苏省南京市六合区。委托诉讼代理人：田茂通，上海市协力（南京）律师事务所律师。被告：李亚西，男，1976年7月4日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区，现住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：杨斌，江苏金禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱志坚，江苏金禾律师事务所律师。被告：姜井文，男，1958年9月10日出生，汉族，住江苏省涟水县，现住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：李亚军，江苏金禾律师事务所律师。原告桑晓云与被告李亚西、姜井文房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，先后适用简易程序、普通程序，公开开庭进行了审理。原告桑晓云及其委托诉讼代理人田茂通，被告李亚西及其委托诉讼代理人杨斌，被告姜井文及其委托诉讼代理人李亚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桑晓云提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告签订的房屋转让协议，退还原告已经支付的购房款494551元并支付利息损失623570元；2.判令被告向原告赔偿其他经济损失103万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告姜井文于2011年4月20日签订房屋转让协议（以下简称案涉协议），约定被告将坐落于南京市栖霞区某某路XX号（某某典）X号楼XXX室房屋（以下简称案涉房屋）转让给原告。房屋总价为140万元，此款为被告净得价款；付款方式为:2011年4月20日前付45万元，2011年5月20日前付25万元，余款在房产过户前一次性付清；此前两被告与案外人杨某甲、庄某甲所签转让协议作废，已付款充抵房款，由杨某甲、庄某甲与原告结算。原告与被告姜井文在协议上签字后，原告即于2011年4月20日向被告支付了20万元，5月20日又付25万元，并于2011年5月20日开始为此房按月还贷，还贷金额约为每月约4050元，共计还款11个月。但被告与原告没有办理房屋过户手续。在原告不知情的情况下，被告又将案涉房屋转让给了案外人黄某甲（庄某甲的妻子），并于2015年9月16日将房屋登记至黄某甲的名下。原告认为被告的一房二卖行为已经构成根本违约，故诉至法院，请求判如所请。被告李亚西辩称，1.原告不符合起诉条件。起诉状中“桑晓云”字样并非原告书写，而是杨某甲所签。杨某甲以原告名义买房并签订案涉协议，现又以原告名义要求解除合同，不符合法律规定。2.案涉协议不具有法律效力。理由如下：第一，签订该协议时没有征得作为共有人的被告李亚西的同意。案涉房屋原属两被告共同共有。2010年11月12日，两被告作为甲方，将此房屋转让给乙方杨某甲、庄某甲。双方为此签订了房屋转让协议一份。协议签订后，两被告向杨某甲、庄某甲交付房屋，此后该房屋一直由庄某甲实际使用。2011年4月20日，杨某甲以原告的名义与被告姜井文签订案涉协议，签订协议时原告并不在场，协议上原告的签名就是杨某甲代签，而且我和庄某甲都不知情。第二，案涉协议没有得到原购买人庄某甲的同意，不具备生效条件。因为该房屋转让协议第三条约定，此前甲方与杨某甲、庄某甲所签订协议作废，已付款冲抵房款，由杨某甲、庄某甲与本协议中乙方结算。案涉协议本应由杨某甲和庄某甲签字确认，而事实上案涉协议没有得到原购买人庄某甲的签字认可，而且案涉协议应当是一式五份，上述五人各执一份，而实际情况是只有被告姜井文和杨某甲各执一份，其他人都不知情。3.原告的各项诉讼请求没有事实及法律依据。案涉协议自始未成立，更谈不上解除的问题。对于原告要求退房款及利息的诉讼请求，杨某甲以原告的名义支付过房款，并归还过银行贷款，上述款项均已退还给杨某甲，并转为黄某甲的购房款。综上，原告的诉讼请求没有事实与法律依据。被告姜井文辩称，签订案涉协议时原告并不在场，协议中“桑晓云”字样是杨某甲代签的。签订案涉协议时，李亚西、庄某甲也并不知情。后来因为杨某甲与李亚西、庄某甲没有谈好，所以杨某甲与李亚西、庄某甲一直没有在协议上签字。再后来，杨某甲与庄某甲达成一致，将案涉房屋转让给庄某甲的妻子黄某甲。2012年以后，杨某甲、原告都没有提出对案涉房屋进行过户、交付等请求。围绕诉讼请求，原告提供证据如下：1.两被告与杨某甲、庄某甲签订的房屋转让协议1份，证明两被告于2010年1月12日与杨某甲、庄某甲签订房屋转让协议。2.原告与被告姜井文签订的房屋转让协议1份，证明原告与被告姜井文于2011年4月20日签订房屋转让协议；3.存折原件1份、收条原件1份、还贷回单原件7份，证明原告向被告支付购房款以及银行还贷的事实。4.房屋登记薄原件1份，证明案涉房屋现登记在黄某甲名下，被告一房两卖。5.链家网二手房价格信息打印件，证明原告因无法取得案涉房屋，受到的预期利益损失的计算依据。6.收条复印件1份，证明被告李亚西及庄某甲知晓原告与被告姜井文之间存在房屋买卖协议。7.通话记录、移动电话单、录音光盘。证明被告与他人恶意串通的事实。被告李亚西、姜井文的质证意见如下：对证据1的真实性没有异议。对于证据2的证明目的不予认可，认为该协议是杨某甲以原告的名义签订的，事后没有得到庄某甲与被告李亚西的认可，故该协议不能成立。对于证据3，只认可原告还贷7个月。房款只认可被告姜井文收到25万元。对证据4的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为案涉房屋是两被告在征得杨某甲、庄某甲同意的情况下转让给黄某甲的，不存在一房二卖。对证据5的真实性和关联性不予认可。对证据6的真实性没有异议，对证明目的不予认可，认为该证据只能证明2015年8月庄某甲才知晓此事，不能证明在2011年4月20日庄某甲就知晓被告姜井文与原告之间签订案涉协议。对证据7，认为证据来源不合法。本院对上述证据认证如下：证据1、2来源真实合法，能够证明原告的证明目的，本院依法予以确认；证据3来源真实合法，该组证据与庭审笔录中被告姜井文自认相互印证，能够证明原告向被告姜井文支付房款45万元以及向银行还贷的事实，本院予以采纳。证据4真实性予以认可，但被告姜井文并不存在“一房二卖”的恶意，事实上也不构成“一房二卖”，本院对其关联性不予认可（具体理由见本院认为部分）。对证据5真实性、合法性、关联性本院均不予认可。对证据6的真实性本院予以认可，但该证据无法证明原告与被告姜井文签订案涉协议时，被告李亚西及庄某甲处于知晓状态，故本院对其关联性不予认可。证据7来源不合法，本院不予采信。两被告提供证据如下：1.南京市商品房预售合同原件1份，证明两被告有权转让案涉房屋。2.2011年1月3日收条原件1份，证明2011年1月3日两被告将案涉房屋交付给杨某甲。3.关于2013年11月15日收款收条情况说明原件1份，证明杨某甲、庄某甲同意将该房屋转让给黄某甲。4.权利转让协议原件1份，证明庄某甲、杨某甲同意将房屋产权变更为黄某甲，所有款项及纠纷与两被告无关。5.房屋转让协议原件1份，证明2010年11月12日两被告作为甲方将案涉房屋转让给乙方杨某甲和庄某甲。6.2015年8月27日收条原件1份，证明杨某甲收到被告姜井文退还原告和丁某某用于购买案涉房屋房款40万元。原告对上述证据质证意见如下：对证据1真实性、合法性、关联性均不持异议，认为通过该合同看出案涉房屋的实际交付时间是2010年12月20日，而两被告与杨某甲、庄某甲签订转让协议的时间是2010年11月，也就是说在两被告没有收房的情况下已经与第三方签订了买卖协议。对证据2的真实性、合法性不持异议。对证据3真实性、合法性有异议，同时认为通过该组证据能够看出在2013年庄某甲、杨某甲已经知晓原被告之间存在转让协议的事实；在说明中提到原来原告、丁某某支付给两被告的房款转给黄某甲，由黄某甲出具手续给杨某甲。这样的约定没有经过原告的同意，事后也没有经过原告的追认，所以这种约定对原告不发生法律效力。对证据4的真实性、合法性均有异议，同时认为该协议不约束原告。对证据5的真实性、关联性予以认可，但对合法性不予认可，因为该房屋转让协议的落款时间为2010年11月12日，此时案涉房屋尚未交付，也没有取得产权证。对证据6真实性予以认可，但对收条所提的退款事实不予认可，因为被告当庭陈述实际上并未退款，即使有此退款，也是案外人的行为，与原告无关。本院对被告提供的证据认证如下：对于证据1，该合同签署时间为2009年11月3日，合同真实有效，能够证明原告证明目的，本院予以采信。对于证据2,本院对其合法性、关联性、真实性予以确认。对于证据3、6，该两份证据一说“原桑晓云和丁某某支付给姜、李的房款转给黄某甲，由黄某甲出具手续给杨某甲”，一说“杨某甲今收到姜井文退还桑晓云和丁某某的房款40万元”，该两份证据证明内容相互矛盾，再结合本院于2017年4月27日对杨某甲的调查笔录，本院对该两份证据不予采信。对于证据4，该协议与权利人为黄某甲的房屋登记簿相互印证，本院予以采信。对于证据5的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。经审理查明，案外人杨某甲系原告桑晓云的姐夫。案外人丁某某与原告桑晓云系夫妻关系。案外人庄某甲与杨某甲系朋友关系。案外人黄某甲与庄某甲系夫妻关系。两被告系朋友关系。2009年11月3日，被告李亚西、姜井文与南京马会置业有限公司签订商品房预售合同。合同约定南京马会置业有限公司将案涉房屋预售给两被告；房屋价款1007894元；2009年11月16日，该预售合同经南京市房地产市场管理处登记备案。2010年11月12日，两被告与案外人杨某甲、庄某甲签订房屋转让协议，协议约定房屋价款为140万元，其中现金支付824000元，剩余房屋贷款578000元（本金不含利息）由杨某甲、庄某甲还贷。还款时间为2010年11月15日起（每月15日前）。2011年1月3日，杨某甲向两被告出具收据一份，收条载明杨某甲收到案涉房屋门禁卡、钥匙、住房维修说明书、可视对讲机等物品。2011年4月20日，原告与被告姜井文签订案涉协议，该协议载明：“甲方：李亚西、姜井文；乙方：桑晓云。经甲乙双方友好协商达成以下约定，甲方将某某典9＃楼XXX室产权转让给乙方。1.房屋总价：一百四十万元整（1400000元），此款为甲方净得价款。2.付款办法：2011年4月20日前付45万元，2011年5月20日前付25万元整；余款在房产过户前一次付清。3.此前甲方(李亚西、姜井文)与杨某甲、庄某甲所签转让协议作废，已付款充抵房款，由杨某甲和庄某甲与本协议中乙方结算。原协议乙方签字：（空白）4.未尽事宜，双方协商解决。此协议一式五份，甲方和原甲乙方各一份。甲方：姜井文；乙方：桑晓云”。协议签订后，原告分别于2011年4月20日、2011年5月20日向被告姜井文支付房款20万元、25万元。2011年5月至11月，原告先后以丁某某、杨某甲、丁某乙等人名义归还案涉房屋银行贷款共计28151元。原告在庭审中主张除上述还贷之外，另有四个月还贷记录，但未提供证据支持。2015年8月27日，杨某甲与庄某甲签订权利转让协议，协议约定双方一致同意将案涉房屋的购买人变更为黄某甲。2015年9月16日，案涉房屋登记至黄某甲名下。本院认为，本案争议焦点在于：一、原告与被告姜井文签订的案涉协议的效力。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。2011年4月20日，原告与被告姜井文签订案涉协议，该协议当事人、标的、价款明确，协议内容经当事人签字确认，应为成立。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。案涉协议第三条第一款明确约定，“此前甲方与杨某甲、庄某甲所签转让协议作废，已付款充抵房款，由杨某甲和庄某甲与本协议中乙方结算”。并在本条第二款预留了“原协议乙方：（即杨某甲、庄某甲）”签字栏，又在文末备注“此协议一式五份，甲方（桑晓云）和原甲、乙方（杨某甲、庄某甲、李亚西、姜井文）各一份”。由此可见，原告桑晓云对此前两被告与杨某甲、庄某甲签订房屋转让协议的事实知情，原告基于该明知，出于交易安全的考虑，与被告姜井文附加了要求原协议乙方即杨某甲、庄某甲对该协议内容签字确认的条件。故该协议实质上为附生效条件的合同。生效条件为杨某甲、庄某甲在案涉协议上签字确认。事实上，杨某甲、庄某甲未在“原协议乙方：”栏签字，结合2015年8月27日杨某甲与庄某甲签订权利转让协议，协议约定双方将案涉房屋的购买人变更为黄某甲的事实，表明附加条件未成就。杨某甲、庄某甲协商一致将案涉房屋的购买人变更为黄某甲，表明两人以行为表明其不愿确认原告与被告姜井文的房屋转让协议，条件未成就的原因在于杨某甲、庄某甲的不确认，而非原告或被告姜井文的恶意阻止，故不能发生合同法规定的条件拟制成就的法律效果，案涉协议依法不生效；又因原告与被告签订的案涉协议不具有恶意串通、损害国家利益等无效情形，亦不具有重大误解、显失公平等可撤销情形，故该合同并非无效。综上，原告与被告姜井文签订的案涉协议成立未生效。二、原告与被告姜井文在订立合同过程中以及订立合同后有无过错。如前，原告与被告姜井文经充分协商后，基于交易风险控制，设定合同生效条件。合同未生效原因在于案外人杨某甲、庄某甲的不认可。原告及被告姜井文作为完全民事行为能力人，基于意思自治订立合同、设定条件并自担其责，原告与被告姜井文对杨某甲、庄某甲不能签字确认这一可能情形应有足够认知。故原告与被告姜井文在合同订立过程中均无过错；合同成立后，杨某甲、庄某甲未签字确认案涉协议并达成合意将案涉房屋转移给案外人黄某甲，条件事实上不能成就。对此，原告及被告姜井文应有充分预知。被告姜井文基于条件的未成就，将案涉房屋过户登记至案外人黄某甲名下，亦不存在过错。三、合同成立未生效的法律后果。1、合同当事人在订立合同过程中均不存在恶意磋商、故意隐瞒等违反诚实信用原则的缔约过错，故双方当事人不应承担缔约过失责任。2、合同未生效，并非合同无效。故一方当事人不得基于合同无效要求返还财产、赔偿损失等。3、出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物不能转移，买受人可以要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。在本案中，原告桑晓云基于被告姜井文不具有案涉房屋处分权的明知，与姜井文设定了权利人杨某甲、庄某甲签字确认的协议生效条件。现该条件未能成就，原告与被告姜井文签订的案涉协议未生效。被告姜井文、李亚西将案涉房屋过户至黄某甲名下，不构成“一房二卖”。案涉房屋未能转移至原告名下的原因在于条件的不成就，而非被告姜井文未取得处分权，故原告不得以被告姜井文因未取得处分权致使标的物不能转移为由，要求被告姜井文承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。4、合同解除是合同权利义务终止的法定情形之一。合同成立，但并未生效的，虽然在当事人之间并不产生现实的权利义务关系，但为合同当事人设定了应然的权利义务关系。此外，法律并无明确规定合同解除的对象为已生效合同。故对于已成立未生效的合同，可以解除。合同当事人基于合同成立，对合同的继续履行保留期待。案涉协议所附生效条件已经不能成就，如不解除，会使合同当事人期待利益落空；原告基于对案涉协议可以履行的信赖支付了部分房款，如不解除，当事人的实际利益将会受损；如继续保持案涉协议成立未生效的状态，不予解除，不利于交易安全，亦有违公平。综合以上考虑，本院认为案涉合同应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，可以要求恢复原状。结合案涉合同履行情况及合同性质，被告姜井文应予返还被告购房款45万元。被告姜井文主张该款已由杨某甲代收，因杨某甲的“代收”行为未获原告认可或追认，本院对其抗辩，不予采纳。被告姜井文向原告支付上述款项后，确有损失的，可另行主张权利。原告请求被告姜井文返还银行还贷，根据查明事实，在原告向银行还贷期间，案涉协议未生效，两被告与案外人杨某甲、庄某甲于2010年11月12日签订的房屋转让协议继续有效，案涉房屋的银行贷款应由杨某甲、庄某甲归还。原告归还的银行贷款实际系代杨某甲、庄某甲所还，被告姜井文未实际占有该款项，故对原告要求被告姜井文返还银行还贷的请求，本院不予支持。原告可就该款另案主张权利，本案不予理涉。被告姜井文在合同订立过程中以及合同成立后并无过错，故原告要求其赔偿损失的请求，本院不予支持。原告主张利息损失，因被告姜井文基于合同成立后的继续履行心理，其取得房款时善意无过错，原告亦未提供证据证明被告姜井文善意占有的房款产生孳息，故原告要求姜井文返还利息的请求，无事实与法律依据，本院不予支持。被告李亚西并非案涉协议的一方当事人，在本案中李亚西并不存在过错，其亦未收到原告的房款，故原告要求被告李亚西承担返还及赔偿责任，无事实与法律依据，本院依法驳回原告对被告李亚西的诉讼请求。两被告抗辩案涉协议并非原告桑晓云所签，但未提供证据支持，亦未提出笔迹鉴定申请，故对其抗辩主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十五条、第九十一条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五之规定，判决如下：一、解除原告桑晓云与被告姜井文于2011年4月20日签订的房屋转让协议。二、被告姜井文于本判决生效之日起15日内返还原告桑晓云购房款45万元。三、驳回原告桑晓云其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费23745元，原告承担11872元，被告姜井文承担承担11873元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 崔 建人民陪审员 郭礼宝人民陪审员 谢 君二〇一七年六月二十八日书 记 员 尹 紫 关注公众号“”