（2017）闽0703民初966号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-08-10
案件名称
福建鼎恒物业管理有限公司与陈雪梅物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南平市建阳区人民法院
所属地区
南平市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福建鼎恒物业管理有限公司,陈雪梅
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第二十二条第一款，第二十三条第一款，第四十二条第一款，第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条，第一百六十二条
全文
福建省南平市建阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0703民初966号原告:福建鼎恒物业管理有限公司，住所地南平市建阳区潭城街道办事处上水南Q05032901。统一社会信用代码913507846110667380。法定代表人:吴建华，总经理。委托诉讼代理人:徐贵平，福建大潭律师事务所律师。委托诉讼代理人:詹志成，福建大潭律师事务所律师。被告：陈雪梅，女，1969年8月2日出生，汉族，住南平市建阳区。原告福建鼎恒物业管理有限公司（以下简称鼎恒物业公司）与被告陈雪梅物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案受理后，依法小额诉讼程序，于2017年5月9日公开开庭进行了审理。原告鼎恒物业公司的委托诉讼代理人詹志成到庭参加诉讼，被告陈雪梅经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎恒物业公司向本院提出诉讼请求：依法判令陈雪梅支付拖欠的物业服务费3,233元、逾期缴付滞纳金969.9元（从2014年1月1日算至2017年3月31日）、承担律师代理费1,000元，各项共计5,202.9元。事实和理由：鼎恒物业公司系南平市建阳区“大潭映象”商品住宅楼房的物业服务公司，陈雪梅系鼎恒物业公司接受委托并提供物业服务的受服务人员。2011年6月23日，鼎恒物业公司与“大潭映象”开发商签订《前期物业服务合同》，约定由鼎恒物业公司承担“大潭映象”商品住宅楼房的前期物业管理服务，物业服务费按建筑面积计算，高层住宅为0.7元/㎡/月。陈雪梅所购南平市建阳区大潭映象××××房屋建筑面积为118.54㎡，折合物业费为83元/月。陈雪梅逾期（每月10日前）未缴纳的应从逾期之日起每日按欠费总额的5‰向鼎恒物业公司支付滞纳金。鼎恒物业公司依约充分完全履行了物业服务及管理义务责任，但陈雪梅却从2014年1月开始拒绝缴纳物业管理服务费，且经鼎恒物业公司多次催讨都拒绝支付，故此在无奈之时，只好依据《物业管理条例》以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，通过法律途径以主张权益。陈雪梅未作答辩。本院对鼎恒物业提供的证据认定如下：《物业服务资质证书》、《福建省前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《预缴物业费收款收据》、《催缴通知单》及照片、建阳区物价局和建设局文件、《福建省律师服务收费标准》及收费发票、《交房通知书》，均真实、合法，与本案有关，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：建阳宝龙投资发展有限公司（以下简称宝龙公司）系“大潭映象”建设单位，鼎恒物业公司具有物业管理企业资质，资质等级为二级。2011年6月23日，宝龙公司选聘鼎恒物业公司对“大潭映象”小区提供物业管理服务。双方签订了《前期物业服务合同》及附件《业主临时管理规约》，合同就物业基本情况、服务内容、服务费用、物业使用与维护及双方的权利与义务、物业管理服务质量、违约责任及其它事项进行了约定，其中合同第五条中约定，该小区高层住宅物业管理费收费标准为每月每平方米0.70元（不含电梯电费、含电梯维保费、年检费）。该收费标准符合南平市普通住宅物业服务等级指导性收费标准的规定。合同第九条第二款约定，物业服务费及水电等公摊费按月进行交纳，业主应在每月10日前履行交纳义务，逾期交纳按日5‰加收滞纳金。附件《业主临时管理规约》第三十二条规定，业主违反本临时规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据本临时规约向人民法院提起诉讼。业主不按规定缴交物业服务费以及公摊费的逾期欠费业主将按每日千分之五的标准计算交纳滞纳金，物业公司有权对欠费超过1个月的业主进行公示通报，对欠费期超过3个月的业主，可以提起诉讼进行追讨，败诉方除补交物业服务费外，还应承担胜诉方合理的诉讼及律师费用。“大潭映象”小区开盘后，陈雪梅向建阳宝龙投资发展有限公司购买了该小区××××室，建筑面积118.54平方米，宝龙公司于2012年7月23日向陈雪美发出《交房通知书》，要求于2012年7月30日办理交房手续，并预缴物业费1,000元。2012年10月8日，陈雪梅向鼎恒物业公司预缴物业服务费1,000元，按照《前期物业服务合同》约定的收费标准，陈雪梅每月需交纳物业服务费83元。陈雪梅依约缴交了2012年8月至2013年12月期间的物业服务费共计1,415元，余额4元。但2014年1月1日之后的物业服务费尚未交纳，截至2017年3月31日陈雪梅共拖欠鼎恒物业公司物业服务费3,233元。鼎恒物业公司多次向陈雪梅催交未果，故诉至法院，鼎恒物业公司因此花费律师代理费1,000元。“大潭印象”小区业主委员会于2015年8月19日成立，但未选聘物业服务企业。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》，对业主具有约束力。双方当事人应当按照合同约定全面履行自身义务。依照《前期物业服务合同》及附件《业主临时管理规约》约定，陈雪梅需在每月10日前交纳物业服务费，因其未交纳2014年1月1日之后的物业服务费，经鼎恒物业公司催交后仍不交纳，违反了合同约定，鼎恒物业公司主张陈雪梅交纳2014年1月1日起至2017年3月31日止的物业服务费3,323元的请求，于法有据，本院予以支持。因陈雪梅未及时交纳物业服务费，依照《前期物业服务合同》和附件《业主临时管理规约》的约定，陈雪梅应从逾期之日按应交费用每日5‰支付滞纳金。现鼎恒物业公司自愿降低违约金计算标准，按未支付物业费总额的30%计算违约金，系其对自身权利的处分，其主张陈雪梅支付滞纳金969.9元，未违反法律规定，本院予以准许。因陈雪梅未及时交纳物业服务费，导致鼎恒物业公司以诉讼方式主张权利，并花费律师代理费1,000元。依照《业主临时管理规约》第三十二条规定，陈雪梅应承担该笔费用，故对鼎恒物业公司主张由陈雪梅支付律师代理费1,000元的请求，本院予以支持。陈雪梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。综上所述，鼎恒物业公司主张：陈雪梅支付拖欠的物业服务费3,233元、滞纳金969.9元、律师费1,000元，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十二条、第二十三条、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：陈雪梅应于本判决生效之日起五日内支付福建鼎恒物业管理有限公司物业服务费3,323元、滞纳金969.9元、律师代理费1,000元，以上合计5,202.9元。如果陈雪梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由陈雪梅负担。本判决为终审判决。代理审判员 廖淑芳二〇一七年六月二十八日书 记 员 邱雯婷本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵犯物业买受人的合法权益。第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。PAGE