（2017）川1703民初1417号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-12-16
案件名称
周明海与四川盛源置业集团有限公司、四川盛源置业集团有限公司达县分公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
达州市达川区人民法院
所属地区
达州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周明海,四川盛源置业集团有限公司,四川盛源置业集团有限公司达县分公司,高峰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第十五条
全文
四川省达州市达川区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1703民初1417号原告：周明海，男，汉族，生于1952年4月14日，个体户，住四川省达州市达川区。委托诉讼代理人：覃礼顺，四川天仁和律师事务所律师。被告：四川盛源置业集团有限公司，住所地：四川省成都市青羊区鼓楼北三街11号。组织机构代码：72344284-9。法定代表人：李胜元。被告：四川盛源置业集团有限公司达县分公司，住所地：达川区南外。组织机构代码号：779805602。负责人：李胜元。第三人：高峰，男，汉族，生于1974年8月5日，个体户，住达州市达川区。委托诉讼代理人：陈兰，四川奥飞律师事务所律师。原告周明海与被告四川盛源置业集团有限公司（盛源集团公司）、四川盛源置业集团有限公司达县分公司（以下简称盛源集团达县分公司）、第三人高峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案受理后，依法由审判员陈昊独任审判于2017年6月27日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周明海及其委托诉讼代理人周忠梅、第三人高峰的委托诉讼代理人陈兰到庭参加诉讼，被告盛源集团公司、盛源集团达县分公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，现已审理终结。周明海向本院提出诉讼请求：1.确认周明海、高峰、盛源集团达县分公司签订的《房屋转让协议》有效，判令盛源集团公司协助办理将物权过户登记在周明海名下；2.盛源集团公司、盛源集团达县分公司共同赔偿周明海自2015年2月1日至2019年5月11日的租金损失共计147482.04元，并从应付之日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；3.诉讼费用由盛源集团公司、盛源集团达县分公司承担。在法庭辩论终结前变更诉讼请求：1.确认高峰与盛源集团达县分公司2008年12月23日签订的《达州市商品房买卖合同》、周明海与高峰签订的《房屋转让协议》有效；2.判令盛源集团公司、盛源集团达县分公司履行协助周明海办理房屋所有权变更登记手续的义务；3.判令高峰履行协助周明海办理房屋所有权变更登记手续的义务；4.判令盛源集团公司、盛源集团达县分公司共同赔偿周明海租金损失147482.04元，放弃自应付租金之日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息的诉求；5.诉讼费用由盛源集团公司、盛源集团达县分公司承担。事实与理由：达州市家家福超市有限公司（以下简称家家福超市）与盛源集团达县分公司于2008年5月5日签订了《租赁合同》，承租“×”×区×、×、×号楼负二楼(面积约4000m2)；于2010年4月9日再次签订《补充协议书》(二)，新增租赁×区×、×、×号楼负一楼(面积约4000m2)。合同约定租赁期限13年，自2010年7月1日至2023年6月30日止，正式交房时间为2010年7月1日；第一、二年不支付租金，第三年只收取半年租金，第四、五年租金按照10元/m2/月计算，自第六年开始租金按照上年度年租金的5%递增。周明海、高峰是亲戚关系。2008年12月23日，高峰代周明海购买“×”×区×楼×号房，并以自己的名义与盛源集团达县分公司签订《达州市商品房买卖合同》，合同备案号为“×”，约定高峰购买达州市南城×区“×”×区×楼×号房，建筑面积273.33m2，单价6800/m2，总价1851572元。以高峰名义在银行办理的按揭贷款一直由周明海在偿还。2015年2月13日，高峰、周明海签订《房屋转让协议》，约定高峰将诉争房屋转让给周明海。同日，周明海经与盛源集团达县分公司结算付清所有房款，自此享有所购置上述房屋的收益权。因该房屋未经验收，办理产权登记的条件不成就，至今未办理产权登记在付成超名下。被告向家家福超市发出向孙旭光支付租金的通知，周明海也多次向家家福超市主张租金，家家福超市以各种理由推脱。2015年8月28日，达川区人民法院作出(2015)达达民初字第1904号民事判决书，判决被告用涉案房屋自2015年7月至2019年5月11日的租金抵扣家家福超市的垫支款408万元。盛源集团公司未作答辩。盛源集团达县分公司未作答辩。高峰承认周明海的全部诉讼请求和主张的事实。周明海围绕诉讼请求依法提交了证据：周明海、高峰身份证复印件，盛源集团公司、盛源集团达县分公司在国家企业信用信息公示信息，《达州市商品房买卖合同》，《商品房买卖合同补充协议书》，商品房买卖合同备案表，《转让协议》，《公正书》，交易流水，《补充协议书》(二)，收据，（2015）达达民初字第1904号民事判决书，盛源集团达县分公司2015年8月19日出具的情况说明。本院在庭审中组织进行了证据质证，高峰对上述证据无异议。盛源集团公司、盛源集团达县分公司未到庭参加诉讼，既未举证亦未出庭质证，视其放弃举证、质证权利。本院经审查证据，周明海提交证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以采信。根据周明海、高峰的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：盛源集团公司于2000年10月18日成立，并在成都市工商行政管理局登记注册，类型为有限责任公司(自然人投资或控股)，法定代表人李胜元。盛源集团达县分公司于2005年9月5日成立，并在达川区工商行政管理局登记注册，类型为有限责任公司分公司(自然人投资或控股)，负责人李胜元。盛源集团达县分公司以出让方式取得座落×地块的国有土地使用权，经批准在上述地块建设“×”商品房。2008年5月5日，家家福超市与盛源集团达县分公司签订了《租赁合同》，承租“×”×区×、×、×号楼×楼(面积约4000m2)。2010年4月9日，家家福超市与盛源集团公司签订《补充协议书》(二)，约定：除2008年5月5日签订《租赁合同》承租“×”×区×、×、×号楼×楼外，新增租赁×区×、×、×号楼×楼(面积约4000m2)，整体商场建筑面积约8000m2(以实际丈量为准)；租赁期限13年，自2010年7月1日至2023年6月30日止，正式交房时间为2010年7月1日；执行年租金制，第一、二年不收取租金，收取第三年半年租金和第四、五年租金均按照10元/m2/月计算，自第六年开始每年按照上年度年租金的5%递增计算租金；家家福超市垫付租赁物未完工程的工程款抵扣租金，抵扣完毕后以现金支付租金。2008年12月23日，高峰与盛源集团达县分公司签订了《达州市商品房买卖合同》，该合同约定：盛源集团达县分公司将“×”×幢×楼×号商业房出售给高峰，建筑面积272.29m2、，房屋单价6800元/m2，总房款1851572元；付款方式采取贷款方式付款，孙旭光可以首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向“达县南外农村信用合作社”或住房公积金管理机构借款支付；盛源集团达县分公司在2009年6月30日前向孙旭光交付该商品房。商品交付使用后，盛源集团达县分公司和孙旭光共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。同日，高峰与盛源集团达县分公司又签订了《商品房买卖合同补充协议书》，该协议约定：买受人采用按揭贷款购房的，必须在办理完毕按揭贷款手续且相关按揭银行将买受人委托支付的到期款项拨划到出卖人账户后方能办理房屋的交付手续，以避免提前交付后因银行按揭不能办理给买受人造成装修等损失。附件5约定：买受人于2008年12月23日前支付首付款931572元，首付款之外的房款92万元由买受人向银行申请按揭贷款，并委托按揭银行将贷款全部一次性转付出卖人指定的账户。买卖双方并将该《商品房买卖合同》向房地产管理部门进行了登记备案，合同备案号“×”。2009年1月21日，达川区农村商业银行股份有限公司达川区支行南外分理处发放贷款90万元。2015年2月13日，高峰、周明海签订《房屋转让协议》，约定高峰以与盛源集团达县分公司签订《达州市商品房买卖合同》约定价格，将购买的“×”×幢×楼×号房转让给周明海，并协助更换已支付购房款票据，周明海代为高峰清偿该房产在“达县南外农村信用合作社”按揭贷款余额；周明海偿还按揭贷款余额后，高峰协助周明海变更《商品房买卖合同》；高峰确认该房产所有权归周明海，原《商品房买卖合同》相关的权利(包括但不限于出租权、收取租金权等)及义务转移至周明海。同日，高峰、郭三翠夫妇出具委托书，委托周明海代为办理购买“×”×幢×楼×号商业用房的相关事宜，代办事项：代为到银行办理解除抵押的手续并领取相关文件，到房管部门办理解除抵押预告登记手续、抵押登记手续、商品房买卖备案登记手续，办理退房的相关事宜，与开发商签订解除商品房买卖合同的相关协议并办理相关事宜；委托期限至上述事宜办结为止。同时，高峰、郭三翠在达州市达川区公证处申请对该委托进行了公证。盛源集团达县分公司更换票据，出具收据收到周明海×幢×楼×号房款1851572元，备注抵周明海工程款。2015年8月28日，家家福超市与盛源集团公司、盛源集团达县分公司因房屋租赁合同纠纷，经达州市达川区人民法院（2015）达达民初字第1904号民事判决，盛源集团公司用2015年7月至2019年5月11日的租金抵扣家家福超市为其垫付的工程款、房屋租赁税及借款本息共计408万。另查明，周明海于2015年7月6日以与家家福超市、盛源集团公司、盛源集团达县分公司、高峰房屋租赁合同纠纷向本院提起诉讼，于2017年5月8日自愿撤回诉讼。盛源集团达县分公司2015年8月19日向达川区人民法院出具的情况说明，该公司鉴于自身状况，且至今未收到家家福超市应当支付自2012年6月至2015年6月租金240万，所未向周明海支付租金。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。高峰与盛源集团达县分公司2008年12月23日签订了《达州市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，依法成立，内容亦未违反法律、法规的强制性规定，该《达州市商品房买卖合同》合法有效。高峰、周明海2015年2月13日签订的《房屋转让协议》是双方当事人真实意思表示，虽从《协议》内容周明海代为高峰清偿本案涉案房产在达县南外农村信用合作社按揭贷款余额及周明海的陈述证明本案涉案房产作为抵押物办理了银行贷款，但按照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，就不动产物权变动而言，这里的转让指不动产物权变动的结果，而不是原因，引起不动产变动的原因行为即合同的效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响，故该《房屋转让协议》未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。周明海要求确认高峰与盛源集团达县分公司2008年12月23日签订的《达州市商品房买卖合同》、周明海与高峰签订的《房屋转让协议》有效的诉请，本院予以支持。周明海在庭审中认可该房屋尚未竣工验收，故该房屋暂不具备办理房屋所有权证书及国有土地使用权证书的初始登记条件，可在具备上述初始登记条件后再行主张或自行履行。现周明海要求盛源集团公司、盛源集团达县分公司、高峰履行协助周明海办理房屋所有权变更登记手续的义务的诉请，不予支持。盛源集团公司、盛源集团达县分公司应当按照合同约定交付“×”×幢×楼×号商业房，而将该商业房出租给家家福超市，经本院生效判决盛源集团公司用2015年7月至2019年5月11日的租金抵扣家家福超市为其垫付的工程款、房屋租赁税及借款本息，造成周明海的经济损失，应当赔偿。周明海根据盛源集团公司、盛源集团达县分公司与家家福超市约定的租金计算方式计算，要求盛源集团公司、盛源集团达县分公司共同赔偿租金损失符合法律规定，予以支持。但周明海起诉计算公式中将建筑面积272.29m2错列为273.33m2导致计算结果错误，应当计算为2015年2月1日至2016年6月30日期间计43566.4元(272.29m2×10元×16个月)；2016年7月1日至2017年6月30日期间计33674.8元(272.29m2×10元×12个月×105%)；2017年7月1日至2018年6月30日期间计34308.54元(33674.8元×105%)；2018年7月1日至2019年5月11日期间计31449.5元(34308.54元×11/12个月)共计142999.24元,故对周明海要求赔偿租金损失147482.04元，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条，第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：一、确认高峰与四川盛源置业集团有限公司达县分公司2008年12月23日签订的《达州市商品房买卖合同》、周明海与高峰2015年2月13日签订的《房屋转让协议》合法有效；二、四川盛源置业集团有限公司、四川盛源置业集团有限公司达县分公司共同赔偿周明海自2015年2月1日至2019年5月11日的租金损失142999.24元(在本判决发生法律效力后三十日内付清)；三、驳回周明海的其他诉请。案件受理费1625元，由四川盛源置业集团有限公司、四川盛源置业集团有限公司达县分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员 陈 昊二〇一七年六月二十八日书记员 唐述英 微信公众号“”