（2017）琼0107民初2429号

裁判日期: 2017-06-28

公开日期: 2017-11-16

案件名称

候XX诉海南XX有限公司商品房买卖合同纠纷一案一审判决书

法院

海口市琼山区人民法院

所属地区

海口市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

侯ＸＸ,海南ＸＸ有限公司

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条

全文

海口市琼山区人民法院判 决 书(2017)琼0107民初2429号原告：侯XX，女，1968年5月7日出生，汉族，住海南省海口市XX。委托诉讼代理人：马XX，海南XX律师事务所律师。被告：海南XX有限公司，住所地海南省海口市XX。法定代表人：张XX，董事长。委托诉讼代理人：杨XX，海南XX律师事务所律师。原告侯XX与被告海南XX有限公司（以下简称XX公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告侯XX的委托诉讼代理人马XX、被告XX公司的委托诉讼代理人杨XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯XX向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付迟延办理房屋产权证的违约金（自2014年6月1日起至被告为原告办理房产证时止以原告已付房款为本金按每日万分之二计算，其中至2017年3月31日止的违约金为49751.20元）；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年8月22日，原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：被告将位于海口市府城镇铁桥管理区儒俊村“儒俊雅苑”1号楼11层11B2房出卖给原告；总价款238272元；交房时间为2012年5月31日前；被告应自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书，且应提前30日如实书面告知原告办理权属证书需要由原告提供的证件资料，原告应及时提供；合同所约定的取得房地产权属证书的时间是指房屋所有权证和土地使用权证书所记载的登记日期；如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列方式处理：原告不退房，被告按总价款万分之二的日息支付违约金。以上合同签订后，原告依约向被告支付购房款及办理房产过户的所有费用，但被告至今没有书面通知原告提交办理房屋所有权证所需资料，并办理相关手续。原告认为，被告逾期办证已构成违约，依约依法应承担违约责任。被告XX公司辩称：逾期办证的事实存在，但是责任不在被告。理由是因为项目2012年的时候经过琼山区政府关于暂停29个批次项目建设的办证批准，造成被告在申请办理土地证、房产证方面受到阻碍，一直到2014年才办理了国有土地使用权证，房产证的办理被告还在跟政府交涉中。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的《海口市商品房买卖合同》、《补充协议》、销售不动产发票、海南省地方税务通用机打发票（交易服务费）、资金往来（暂收、暂付）专用凭证，被告对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。被告提交的建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程复工通知书、海口市商品房预售许可证、免缴纳市政设施配套费的报告、不予行政许可决定书两份、受理通知书、关于解决企业相关问题的建议意见、海口市规划局关于审定琼山区29宗复工项目处置初步方案的请示、2014年海口市政府专题会议纪要、2015年海口市政府专题会议纪要、国有土地使用证，原告对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据及本院受理的以XX公司为被告的商品房买卖合同纠纷系列案件生效裁判文书，本院认定事实如下：2011年8月22日，原、被告签订《海口市商品房买卖合同》（以下简称合同）及《补充协议》，合同主要约定：被告将位于海口市府城铁桥管理区儒俊村的“儒俊雅苑”1号楼11层11B2房出卖给原告；房屋建筑面积共37.30平方米，每平方米6388元，总金额238272元；被告同意原告按第三种方式付款，详见补充协议第四条；被告应于2012年5月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；被告应自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书，且应提前30日如实书面告知原告办理权属证书需要由原告提供的资料，若被告原因致使原告不能在约定期限内取得房产权属证书，被告自逾期之日起每日按已付房款的万分之零点一向原告支付违约金，逾期360日以上的，原告有权单方解除合同，如因不可抗力、政府有关法规政策变化或政府管理部门造成被告无法及时完成备案的不受上述限制。《补充协议》则主要约定：原告首期房款72272元应于合同签订之日起十日内付清，余款266000元向中国建设银行股份有限公司海南省分行营业部申请担保贷款（银行按揭方式）以支付；在原告交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完相关手续之日起730日内，被告协助原告办理房屋权属登记，如因原告原因致使登记手续超过约定期限延迟办理的，被告不承担责任；合同所约定的取得房地产权属证书的时间指房屋所有权证书和土地使用权证书所记载的登记日期；如因被告责任，原告不能在约定期限内取得房屋权属证书，双方同意按下列方式处理，即原告不退房，被告按房屋总价款的日万分之二支付违约金；补充协议与合同内容约定不一致的，以本补充协议为准。该合同及《补充协议》还约定了其他内容。合同及《补充协议》签订后，原告支付了首期房款72272元，办理了公积金贷款，支付了交易服务费，并于2012年10月11日在被告交房后向被告支付了代收代缴费用8739元。另查，原琼山市建设局于2002年为被告开发的“儒俊雅苑”项目颁发《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、和《建设工程施工许可证》。“儒俊雅苑”项目拟建四幢26层的框架结构房产，但在完成地下人防建设后因故停工。经被告申请，2011年3月10日，海口市琼山区住房和城乡建设局作出琼山住建通［2011］002号《建设工程复工通知书》，同意被告复工续建。2011年7月项目主体工程封顶，同年7月28日，海口市住房和城乡建设局向被告（预售方）颁发“儒俊雅苑”1-4号楼、地下室的《商品房预售许可证》，有效期限至2012年7月28日，该证上注明“预售人应在有效期届满三十日前申请延期，逾期本证自动失效”。2012年4月，海口市政府有关部门责令“暂停原琼山县（市）批建的29个复工建设项目”，“儒俊雅苑”项目属其中之一。被告分别于2012年6月28日、2012年7月10日向海口市住房和城乡建设局申请办理“儒俊雅苑”项目预售许可证,但海口市政府服务中心分别以“国土局复函不符要求，予以退件”、“属清理的原琼山市29个停缓建项目、待市政府明确意见后再行办理”为由，两次作出不予行政许可决定书。2013年6月26日，被告再次申请办理商品房预售许可（“儒俊雅苑”1-4号楼及地下室预售许可延期），海口市政府服务中心予以受理。2014年1月13日，海口市人民政府召开专题会议，研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题，同意按“经完善手续或整改后可予以批准的项目”、“按现行批准控规或其他规定执行的项目”和“不予批准的项目”三种类型对项目进行分类处置。海口市规划局将“儒俊雅苑”项目归类为“经完善手续或整改后可予以批准的建议项目”。2015年6月1日，海口市人民政府再次召开专题会议，研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题，议定了相关费用核收和项目处置原则及程序等问题。因被告未能为原告办证，原告遂向本院提起本案诉讼。同时期分别提起诉讼的还有36户购房人。至本案庭审时上述项目预售许可证延期仍未获批。又查，2015年，“儒俊雅苑”项目的部分购房人分别向本院提起诉讼，请求XX公司支付逾期办证违约金，该系列案件经本院审理作出判决，认定XX公司逾期办证构成违约，“儒俊雅苑”项目属于停缓建项目，政府有关部门在依法审核相关手续过程中确实存在影响诉争房产权属证书办理时间的因素，但该因素并不是XX公司可以据以免责的事由。而XX公司明知“儒俊雅苑”项目属停缓建工程，开发该项目和销售项目房产可能存在诸多风险的情况下仍与购房人约定办证时间却未能依约履行合同义务，其存在一定过错，应承担相应的民事责任，XX公司以未能如期办证系由于政府政策原因，属不可抗力的抗辩主张，不予采纳。综合全案，考虑到购房人向XX公司购买房屋的主要目的是居住使用，而XX公司已将房屋交付购房人，逾期办证并不会给购房人造成无法弥补的损害，而XX公司在合同履行过程中亦积极采取补救措施申请预售许可证延期，本着公平原则，酌定XX公司承担50%的违约责任，并判决XX公司向购房人支付自办证期限届满之日起至该案庭审之日止的相应违约金。XX公司不服判决提出上诉，经海口市中级人民法院审理认为，虽然XX公司诉讼中提交的证据能证明存在2012年4月政府部门责令暂停涉案项目的事实，以及此后XX公司继续申请政府部门办理相关手续的事实，但XX公司未提供任何证据证明2012年4月政府部门责令暂停原琼山县（市）批建的29个复工建设项目的原因，对此也没有进行合理说明。由于XX公司未能证明政府部门责令停建涉案项目的原因纯属政策原因，而非涉案项目自身存在其他问题，故政府责令暂停涉案项目的行为不应简单地视为不可抗力，XX公司在未能证明政府责令暂停涉案项目纯属政策原因的情况下，主张免除XX公司逾期办证的违约责任，没有事实与法律依据。原审法院判决XX公司承担50%的违约责任，处理并无不当。遂判决驳回上诉，维持原判。2016年，XX公司向海南省高级人民法院申请再审，海南省高级人民法院经审查认为，XX公司明知“儒俊雅苑”项目属于停缓建工程，应能预见开发该项目和销售项目房产可能存在的风险。故政府责令暂停涉案项目或对预售许可证延期不予行政许可等情况，并非完全不可预见。因此，政府责令暂停涉案项目或对预售许可证延期不予行政许可，不符合不可抗力的构成要件，不属于不可抗力。虽然双方签订的《海口市商品房买卖合同》第十五条第五款约定，“如因不可抗力、政府有关法规政策变化或政府管理部门造成出卖人无法及时完成备案的不在此限。”但XX公司一、二审时未能举证证明政府有关法规政策发生变化，亦未能提供证据证明政府部门责令停建涉案项目的原因纯属政策原因，而非涉案项目本身存在问题。而XX公司二审期间提交的海口市人民政府专题会议纪要[2015]123号《研究原琼山县（市）批建29个历史遗留处置工作有关问题》、海口市规划局海规函[2015]1115号《关于儒俊雅苑项目的规划核验意见》、海口市城市管理行政执法局海管法罚告字HZ[2015]第11号《行政处罚事先告知书》等三份证据及被政府相关部门列为“经完善手续或整改后可予以批准的建设项目”，均能说明“儒俊雅苑”项目本身存在问题。因此，XX公司关于存在不可抗力或政府政策因素等约定的免责事由的抗辩主张，没有事实和法律依据，遂裁定驳回XX公司的再审申请。再查，2016年，又有一批“儒俊雅苑”项目购房人分别向本院提起诉讼，请求XX公司支付逾期办证违约金，该系列案件经本院审理，以相同理由判决XX公司向购房人支付自办证期限届满之日起至该案庭审之日止的相应违约金。购房人不服判决提出上诉，经海口市中级人民法院审理认为，“儒俊雅苑”小区已于2014年1月13日被海口市政府和相关规划部门归类为“经完善手续或整改后可予以批准的项目”。而XX公司作为该小区的开发商，在一、二审期间均未提交证据证明其对该项目已完善手续或整改上已履行了应尽的义务，而且直至一审庭审时尚未办理预售许可证延期。由此可见，XX公司在履行合同过程中存在严重问题。该问题导致商品房在交付给购房人使用数年后均未能进入办理产权登记阶段。购房人与XX公司在商品房买卖合同及补充协议中对房屋权属证书办理的约定不同，主要表现在对730天办证期限的起算时间约定不同：买卖合同中约定自房屋交付之日起730日内为购房人办理房屋权属证书，在补充协议中约定自购房人交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完相关手续之日起730日内协助办理。商品房买卖合同与补充协议为同时签订，而约定的内容不一致。由于XX公司存在预售许可证延期未能获得批准的问题，商品房销售手续不完备，导致双方在补充协议中关于购房人交清办理房屋所有权证所需资料并办理完相关手续的约定事实上无法进行，而无法进行的责任在于XX公司，因此，一审法院参照房地产行业一般交易习惯确定XX公司为购房人办理房屋产权证的时间应为交付房产之日起730日内，符合商品房买卖合同中对办证期限起算时间的约定，购房人亦未提出异议，二审法院予以维持。由于XX公司未能自房屋交付之日起730日内协助购房人办理房屋权属登记，应当承担违约责任。双方签订的《补充协议》约定每日按总价款万分之二支付违约金，购房人要求XX公司按约定承担违约责任本无不当，但考虑到“儒俊雅苑”小区的逾期办证纠纷此前已有业主提起诉讼，法院根据房屋已实际交付给业主使用的实际情况，综合当前国内宏观经济环境的变化和影响、XX公司的履约情况及履行能力，适当减轻其违约负担以确保合同得以履行，酌情确定XX公司承担合同约定违约金50%的责任，判决已发生法律效力。同时，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条有关“人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据”的意见，购房人上诉主张违约金约定合理，亦负有一定的举证责任。在购房人未举证证明其实际损失的情况下，二审法院综合上述情况，统一裁判尺度，对购房人本次起诉要求判令XX公司按约定支付违约金的请求不予支持。但是XX公司应当本着诚实信用的原则，切实履行合同义务，尽快完善手续，协助购房人办理房屋权属登记。如XX公司在本次判决后继续怠于履行合同义务，则其无权再请求对其违约责任予以减免。海口市中级人民法院遂于2016年12月29日判决驳回上诉，维持原判。本院认为：被告在其预售许可期限内将其开发的“儒俊雅苑”1号楼11层11B2房出卖给原告，双方签订的《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，缔约主体适格，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。上述合同和协议对签订双方当事人均具有约束力，当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。原告已按约支付全部购房款，被告亦应依约协助原告办理房产权属登记。对于逾期办证的事实，双方没有争议，本院予以确认。一、关于被告是否应承担逾期办证的违约责任的问题。被告逾期为本案原告办证的情形与上述生效判决认定的情形相同，而对被告是否应承担逾期办证的违约责任，上述生效判决已做认定，故本案不再赘述，被告同样应向原告承担逾期办证的违约责任。被告关于逾期办证的责任不在被告的主张，本院不予采纳。二、关于被告应支付的违约金数额问题。1、关于被告应支付违约金的计算期限，应遵循上述生效判决的认定原则。原告已于2012年10月11日收房后支付办证所需费用，被告则应于2014年10月10日前为原告办理房产证。因具体办证时间尚不能确定，本案违约金暂计算至庭审之日，故被告应支付自2014年10月11日起至2017年5月26日的违约金。2、关于被告应承担违约责任的比例。根据上述海口市中级人民法院2016年12月29日做出的二审判决所确定的处理原则，本着统一裁判尺度的原则，被告应按照50%承担2016年12月29日之前的违约责任；2016年12月29日之后至本案2017年5月26日开庭审理时被告仍未履行办证义务，也未能证明其对该项目已完善手续或整改上已履行了应尽的义务，其无权再请求对其违约责任予以减免，本院对其违约责任不再予以减免，故被告应按合同约定的计算标准向原告承担2016年12月30日起至2017年5月26日止的违约责任。综上，被告应向原告支付自2014年10月11日起至2017年5月26日止的违约金，其中自2014年10月11日起至2016年12月29日止的违约金以购房款238272元为本金按日万分之二的50%计算，为19323.86元（238272元×0.2‰×811日×50％）；自2016年12月30日起至2017年5月26日止的违约金以购房款238272元为本金按日万分之二计算，为7052.85元（238272元×0.2‰×148日），共计26376.71元。原告主张超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告海南XX有限公司于本判决生效之日起十日内向原告侯XX支付自2014年10月11日起至2017年5月26日止的逾期办证违约金26376.71元；二、驳回原告侯XX其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费522元（原告已预交），由原告侯XX负担261元，被告海南XX有限公司负担261元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判长　　王春映书记员　　李素素二〇一七年六月二十八日书记员　　李素素 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